בדרך לחופש כלכלי - פרק 132- תמ"א 38
- הילית בירנבוים מדבדייב
- Jun 28
- 15 min read
תאריך עליית הפרק לאוויר: 19/01/2024.
[מוזיקת פתיחה]
נדיב: שלום וברוכים הבאים לפרק נוסף של הפודקאסט "בדרך לחופש כלכלי". אני נדיב.
גיא: אני גיא.
נדיב: ובפרק היום אנחנו רוצים לדבר על תמ"א 38. בסדרת הפרקים הקרובה אנחנו מדברים על התחדשות עירונית, וכיצד אנחנו בתור משקיעים יכולים לקחת את הסיפור הזה של התחדשות עירונית, ופשוט להפוך אותה למקפצה אדירה לעבר חופש כלכלי. ותמ"א 38, בעיניי, יכולה לחלוטין להיות מקפצה כזאת. אנחנו נדבר על מתי כן ומתי לא, וממה צריך להימנע. ואני חושב שמקום טוב להתחיל, כדי שנוכל בכלל להבין את הסיפור הזה של תמ"א 38, זה ללכת כמה צעדים אחורה בהיסטוריה, ולהבין למה יש לנו תוכנית כזאת, מה… מה המטרות שלה.
בפרק הקודם דיברנו על כל מיני סיבות למה יש התחדשות עירונית באופן כללי, ודיברנו על מלחמות, ורעידות אדמה, והתחדשות פני הערים וכולי. תמ"א 38, ספציפית, זאת תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. זאת המטרה של התוכנית, שאנשים לא ימותו ולא יפצעו בזמן רעידת אדמה. גיא, רוצה לתת לנו שנייה מה, תזכורת, מה זה בכלל אומר תוכנית מתאר ארצית?
גיא: כן. אז תוכנית מתאר ארצית היא תוכנית שמאושרת, שמתוכננת ומאושרת בסמכות הוועדה הארצית לתכנון ובנייה. והזכרנו, בפרקים הקודמים, שאותה הוועדה עושה תכנון שהוא תכנון כללי, תכנון שהוא לא מפורט עכשיו לכל גוש וחלקה, היא מתווה דרך, היא מתווה מדיניות, היא אומרת איך הדברים צריכים להיות, והיא באה לדחוף דגשים מסוימים, לדחוף דברים מסוימים שחשובים ברמה הארצית. דיברנו גם בפרקים הקודמים על חוסר הרצון של העיריות ושל הרשויות המקומיות לפעמים לאשר תוכניות, בגלל שאנחנו מבינים שזה יכול… מה זה יכול? לרוב זה פוגע בהן כלכלית. כלומר, הארנונה למגורים היא גרעונית, ולכן ראשי הרשויות מנסים הרבה פעמים כן לעכב ולמנוע תהליכים של התחדשות עירונית, כשהם לא קורים בצורה שמיטיבה עם העירייה. ומה שעשתה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה, זה באה, ולמעשה בסמכות עליונה, באה ועקפה, או הכניסה תוכנית שהיא יותר חשובה…
נדיב: היא הכפיפה.
גיא: הכפיפה, נכון, את הסמכות של הרשויות המקומיות לתוכנית הארצית, שנקראת תמ"א, במקרה שלנו תמ"א 38. תמ"א 38 היא תוכנית שמאפשרת לבניינים בודדים לבצע התחדשות מסוימת. לא תמיד יהיה מדובר על הריסה ובנייה מחדש, לפעמים יהיה מדובר על איזשהם חיזוקים, אבל זו תוכנית שמאפשרת למבנים בודדים לעבור התחדשות בלב עיר. הם עדיין צריכים את האישור של הוועדה המקומית, אבל פה הוועדה המקומית כפופה לוועדה הארצית לתכנון ובנייה, וזה דבר שמאפשר להאיץ תהליכים, לגרום לתהליכים לקרות הרבה יותר מהר, וזה גם מגדיר כל מיני דברים לאורך הדרך, מבחינת חבויות במס, מבחינת היטל השבחה, שיכולים לפתור כל מיני פלונטרים שיכולים לתקוע פרויקט הרבה זמן.
נדיב: נכון. אנחנו באמת, אם אנחנו חוזרים אחורה לפרק על הצנרת התכנונית, דיברנו על זה שיש את שלב התכנון ואת שלב הרישוי, שהרישוי זה בעצם קבלת היתר בנייה מהרשות המקומית. אמרנו שהרבה פרויקטים, אם אני עכשיו רוצה לבנות על קרקע, אני חייב קודם כל לאשר את התב"ע, לאשר את התוכנית בוועדה המחוזית לרוב, ולאחר מכן אני מוציא את האישור הסופי על ביצוע התוכנית, את היתר הבנייה, מהרשות המקומית, וכאשר אנחנו פועלים מתוקף תוכנית מתאר ארצית, כמו שתמ"א 38 היא כזו, בעצם מה שקורה, אני לא צריך ללכת לאיזושהי ועדה מחוזית, לאשר לי שאני רוצה עכשיו להוסיף שתי קומות, או להרוס בניין ולהוסיף ארבע קומות, או דברים כאלה, אני יכול ללכת ולעשות את כל התכנון הזה בעצמי, לא לאשר אותה בשום מקום, ורק לגשת לוועדה המקומית ולהגיד להם אני רוצה היתר בנייה, אני פועל, כל הזכויות האלה שאני מבקש לממש, הם כולם מכוח התמ"א, מתוכנית המתאר הארצית, ולרשות המקומית אסור להגיד לי לא. זאת אומרת, אם היא רוצה למנוע ממני את הרישוי, את היתר הבנייה, היא צריכה לתת סיבה ממש ממש מוצדקת, כי זה מעל הסמכות שלה.
ובעצם כמו שהתחלתי ואמרתי, המטרה של התמ"א היא להגן על אזרחים ישראלים, על מבנים ישראלים, מפני רעידות אדמה. בישראל קיים תקן הנדסי שקוראים לו תקן 413. זה תקן שנכתב כבר באמצע שנות ה-70 והוא מתעדכן כל כמה שנים, והוא בעצם תקן שמגדיר מבחינה הנדסית איזה מבנה רב קומות יכול לעמוד ברעידת אדמה, ונקבע שבישראל, החל מינואר 1980, כל בניין חדש שהוא רב קומות, חייב לעמוד באותו תקן 413. וכאן השאלה מתעוררת. כי הרי מדינת ישראל לא נוסדה בינואר 1980, היא נוסדה הרבה קודם לכן, ויש הרבה מאוד בניינים, סדר גודל של בין 80 ל-100 אלף בניינים, שתבינו רק כמה דירות זה אומר, שנבנו בלי התקן הזה, נבנו בסטנדרט בנייה שלא יעמוד ברעידת אדמה. והשאלה היא, מה עושים?
עכשיו, בעולם אידיאלי… אפשר לעשות סתימה ואיזשהו פלסטר, אבל לפעמים הפתרון הנכון הוא טיפול שורש. וגם פה, כאשר יש לי הרבה בניינים שהם לא עמידים מפני רעידות אדמה, הרבה בניינים שנבנו בסטנדרט בנייה, שגם לתקופתו נחשב סטנדרט בנייה נמוך, וזה מסיבה שהיו גלים של עלייה לישראל, הרבה מהם עלייה ממדינות מאוד עניות, אנשים שגורשו מכל מיני מקומות והיו צריכים לבנות בתים במהירות, וההיגיון הפשוט אמר שהיה צריך להרוס את הבניינים הוותיקים, ולבנות במקומם בניינים חדשים שהם עמידים יותר. זה משהו שהוא דורש הרבה מאוד זמן, והוא דורש הרבה מאוד כסף, וזה לא תמיד היה אפשרי, אפילו הייתי אומר, לרוב זה היה לא אפשרי.
ומה שנקבע בשנת 2008 זה פתרון של תמ"א 38, והאמירה היא פשוטה - כל בניין שלא עומד בתקן, וכל בניין שהוא לפני 1980 זה קטגורית מבינים שהוא לא עומד בתקן, יכול לקיים את ההתחדשות הזאת. שבהתחלה, תמ"א 38, אתה כבר הזכרת, שיש תמ"א 38 הריסה ובנייה, אבל פעם זה היה רק חיזוק ותוספת, שהמשמעות הייתה פשוטה: יבוא יזם מהשוק החופשי, יחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, ויקבל עודף של זכויות. קומה, שתי קומות. אלה דברים שמשתנים כל הזמן, כי בסופו של דבר מה שהמדינה רוצה לראות זה מה היא צריכה לתת כדי שהפרויקטים האלה יקרו.
והיו כמה תיקונים לתמ"א 38. אנחנו מכירים הרבה, אנחנו אומרים, תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, יש גם תמ"א 38/3, יש גם תמ"א 38/4, שהם תיקונים לתוכנית שמגדירים ומדייקים בדיוק כמה אפשר לבנות ומתי אפשר להרוס וכולי. זה נושא שהוא נושא עצום שלעצמו. כאשר המגמה ארוכת הטווח שאנחנו רואים, שהמדינה מסירה חסמים כל הזמן. אם בהתחלה בשביל לקדם תמ"א 38 היה צריך אישור של 100% מהדיירים, לאחר זמן זה עבר ל-80%, היום זה כבר עומד על 67%, מאז 2008 זה כבר עומד על 67%. גם מיסוי, שפעם לא היה ברור האם אנחנו חייבים לשלם פה מס רכישה על המטרים הנוספים שנקבל? האם יש פה מס שבח? איך בדיוק מוגדרת העסקה הזאת? זה משהו שהמדינה נכנסה והגדירה אותו. מה עושים עם דיירים סרבנים? אם מישהו לא רוצה לקדם התחדשות עירונית, האם אנחנו מקבלים את זה או מתחילים לבחון מה המוטיבים שלו? האם אפשר לתבוע אותו על כך שהוא מסרב שנעשה תמ"א 38 בבניין? ובעקבות השינוי הזה בחקיקה, לגבי המיסוי ולגבי כמה דיירים צריך שיסכימו, ומה עושים עם הדיירים הסרבנים וכמה קומות אפשר להוסיף, והאם אפשר להרוס בניין קיים לטובת בנייה של אחד חדש, אנחנו רואים גידול מתמיד בסיפור הזה של תמ"א 38, אבל עם הגידול הזה התגלו לא מעט בעיות, שאני חושב שהבעיה המרכזית והגדולה ביותר הוא שהפתרון פה היה פתרון לא שוויוני.
מכיוון שהזכויות נקבעו לא ביחס לאיפה שאתה נמצא ומה שווי הקרקע, אלא רק ביחס לכמה קומות כבר יש, אז נוצרה פה איזושהי מציאות שהיא מעוותת. אם יש לי דירה בתל אביב, וזכויות הבנייה שוות הרבה כסף, אז יהיה שווה ליזם לעשות תמ"א 38 אצלי בתל אביב. אבל אני גר בטבריה, ואני על השבר הסורי-אפריקאי, אין מישהו שצריך את החיזוק הזה יותר ממני, אבל זכויות הבנייה לא שוות הרבה כסף, ולכן ליזם זה פחות משתלם, אם בכלל, אז הוא לא יעשה את זה אצלי, ונוצר פה איזשהו עיוות שאנחנו רואים שתמ"א 38 הפכה להיות איזשהו כלי לציבור שהוא יחסית עשיר, והוא יחסית מסודר כלכלית, להתעשר עוד יותר, ואגב, אין לי שום בעיה עם זה שאנשים עשירים מתעשרים, בזמן שאנשים אחרים שהתוכנית הזאת באמת נועדה בשבילם, בשביל לחזק את הבתים שלהם ולהגן עליהם, הם לא מקבלים אותה בכלל. זה עיוות אחד שנוצר, והוא… אני חושב שהוא העיוות הכי גדול ושהיה הכי בעייתי. ומעבר לזה, התמ"א 38 יצרה מגוון של בעיות.
אתה הזכרת מקודם שלרשויות מקומיות זה תוכנית שהיא פחות אטרקטיבית. אין פה היטל השבחה, אין פה מטלה ציבורית, אין פה שטחים שמוקצים לטובת הרשות המקומית. זה לא כל כך כדאי לה לאשר את זה, זה יוצר המון עומס על התשתיות, הרבה פעמים זה אומר שיהיו פחות מקומות חניה עם יותר דיירים, יותר עומס על תשתיות המים ובתי הספר ו-You name it והמדרכות. וזה משהו שיוצר הרבה לחץ גם פוליטי. הוא פוגע בחזות של העיר. פתאום יש לך בניין בגובה 4 קומות, 6 קומות. זה לא… זה פשוט לא נראה טוב. זה מפחית בצורה דרמטית את השטחים הפתוחים, הירוקים, וזה משהו שהרבה אנשים התנגדו לו מאוד לאורך השנים. ומעבר לזה, הוא משהו שהוא גם בלתי הפיך. זאת אומרת, אם עכשיו לקחתי בניין ישן, לכל דבר יש תוחלת חיים, גם לבניינים יש תוחלת חיים שהיא הגיונית, בואו נגיד שהיא נעה בין 50 ל-100 שנה, תלוי איך הבניין נבנה. ואם עכשיו, כשהבניין הגיע לסוף תוחלת החיים שלו, מה שעשיתי זה הלבשתי עליו עוד כמה קומות וחיזקתי אותו, ועשיתי זה, אז בעצם בתשתית יש לי פה בניין שהוא ישן, והבניין הזה שהיה אמור להיהרס ולהיבנות במקומו משהו חדש, זה לא יקרה. אולי זה יקרה מתישהו בעתיד הרחוק, עוד 20-30-40 שנה, לפעמים זה גם לא יקרה אף פעם, או לטווח באמת מאוד מאוד רחוק, שזה משהו שהוא בעייתי שלעצמו, בלי שבכלל נכנסתי ולדבר על הדירות עצמן.
דירות שעוברות תמ"א 38, הרבה פעמים זה לא כזה הגיוני להם. כי כאשר אדריכל בא ובונה בניין, הוא לא בונה את הבניין מתוך מחשבה שעוד 40 שנה תהיה תוכנית של תמ"א 38, ויהיה אפשר להוסיף עוד 25 מטר ברוטו, אז בוא נבנה את הדירה היום, כך שה-25 מטר בעתיד ישתלבו בתוך הסיפור הזה של הדירה. מן הסתם הוא לא… לא חשבו שיהיה כזה דבר, ולכן הרבה פעמים אנחנו רואים כל מיני דברים כמו חדר שהוא מתוך חדר, או דירות שהתמ"א 38 ממש מחשיכה אותם, או שטחים שאי אפשר לנצל אותם. הדירה נהיית יותר גדולה, אבל מבחינה פונקציונלית, היא לא נהיית יותר שימושית. בנוסף, הרבה פעמים צריך להקטין שטחים של חדרי מדרגות, צריך לדחוף מעליות פנימה. הרבה פעמים יוצרים פה תוכניות שהן לא כל כך הגיוניות. יצא לי לא מעט פעמים לראות דירות שעברו תמ"א 38, ואתה אומר לעצמך, לא ברור לי שזה בכלל היה שווה את זה. והתמ"א 38, ברגע שעשיתי את הפרויקט הזה, וכבר אמרנו שזה פרויקט שהוא לא קל לבטל אותו או לשנות ברגע שכבר עשית אותו, הוא מונע מלעשות דברים בהמשך. אני רואה היום המון, המון בניינים בבת ים שהוחתמו לתמ"א 38, ואז באיזשהו שלב העירייה תפסה את עצמה בידיים ואמרה סטופ, אני לא נותנת היתרים, לא אכפת לי, החתמת את כל הדיירים, שילמת עמלות, עשית את כל העבודה, אנחנו לא ניתן פה שיהיה תמ"א 38, אני רוצה שהבניין הזה יתאחד עם שני הבניינים לידו או שלושת הבניינים לידו. תבואו אליי עם תוכנית שאתם עושים משהו יחד של הריסה ובנייה, שיש בו תשתית, שיש בו מקום לבית ספר, לגן, לבית כנסת, משהו שהוא לטובת הציבור, צריך לעשות פה משהו שהוא אחר.
ואלה היו הבעיות המרכזיות שנוצרו עם תמ"א 38. ובאמת, בשנת 2019, המדינה הודיעה שהיא הולכת לבטל את התמ"א 38 החל מאוקטובר 2022. לא הספיקו עד לאוקטובר 2022 להגיע לחלופה, שהיום אנחנו מכירים את החלופה הזאת בתור חלופת שקד, אז האריכו את התמ"א 38 עד שנת 2023, אוקטובר 2023. לצערי אנחנו כבר קוראים לאוקטובר הזה אוקטובר השחור. וגם פה, התוכנית כן הוארכה בכל מיני רשויות מקומיות, לדעתי איפשהו בין 15 ל-20 רשויות מקומיות קיבלו הסכמה להאריך את התמ"א 38 בעוד מספר שנים בודדות, כדי שיוכלו להשלים כל מיני פרויקטים, כדי שלא יישאר בסוף איזשהו פער תכנוני, שאין איזשהו מתווה אחר שאפשר לקדם אותו במסות בעיר, כי מבינים שיש פה צורך שהוא צורך אקוטי, ועדיף להתקדם עם תוכנית שהיא לא מושלמת, לא אידיאלית, אבל שיהיה פתרון לחיזוק של מבנים. אז עד כאן דיברנו רק על הצד של התיאוריה, ועכשיו אנחנו מדברים בתור משקיעים.
גיא, כאשר אתה בא לקנות דירה, ואומרים לך הדירה הזאת מיועדת לתמ"א 38, ולצורך העניין, אנחנו מתייחסים רק לתמ"א 38 לפי תיקון 1, תמ"א 38 חיזוק ותוספת. איך אתה מתייחס לזה? האם זה עסקה שהיא מעניינת אותך, האם לא, מה אתה בוחן?
גיא: אז בתמ"א 38/1 חשוב להבין מה אנחנו מקבלים. אנחנו קונים דירה ישנה בבניין ישן, ואנחנו מקבלים בסופו של דבר את אותה הדירה הישנה שנשארת לנו, עם תוספת מטרים, של אזור ה-25 מטרים, בבניין שהוא מחודש ברמה מסוימת. כלומר, בניין עם חזית משופצת, בניין עם מעלית. ההשבחה שאנחנו נחווה בהשקעה בפרויקט של תמ"א 38/1, היא השבחה יחסית קצרת טווח. כלומר, מדובר על פרויקטים הרבה יותר מהירים לביצוע מאשר פינוי בינוי, שזה נושא שלם שאנחנו ניגע בו. הרווח העודף, הוא יהיה רווח קטן יותר בהשוואה לפינוי בינוי, כי אני מקבל תוספת של מטרים, נכון, אבל אני לא מקבל השבחה של המטרים הקיימים שלי, נשארים אותם מטרים ישנים. ומעבר לזה, מה שאני רואה בפועל, בשטח, בעסקאות של תמ"א 38/1, זה שהרבה משווי הדירה החדשה כבר מגולם למחיר. כלומר, אני הייתי אומר אפילו שבתמ"א 38/1, המחיר שהמוכרים מבקשים להיכנס לפרויקט, הוא משקף באחוזים הרבה יותר מהשווי העתידי מאשר ההפרשים שאנחנו רואים בפינוי בינוי קלאסי. אני חושב שחלק מזה נובע מרמת הוודאות הגבוהה יותר, וממסגרת הזמנים המצומצמת יותר. לכן, אם אני בוחן השקעה בתמ"א 38/1, ואני מבין שהמרווח שלי בין מחיר הרכישה לשווי הדירה אחרי תמ"א, הוא מרווח של 200 או 300 אלף שקל, אותי באופן אישי זה לא מושך, זה לא נראה לי השקעה אטרקטיבית ביחס לחלופות. כלומר, יש לי פה השבחה מהירה בפרק זמן קצר, אחרי זה אני נהנה מעליית ערך על דירה, נקרא לזה רגילה, בלי שום פוטנציאל עתידי, אני חושב שיש עסקאות הרבה הרבה יותר טובות. מעבר לזה, אתה בסוף נשאר עם דירה שהיא דירה בבניין ישן שעבר חיזוק, שיש סיכוי טוב שבהמשך יסתכלו גם בעין לא יפה על אותן עסקאות, רוכשים פוטנציאלים, ויעשו איזשהו דיסקאונט לזה שהבניין הוא בניין ישן.
נדיב: כן. אז אני מסכים איתך וחולק עליך. כי אמרת פה, חלק מהדברים אני מסכים איתם, אבל יש פה, יש פה כמה דברים שבעיניי הם תלויים מאוד סיטואציה. אתה אמרת, שזאת האמירה המרכזית שאני לא הסכמתי לגביה, אתה אמרת, יש לך עכשיו 20 מטר של חדש, ואז נשארת עם ה-80 מטר של הישן, וזה לא נכון, זה לא נכון. כי כאשר הייתה לך דירה, בוא נגיד בקומה השלישית או הרביעית, והיא הייתה דירה ישנה, בלי מרפסת ובלי מעלית. בפועל, השווי פר מטר של כל מטר שלך הוא שווי מסוים. ברגע שאתה הוספת מעלית, לבניין, רק מעלית, במקומות מסוימים, זו השבחה של 15-20%, רק מתוך זה שהוספת מעלית, על השווי של כל מטר שלך, בלי שאני מתייחס למטרים הנוספים. עכשיו, מן הסתם, באזורים שונים, השווי של הדבר הזה הוא אחר לחלוטין. סתם לצורך הדוגמה, אני התעסקתי הרבה בהתחדשות עירונית ברחביה, בירושלים. ברחביה, אם יש לך דירה בקומה הרביעית בלי מעלית, השווי הוא סדר גודל של 30,000 שקל למטר, 32,000 שקל למטר, Somewhere around those numbers מה שנקרא, כאשר יש לך את אותה דירה, לא הוסיפו לך מטר אחד, אבל שמו לך מעלית, סדר גודל של 30% השבחה, רק מתוקף זה שיש לך מעלית, ויוסיפו לך מטרים.
אני כן מסכים איתך שהרבה פעמים הדירות האלה הן דירות בעייתיות בהרבה מובנים, ובטווח הארוך אני מסכים איתך לחלוטין, שאנשים הולכים להסתכל על הסיפור הזה של תמ"א 38, וקצת יגידו What the fuck? כאילו, מה היה פה שבמקום להרוס בניינים ישנים, באמצע, במרכזי הערים של מדינת ישראל, במקום להרוס אותם, החליטו לעשות… לשים לבניינים האלה איפור, ולפעמים זה מצליח, לרוב זה ממש לא מצליח. ובעיניי כאשר באים לקנות דירה שמיועדת לתמ"א 38 חיזוק ותוספת, זה מאוד מאוד תלוי בכמה פרמטרים. קודם כל, צורת הבניין הקיים, ככל שהצורה יותר פשוטה, יותר סימטרית, שהתוכנית של היזם היא תוכנית יותר פשוטה, שפחות יראו על הדירה הזאת, ברגע שמסתכלים על הבניין, שזה בניין של התחדשות עירונית, זה יותר אטרקטיבי בעיניי. הרבה יותר אטרקטיבי בעיניי כאשר אני יודע שיש פה יזם שהוא מנוסה ויודע לעשות התחדשות עירונית, ועשה תמ"אות יפות בעבר. רוב היזמים לא יודעים לעשות תמ"א כמו שצריך, יש איזה סיכון שהוא סיכון אדיר, כי זה פרויקט שהוא באמת פרויקט מאוד מאוד מורכב, ובעיניי העניין הוא העניין של המיקום. סתם ככה, אם אני נותן שוב את הדוגמה של רחביה, ואתה מקודם הזכרת שיותר שווה מבחינה כלכלית לעשות תמ"א 38/2, הריסה ובנייה, מאשר תמ"א 1, גם אם לא מתווספים לך מטרים, בהרבה מקומות זה ממש ממש לא נכון, כי השווי של כל מטר נוסף, גם אם הוא לא שווה כמו מטר נוסף של בנייה חדשה, הוא כל כך גבוה שעדיף לעשות תמ"א 1 ולא תמ"א 2 מבחינה כלכלית, זה נכון בעיקר למרכזי הערים החזקות בישראל, אז זה משהו ששווה לשקול אותו. אתה רוצה להגיד פה משהו?
גיא: כל הדברים שאתה אומר הם נכונים, בפרספקטיבה של אם אני עכשיו בעל דירה, ונניח שהיתה לי את הבחירה האם ללכת לתמ"א 38/1 או לתמ"א 38/2. דיברת על אותו פער של, נגיד, 30% ברחביה, שזה יחסית חריג כלפי מעלה, אני חושב, בסטנדרטים ארציים. כשאנחנו מגיעים בפרספקטיבה של משקיע, לפרוייקט שכבר נמצא באיזשהו תהליך של תמ"א 38, או שכבר נמצא באיזשהו תהליך של פינוי בינוי, אז המוכר יבוא וינסה לגלם לנו חלק מהשווי העתידי לתוך המחיר. ובתור משקיעים, אם אנחנו לוקחים בחשבון שאנחנו מגיעים בנעליים האלה, אז ממה שאני רואה, אני חושב שהמוכרים מצליחים לגלם הרבה יותר מהשווי העתידי לתוך המחיר בתמ"א 38 מאשר בפינוי בינוי.
נדיב: כן, על הנקודה הזאת אני מסכים. עכשיו, אני חושב שיש פה גם נקודה של עניין הוודאות, כי לכאורה, כאשר אני קונה דירה בבניין שהולך לעבור חיזוק ותוספת, יש לי איזושהי וודאות. יש לי את הדירה, וכנראה הולכים להוסיף לה עוד ממ"ד, עוד מרפסת, עוד חדר, Whatever. זה כאילו מרגיש שמבחינה תכנונית אני לקחתי על עצמי פחות סיכון. בפועל, העסקאות האלה של התמ"א 38 חיזוק ותוספת, הן עסקאות שיש בהן לא מעט סיכון. קודם כל, בצד של היזם, היזם חייב להפריש, מה שנקרא בצ"מ, להוצאות בלתי צפויות, הרבה יותר משמעותי מאשר בבנייה חדשה. ובעיניי, פשוט בגלל שאתה… זה לא שיש לך דף טאבולה ראסה, דף לבן, שאתה בונה בניין חדש, אלא אתה לוקח בניין ישן ואתה מוסיף עליו, יש פה הרבה מאוד נקודות חיכוך, ממשקים, שככל שיש לך יותר נקודות חיבור, יש יותר מקום פוטנציאלי לכשלים ובעיות, ובפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ותוספת, אנחנו רואים הרבה מאוד בעיות. אני מסכים איתך שבאופן כללי, אלו דירות שעדיף להימנע מהן, אלא בסיטואציות מסוימות, בעיניי, בעיקר עם יזמים חזקים שעובדים בשכונות חזקות, שכונות מאוד מאוד איכותיות, שבהן המחיר למטר הוא מאוד גבוה, והתמורה במטרים היא תמורה משמעותית. כמובן, כאשר הדבר הזה לא מתומחר, הוא לא פנימה, וכאשר אנחנו יודעים שהרשות המקומית באמת הולכת לאשר את זה, כי היום המגמה היא כבר לא לאשר את התוכניות האלה, ממש רק כשאין ברירה בכלל.
גיא: כן, אתה הזכרת את בת ים, שראית הרבה פרויקטים שהיו בדרך לעבור תמ"א 38, ולמעשה קיבלו ברקס חזק מהעירייה, שביקשה מהם להתחבר עם מתחמים אחרים, במסלולים, של מסלולים אחרים של תכנון. ראינו את זה גם ברמת גן. המון דירות שהיו מיועדות לתמ"א 38, ראש העיר של רמת גן עבד בכל הכוח לטרפד את הפרויקטים האלה במשך הרבה שנים, והצליח, והיו הרבה חיכוכים, והיום הרבה מהמתחמים האלה הם מוגדרים כמתחמי התחדשות עירונית והתמ"א כבר לא תקרה שם, אלא הם עברו למסלול של הפינוי בינוי, ששוב, מסלול שהוא נכון יותר ברמת המבנה. כלומר, בוא נשים את השיקולים הכלכליים לרגע בצד, עדיף לעשות פינוי בינוי עם כל הכאב ראש והתהליך הארוך, מבחינת האיכות של המבנים שיוצאים בסוף, ואיכות התכנון, ואיכות החיים באותה עיר. וזה באמת סיכון משמעותי בהשקעה בפרויקטים של תמ"א 38, ששילמנו איזושהי פרמיה, ואז אנחנו חוזרים אחורה לנקודת האפס, כשמבטלים לנו אותה ואנחנו צריכים להתחיל תהליך מחדש.
נדיב: אוקיי, עכשיו בוא נדבר קצת על הזווית של קניית דירה יד ראשונה. האם יש משמעות לאם אני קונה את הדירה שהיזם בונה על הגג, או שאני קונה דירה בבניין חדש שבונים בצד השני של הרחוב?
גיא: כביכול, לא אמור להיות הבדל. דירה חדשה פה, דירה חדשה שם, מה אכפת לי איזו דירה יש מתחת? אני לא נכנס לדלת של השכנים ו… אולי לבקש סוכר. אבל זה לא אמור לעניין תיאורטית, אבל בפועל זה מעניין מאוד. כמו שאמרנו, בתמ"א 38 חיזוק ותוספת, כל הבניין שלנו יושב על תשתית שהיא תשתית ישנה. יש לזה משמעויות אדירות, כי בסוף יש פה מסה של בלוקים, של בטון, של תשתיות שהן ישנות, ולא הרסנו את הבניין הישן, אלא עטפנו אותו ברמה מסוימת בבניין חדש, והיכולת, דיברת על ה… דיברת על התוחלת חיים של בניין, התוחלת חיים של בניין שעבר תמ"א 38 היא בעיני לא תתקרב להיות התוחלת חיים של בניין חדש, ויצטרכו לעשות משהו עם המפלצות האלה בעוד כמה עשרות שנים, ואז כשיצטרכו לעשות את המשהו הזה, יש לך כבר הרבה יותר דיירים על אותו תא השטח, ואותם הדיירים יצטרכו לקבל דירות חדשות, כשתלך בסופו של דבר להריסה ובנייה, מה שמאוד יקשה על הכדאיות הכלכלית, היזמים יצטרכו לקבל תמורות שהן הרבה יותר גבוהות, וזה יכול ממש ליצור בעיה משמעותית בהמשך הדרך.
נדיב: לא, זאת הולכת להיות בעיה ענקית בהמשך הדרך. לא יודע אם זה יהיה עוד 10, 20 או 30 שנה, אבל כן, זאת הולכת להיות בעיה שהיא בעיה ענקית. ויש פער שהוא פער, אני חושב שהוא פער גדול, כי אנחנו בסוף מדברים על נדל"ן, אז זה מספרים גדולים, ויש פער של בין 5 ל-10% במחיר של דירה חדשה מהניילון בבניין חדש, לבין דירה חדשה בבניין שעבר תמ"א 38.
גיא: בעיניי זה פער שהוא לא מספיק, אגב.
נדיב: כן, אני גם חושב שהפער, אני הייתי… אני כשאני בא ואני חושב לקנות דירה מתמ"א, ואני אף פעם לא קונה דירה מתמ"א, אבל כשאני אפילו חושב על לעשות כזה דבר, בעיניי הפער צריך להיות סדר גודל של 20%.
גיא: ואני חושב שככל שיעבור הזמן, השוק יבין את זה. אגב, כשהפרויקטים של התמ"א רק התחילו, הפערים האלה היו כמעט ולא קיימים, ואני חושב שככל שיעבור הזמן והשוק יתפכח וילמד, אנחנו נראה את הפערים האלה גם גדלים לכיוון ה-20 ו-25%.
נדיב: כן. ולא מעט פעמים אני פוגש אנשים, בעיקר בכובע העסקי, שהם באים אלינו לחברה והם מתלבטים האם לקנות איזושהי דירה על הנייר, ואומרים, תראה, זה מחיר שהוא נמוך ב-10,000 שקל למטר מאשר דירה אחרת, למה זה ואולי זה אטרקטיבי וחושבים להתקדם. תראה, לבן אדם שלא מתעסק בבנייה וזה לא העולם שלו, זה לכאורה נראה אותו דבר. זה לכאורה נראה אותו דבר, זה נראה דומה. צריך מאוד מאוד להיזהר מהדברים האלה, להיות מאוד מאוד ספקן. חוץ מזה שכאשר אתה קונה דירה על הנייר, אתה לוקח מלא סיכונים בלי קשר. אתה לוקח סיכונים כי יש איזושהי תוכנית עתידית, מה אמור להיות פה ומתי, ואתה מסתמך על היזם ויש לך ערבות מחוק מכר שהדברים באמת יקרו וכולי. יש כל כך הרבה נקודות כשל בפרויקטים כאלה של תמ"א 38, שקודם כל, בוא תקבל את הדירה בזמן. תקבל את הדירה שהיא כמו שאמור להיות. כאילו יש פה, בעיניי יש פה הרבה מאוד כשלים, והפער הזה הוא פער מוצדק, וכמו שאמרת כנראה שהוא אמור להיות פער אפילו יותר גדול. וכמובן, גם בדירות יד שנייה, אני מדבר על הדירות של בן אדם שהייתה לו דירה שעברה תמ"א 38, נגיד נוסף לדירה עוד חדר, עוד שני חדרים, והוא אפילו שיפץ את הדירה שיפוץ קומפלט, זו עדיין לא דירה חדשה, ושם הפער הוא, הייתי אומר, סדר גודל של כבר היום 20% בין המחיר של דירה חדשה לדירה ישנה. זה לא אומר, ואני כן חושב שנכון להבהיר את זה, זה לא אומר שאף פעם לא כדאי לקנות דירה מתמ"א 38/1. אני הייתי מעדיף לקנות דירה כזאת שהיא כבר מוכנה, שהיא פיזית, אני לא קונה אותה מהיזם. גם אם אני מאבד את ה-20-80, אם אני רואה שיש פרויקט שעשו אותו טוב, בצורה איכותית והמחיר הוא מחיר אטרקטיבי, אז בעיניי אפשר לקנות כזה דבר, מתוך הבנה שיש פה סיכונים מסוימים, ואת רוב סדרת הפרקים אנחנו הולכים לדבר על כל מיני תוכניות, שבגדול הן תוכניות של הריסה ובנייה, בין אם אנחנו מדברים על תמ"א 38/2, בין אם נדבר על חלופת שקד, תוכניות מבניות, פינוי בינוי, שזה הכיוון שמדינת ישראל הולכת אליו, ואתה ואני לחלוטין חסידים של זה וחושבים שבצדק וזה היה אמור לקרות מזמן, אבל הנכסים האלה של התמ"א עדיין קיימים, יש מקומות שעדיין מאפשרים לקדם את זה. גם בעתיד הנראה לעין ימשיכו לאפשר את זה במקומות שאין ברירה, ויש מקומות שאין התכנות פיזית או כלכלית לעשות משהו אחר חוץ מחיזוק ותוספת. ובכללי, זה תחום שהוא תחום מאוד מאוד מעניין ואני חושב שכדאי להכיר אותו, ואנחנו נמשיך להעמיק בתוך העולמות האלה של התחדשות עירונית גם בפרקים הבאים.
[מוזיקת סיום]
תודה שהאזנתם לפרק נוסף של הפודקאסט "בדרך לחופש כלכלי".
גיא: אתם מוזמנים להצטרף לקהילת הפודקאסט בפייסבוק ולהירשם לניוזלטר הפיננסי דרך האתר של "אתיקה פיננסים" בכתובת ethica.finance.
נדיב: אין לראות בנאמר בפרק משום ייעוץ פיננסי, אנחנו בסך הכל משתפים אתכם במסע שלנו בדרך לחופש כלכלי.
גיא: בהצלחה.
לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה
Comentários