בפרק שי בדיחי מתכנן פיננסי לוקח את ניר בבג'ני מייסד נדלניר ויזם השקעות נדלן בארהב לדבר על קבלת החלטות בתקופה הנוכחית.
בפרק סקרנו נושאים שונים וביניהם:
- שאלה שנשאלת הרבה פקדון או נדלן?
- אינפלציה וכיצד היא משפיעה עלינו בתהליך קבלת ההחלטות?
- מה שי החליט לאחרונה שלא קשור להשקעות, ומה ניתן ללמוד מזה?
- פיזור וגיוון של השקעות שונות.
- אילו סוגי השקעות נדלן יש מעבר לים וכיצד בוחנים אותן?
תאריך עליית הפרק לאוויר: 22/11/2023.
שי בדיחי: אהלן חברים, מה העניינים? ושוב אנחנו בפרק חדש בפודקאסט שלנו, ידע שווה כסף הפודקאסט.
ואני שי בדיחי אם במקרה אתם עדיין לא מכירים. והיום אנחנו ככה, זה פרק חדש. אז בפרק הזה הזמנתי את ניר בבג'ני, חבר יקר, מייסד נדל"ניר, יזם השקעות נדל"ן בארצות הברית.
אהלן ניר, מה נשמע?
ניר בבג'ני: אהלן שי, תודה על ההזמנה, מה שלומך?
שי בדיחי: מצוין. אז היום ככה החלטנו לעשות פרק בנושא שכולל בתוכו הרבה דברים, אז החלטנו לעשות פרק שקראנו לו ככה, קבלת החלטות בתקופה הנוכחית.
אני לא יודע אם אתם תשמעו את הפרק, אבל אנחנו מקליטים את הפרק כחודש וחצי לאחר תחילת המלחמה, חרבות ברזל, השבעה באוקטובר שככה פקדו אותנו יום שחור, אבל לאומי לעם ישראל. ודיברנו הרבה בפרקים האחרונים על כל מיני דברים: על שוק ההון, על נדל"ן, על מה לעשות עם הפנסיה, והיום אנחנו רוצים ככה לדבר באמת על כל מיני החלטות שיש לנו, שגם בתקופה הנוכחית, אבל גם, יכול להיות שיהיו לכם גם בעתיד, שצריכים לדעת איך לקבל את ההחלטה, זאת אומרת, אנחנו נעשה מעין דיבייטים כאלה פה ושם כנראה, לא ארגנו מראש, אז בואו נראה מה ייצא, ונוכל לקבל החלטה לגבי כל מיני דברים שקשורים מן הסתם לכסף שלנו.
אז אני רוצה רגע להתחיל דווקא מהספציאליטה שלך, מהמומחיות שלך, אז אתה בסופו של דבר יזם השקעות בארצות הברית, וכמו שאומרים, boots on the ground, חי את השטח בארצות הברית, אז בכלל אני רוצה לנסות להבין, אנחנו בסוף, כשאנחנו אומרים כלכלה גלובלית, אבל בסוף אנחנו מדינה מאוד מאוד קטנה בגלובוס, ובאמת מעניין לדעת כמה אנחנו חשופים, או כמה אנחנו משפיעים ליתר דיוק על העולם, זאת אומרת, אנחנו רואים מן הסתם, ברשתות החברתיות, אבל שם זה הכל בעוצמה מאוד מאוד גדולה, אנחנו רואים כמה אנטישמיות יש, ועוד הרבה מאוד דברים, אבל מה שיש ברשתות החברתיות זה לא תמיד העולם האמיתי, אז באמת מעניין אותי לדעת כמה המלחמה השפיעה, אם בכלל השפיעה, ואם השפיעה אולי הרבה, כמה השפיעה בכלל על ההשקעות, אולי גם זה מקדם אולי להגיד, כי זה לא עבר כל כך הרבה זמן, ואנחנו יודעים שנדל"ן זז בקצב יחסי איטי, לעומת נגיד שוק ההון, שזה אמור להשפיע באותו יום, אז אשמח לשמוע מה החוויה שלך, איך אתה חווה את זה.
ניר בבג'ני: אז אני אגיד לך ככה, אם אתה יודע, גם הזכרת פה כמה דברים, נניח מצד אחד רשתות חברתיות, אנשים, כלכלה, ולא בטוח שבכל המובנים זה משפיע באותו אופן. למשל, בצורה אחת, וזה די טבעי, האנשים שאני עובד איתם בארה"ב, מן הסתם, זה אנשים שיש בינינו קשרים מסוימים, ולא סתם התחברנו. זאת אומרת, זה אנשים שיש להם, נקרא לזה, סנטימנט יותר חיובי ליהודים, לישראלים, ובאופן טבעי, בגלל זה התחברנו. זאת אומרת, בכל מה שקשור במיקרו, כן, כי אני לא רוצה לצייר שהכול הוא דבר אחד, בסוף, בניגוד למה שאולי יכול להישתקף ברשת חברתית, בסוף, בעולם יש מגוון אנשים ומגוון צבעים, ויש באופן כללי, בארה"ב, מה שאני חווה כבר 11 שנים, אזור, מקום די ידידותי לישראלים, ליהודים, וגם בפרט לישראלים, לפעול בו, לעשות עסקים, ולא כל כך קשה למצוא אנשים שיהיו חיוביים אליך. אז במיקרו, ברמת האנשים, אני יכול להגיד לך באמת דברים, לא יודע אם אנחנו נרצה להקדיש לזה את הכול, אבל אנשים, הפניות שלהם באותה, שבת, והאכפתיות והשאלות והטלפונים, ובאמת זה, אני לא אומר שזה בהכרח כל האמריקאים, אבל אתה רואה שזה אנשים שאני מרגיש שאכפת להם, וזה לא רק העניין של טוב, יש לנו איזה קשר, ובמובן הזה, אתה יודע, זה אלמנט אחד. ברמת האנשים, ברמת הכלכלה, לא חס וחלילה להוריד מהחשיבות של מה שקורה מבחינתנו פה בישראל. אני לפחות, מה שאני רואה ואני חי את השוק ביום יום, אנחנו לא רואים אימפקט. אתה יודע, עם כל הכבוד, ארצות הברית, הנדל"ן בארצות הברית, הכלכלה האמריקאית, לא ידוע לי שיש לזה אימפקט. אני יכול להגיד לך, מדברים שאני משוחח עם אנשים, כן מתעניינים, אבל מסתכלים על זה בהקשר של רגע, האם יכול להיות פה אירוע שהתרחב, מדברים על העניין של אנרגיה, משייכים את זה לנושאים גיאופוליטיים, משייכים את זה למה שקורה עם אוקראינה ורוסיה, אולי זה התרחבות, אלה דברים שכן שומעים אותם, אבל… אני גם חושב שאם תהיה השפעה, זה יהיה מהמקומות האלה, אבל כרגע זה לא משהו שהוא נוכח, שאנחנו מרגישים אימפקט בשוק הנדל"ן בארצות הברית.
שי בדיחי: הבנתי. אוקיי, אז קודם כל זו נקודה חשובה, שאפשר ככה, לקחת ממנה כמה דברים. אחד, זה כמו שאמרנו, נדל"ן, לעומת שוק ההון הוא מגיב בצורה יותר איטית, אז יכול להיות שגם את הגלים, את ההדים, אנחנו אולי נראה בעתיד, אנחנו לא יודעים, אף אחד לא נביא. אבל הדבר השני שאפשר לדעת, זה בעצם… לא מדברים על פיזור, פיזור בסוף זה הדבר הכי טוב שמשקיע יכול לעשות, כמובן, במידת האפשר, אם יש לי סכום מאוד קטן, אז כמה אני כבר יכול לפזר, אבל אני אולי אחסוך עוד כסף, ואת הדבר הבא, אני אשקיע בעוד דבר, אולי באותו דבר, רק במקום אחר, אולי באזור אחר, אולי בהשקעה שונה, אבל זה ככה באמת ברמת הפיזור. והדבר הנוסף, זה באמת פיזור, בסוף זה יבשת אחרת, מדינה שדוברת שפה אחרת, מטבע שונה, וכל הדברים האלה גם משפיעים, כי אם אנחנו ראינו, בצורה מאוד ניכרת, שהדולר מאוד מאוד התחזק, ומן הסתם אם הדולר התחזק, אז אנחנו משווים לשקל, כמו שהשקל נחלש, אז חלק מהפיזור זה גם ברמת המטבע; שאם היה לי יותר דולרים, הייתי יכול להחליט שבאותה תקופה, אם אני רוצה, אני מממש, כלומר, אני מוכר את הדולר לשקל, זה משהו נזיל, כמובן, ואז יש לי יותר שקלים, או אם אני נשאר עם הדולרים.
ניר בבג'ני: יש פה כמה דברים, אני מקווה שזה לא יהיה הנדסי מדי, אני הגעתי לעולם של הנדל"ן, כמהנדס, אז אולי, אני אוהב לפרק דברים, אז אני רגע אקח את מה שאמרת, ונפרק את זה לכמה דברים. קודם כל, אם אנחנו מדברים על פיזור או גיוון, תראה, אנחנו באופן טבעי, אני לא מדבר על מי שעושה השקעות בשוק ההון באופן עצמאי, כי זה מתווסף על גם מי שלא עושה את זה, זה מתווסף על זה שרובנו, נגיד, כשכירים, אז יש לנו את הקרן פנסיה, וקרנות השתלמות, וקופות גמל וכו', אז אנחנו משקיעים בשוק ההון, או חשופים לשוק ההון דרך הכלים האלו בצורה כזאת או אחרת. וכשאנחנו מדברים על נדל"ן, כמה שנקרא "אסת קלאס", אז כבר, זה גם יכול להיות אגב נדל"ן בישראל, כן? לפני שאנחנו יוצאים מחוץ לישראל, אז אנחנו כבר נמצאים באיזושהי השקעה שהיא באופן טבעי, עם קורלציה נמוכה יותר לשוק ההון. זאת אומרת, אם אני מפרק רגע את מה שאמרתי, אז זה כבר דבר אחד, כן? אנחנו מדברים על נדל"ן. ובאופן טבעי, הנדל"ן, יש את המאפיינים שלו, למשל, מה שאמרת, התנודתיות. זה לא משהו שמישהו אומר, טוב, הנה, מה קורה היום, מה היה בחדשות, ואפילו אם הוא היה רוצה, הוא יכול מיד למכור את הנכס. כן, גם אנשים צורכים את זה, הם גרים בזה, ולכן התנודתיות באופן טבעי, היא בקשר פחות קרוב לתנודתיות בשוק ההון. זה אם אני מפרק את זה, זה אלמנט אחד, אנחנו חושבים על זה כמשקיעים על נדל"ן. האלמנט השני שאתה אומר, ואתה יודע אפשר לדבר על זה על קבלת החלטות, זה להגיד מה היום היתרונות והחסרונות, כשאנחנו שוקלים להחזיק נכסים, כן, זה יכול להיות נדל"ן, אבל בכלל, אם נמקד את זה, זה נכסים בנדל"ן, אבל להחזיק נכסים בפיזור על גיאוגרפיה, לאו דווקא נכסים בישראל, ואז יש לי מקור הכנסה מחוץ לישראל. זה האלמנט השני, ואם אני אמשיך רגע בפירוק, אז האלמנט השלישי, זה באמת הפיזור על מטבע. זאת אומרת, יש לי מקור הכנסה, והוא לאו דווקא שיקלי, הוא דולרי. יכול להיות יורו, יכול להיות, אתה יודע, יש מטבעות אחרים, היום למשל, עולם של קריפטו. אבל נפשט את זה, מטבע, דולרי, אפשר לדבר על מה המשמעות של דולר גם היום, כמטבע הזר הבינלאומי וכו', אבל אם אני רגע שם את זה בקטגוריות, הייתי מפרק את זה לשלושה קטגוריות ברמה של מרכיבי גיוון או פיזור.
שי בדיחי: מעולה. אז באמת אנחנו מדברים על פיזור וגיוון, אנחנו מדברים גם ברמה המטבעית, אני רוצה להיות מפוזר על כאן שתי מטבעות, גם ברמה הגיאוגרפית, להיות מפוזר בכמה שיותר מקומות. אם קורת מלחמה היא משפיעה על אזור מסוים, אבל לא בהכרח על אזור אחר, וגם ברמת סקטורים או תחומים שונים, זה גם מן הסתם פיזור שהוא חשוב. כמובן, חלק מהדברים גם נגזרים אחד מהשני, ואם אני משקיע על הגיאוגרפיות במקומות שונים, אז כנראה שגם המטבעות יהיו שונים וכו'. אז בוא באמת ניקח את זה, דיברנו, אמרנו שאנחנו מדברים הרבה על גם קבלת החלטות. בואו ניקח כל מיני שאלות, שעולות לאנשים, זאת אומרת, ככה אנחנו נפגשים איתם בקבוצה. לאחרונה, בעיקר בגלל עליית הריבית, מן הסתם לא רק בישראל, היא בכל העולם, יכול להיות שישראל תהיה הראשונה שתוריד גובה, אבל זה עוד נראה, נבואה ניתנה לשוטים, אבל בסופו של דבר עליית הריבית, ועבר עלינו גם קורונה יחסית לא מזמן, לפני כמה שנים, כבר שכחנו ממנה, אבל עדיין אני שומע פה ושם אנשים שנדבקים בקורונה, אני עדיין שומע את זה. וכמובן המלחמה שפקדה אותנו ממש בחודשיים האחרונים, אז זה כאילו כל מיני דברים שקורים, אירועים, אירועים שמשפיעים על הטיימליין (ציר זמן), ואנשים כל הזמן נדרשים לקבל החלטות מה לעשות עם הכסף, זאת אומרת, יש לי סכום פנוי אוקיי, או כי עכשיו נכנסתי, והבנתי שאני צריך להשקיע, או כי קיבלתי ירושה, נגיד במלחמה כרגע לצערנו, אלפים כבר נהרגו, חלק משפחות שלמות לצערנו, אבל גם חלק, יש להם למי להוריש, בין אם זה נכסים בארץ או בחו"ל, בשוק ההון, בנדל"ן, בכל זאת מגוון סקטורים, ואנשים צריכים להחליט רגע מה אני אעשה עם הכסף, אני מממש אותו, שם אותו בעו"ש, הרבה שואלים אותנו, לשים את זה בפיקדון? בקרן כספית, או אולי בנדל"ן? אז רגע, משתלם היום נדל"ן? הריבית עלתה, אז בוא ננסה רגע לנסות להבין את זה, בוא ניקח את השאלה שבאמת עולה הכי הרבה: פיקדון או נדל"ן? וזה גם לא משנה כרגע לצורך הדיון אם זה, פיקדון שקלי בישראל, לעומת נדל"ן בישראל, או לצורך העניין פיקדון דולרי, כי גם הרבה, הרבה דווקא מתעניינים לאחרונה בפיקדון דולרי, או נדל"ן בארצות הברית, אוקיי? אז בוא ננסה, ננסה לענות על השאלה הזאת.
ניר בבג'ני: אני אגיד לך אז למה אני לוקח את זה, קודם כל אני כן אתייחס למה שהבאת בתור רקע. באופן טבעי, אנחנו פחות ביום יום בשגרה, עוצרים רגע ואומרים טוב, אני רוצה לקבל איזו החלטה, או אני צריך לקבל החלטה, ולא פעם דווקא בתקופה של שינוי, אנחנו רגע יוצאים מהשגרה ואומרים טוב, אני רוצה רגע או צריך לקבל איזושהי החלטה, אני מבין שאני רוצה לייצר מקור הכנסה, אני רוצה להבין שאני צריך לעשות משהו עם הכסף שלי, או נכנס איזה משהו, קורה איזשהו אירוע, זה גם דבר שאפשר רגע לדבר עליו, אתה יודע, קצת על הרגלים ודברים כאלה, איך אנחנו מייצרים לעצמנו הרגלים, שלאו דווקא להגיע למקום שאנחנו א', מגיבים מעכשיו לעכשיו, וגם הפעם השנייה זה חשיבה בטווח קצר, עכשיו אני אגיד את זה לנושא, להתחיל את הדיון ותגיד לי מה אתה חושב, מכאן אני אקח את זה לפיקדון אל מול דירה. אז קודם כל אם אנחנו מסתכלים על זה רגע יותר רחב, וגם דיברנו על זה קודם, הריבית הגבוהה היא תוצר, היא לא מגיעה בריק, היא מגיעה בדבר שנקרא, או כתגובה לדבר שנקרא אינפלציה, בסדר? אם תרצה ניכנס לזה יותר, אבל אני רגע שם את זה כאן כאיזשהו דבר עובדתי. עכשיו, כשאנחנו נמצאים בתוך, ואגב מלחמה, פה אני מדבר כבר על הורדת ריבית, אז בדרך כלל מלחמה זה אומר שהמדינה צריכה לממן אותה, גירעונות, אז זה גם יכול לעודד, כן? לעודד אינפלציה. אבל אני רגע שם את זה בצד ואני מסתכל על זה כמשהו תקופתי, ואני אומר, האם נכון לחשוב כרגע על ההחלטה של דירה או פיקדון, לאיזה טווח זמן? לשנה, לשנה וחצי, כן? כי גם זה, או אפילו לטווח זמן בינוני ארוך, כי זה משפיע על ההחלטה. עכשיו, אני לא מתיימר להגיד מה התשובה, אני רק אגיד שאנשים שונים יגידו תשובות שונות, ובגלל זה גם התשובה היא לא לכולם. תלוי מה, תלוי מי הבן אדם. אבל לדוגמה, אם אנחנו משווים רגע או מנסים לעשות את ההשוואת קריטריונים הזאת, של הדבר המאוד נפוץ היום, שזה הליכה לפיקדונות נושאי ריבית, לעומת אלטרנטיבת השקעה של דירה. אני אעדיף להגיד אולי דירה בחו"ל, כי אני מעדיף לדבר על מה שאני יודע מהעשיה היומיומית. בארץ זה יכול להיות סיפור שונה. אז נגיד, הרכישה של דירות בחו"ל היא די אלטרנטיבה שיכולה להיות השוואתית לפיקדון, כי אתה יכול לקנות דירות בחו"ל, נגיד בארצות הברית, גם ב-100 אלף דולר. אתה יכול לעשות השקעות קבוצתיות, לא רק דירה שלך, מ-50 אלף דולר. זאת אומרת, אם אנשים אומרים, "רגע, למה שי מדבר על דירה מול פיקדון?" כי דירה, אני אולי צריך סכום גבוה, והיום הריבית יקרה, אני רוצה נגיד לקנות, אז בחו"ל, גם בהון עצמי נמוך, זה יכול להיות אלטרנטיבה לסכומי השקעה די נגישים, ולכן זה בכלל שיח שאפשר לדבר עליו. עכשיו, אם אנחנו משווים את זה כך, אבל אני אומר, טוב, בוא נסתכל על נדל"ן או על דירה, על רכישת דירת מגורים בחו"ל, לעומת פיקדון, אני כבר אגיד, הנושא של טווח הזמן, היום אפשר דרך הרכישה של דירת מגורים, היום יש תשואות יותר גבוהות, בגלל שהריבית גבוהה וכולי, אפשר לקנות במחירים הזדמנותיים כאלה, שאתה תקבל איזושהי תשואה, שבהמשך אולי לא תקבל אותה, אבל היא לא תיגמר בעוד שנה, שנתיים, שלוש, תיגמר כשאתה תחליט למכור, כי אתה מקבע אותה עכשיו. בפיקדונות, זה לא בהכרח ככה, זו תקופת זמן מוגבלת, ואז זה דבר שאתה צריך להשוות אליו זה פעם אחת. פעם שנייה…
שי בדיחי: אני רוצה רגע לחדד את זה, כי אני חושב שאולי זה לא ברור לכולם, בסוף דירה אני קונה, ומתי הכסף יחזור לי לע"וש, כשאני מחליט, אוקיי? זאת אומרת, אני מוכר, יכול להיות שאני ארצה למכור, אולי זה לא התקופה הכי טובה, אולי יותר קשה למכור, אולי אני צריך להוריד מחיר, יכול להיות הרבה דברים, אבל אני מחליף, זאת אומרת, אני, האונר (בעלים), אם אני, אם זה נכס, זה מה שנקרא, בבעלותי בטאבו. אבל לצורך פיקדון אז הוא בדרך כלל בזמן מסוים, כי לפי זה יתנו לי את הריבית, זאת אומרת, הבנק אומר לעצמו, רגע, אני אתן לך ריבית מובטחת, בסה"כ אני קיים, אוקיי? הסיכוי שהבנק יקרוס הוא יחסית מאוד מאוד מאוד נמוך, ואם הוא יקרוס, כנראה שיהיו לנו בעיות אחרות לחשוב עליהם, ואני צריך לקבלת החלטות אחרת, אולי אפילו אם אני צריך לצחצח שיניים, אבל לצורך העניין, הרעיון הוא שהבנק אומר, רגע, אם אתה רוצה שאני אתן לך פיקדון נזיל יומי, כלומר, אתה נותן לי את הכסף, אבל קודם אני צריך להחזיר לך, להחזיר לך אותו ב… מתי שתרצה, אז יכולה להיות ריבית יותר נמוכה. אם אתה אומר, רגע, אני יכול לסגור את הפיקדון לשנה, או פקדון אפילו לטווח זמן ארוך, ויש לי תחנות יציאה כל איקס זמן, מתי שנחליט, זה בסוף סוג של משא ומתן, אפשר לבנות פיקדון, זה מה שנקרא מותאם אישית, כן? אפשר לבנות פיקדון, לצאת מתי שרוצים, אוקיי בתאריך הזה ולזה ולזה ולזה, אבל יש את הפיקדון הסטנדרטים, שזה או ליומי, מה שנקרא פרי, או פיקדון עם יציאה חודשית או בדרך כלל כמה חודשים או שנה, זה ככה הבסיסי, ויש מעבר לזה, אני יכול לסגור להרבה מאוד שנים. עכשיו, אם אני סוגר להרבה מאוד שנים, יש פה בעייתיות מסוימת, זאת אומרת, אם אני סוגר יותר זמן, יש לי פה יותר אי-וודאות שאני לא יודע מה יקרה בעתיד, ובדיוק כמו ש… אני נתקל בהרבה לקוחות כאלה פה, שמגיעים אליי, עם פיקדונות, עם ריביות באמת שערותיות, אוקיי? הלפעמים של אחוז, שני אחוזים, לפעמים אפילו ריבית אפס, אני ממש נתקל באנשים שמגיעים אליי, ולא מודעים לזה בכלל. זאת אומרת, הם לא מודעים לזה שהם יכולים, בסיכון, נקרא לזה כמעט אפס, אוקיי? לקחת את הפיקדון, לזרוק אותו לפח ולשים עכשיו בנזילות יומית, או כשלא היה פעולה, זה יותר יומית אולי, וכן כספית ולקבל קרוב לחמישה אחוזים.
זאת אומרת, מה שאני רוצה לומר, זה שהם השקיעו בפיקדון, בתקופה שהריבית הייתה מאוד מאוד נמוכה, אבל הם סגרו את הפיקדון לתקופה מסוימת, ובאותה תקופה קרו שינויים, הריבית עלתה, אוקיי? ובסוף יש אלטרנטיבה הרבה יותר טובה, אבל אחד, אף אחד לא אומר להם את זה, זאת אומרת, אותו בנק שמכר להם את הדבר הזה, מאוד נוח לו, מאוד נוח לו שיש לו כסף, שהוא נותן עליו רביעית אפס, אוקיי? ובתמורה הוא לוקח ומלווה את זה, לשכן שלנו בחמישה אחוז מהמשכנתא, אוקיי?
ניר בבג'ני: ועוד דבר שהבנקים, עוד דבר שאני אשים על זה, שהצורה שהבנקים מסתכלים על זה, לעומת לפעמים הצורה שמשקיעים מסתכלים על זה, זה שבנקים, לא פעם אני שומע משקיעים שהם מסתכלים על התשואה, כמחשבה של התשואה זה פיצוי על הזמן, אבל בהשקעות מקצועיות והבנקים יודעים את זה, התשואה היא פיצוי על סיכון. ואם רוצים רגע להבין את העסקה שמתבצעת, כשאנחנו שמים את הכסף שלנו בפיקדון, אז אנחנו בעצם מקבלים פיצוי, על איזה סיכון? על סיכון האינפלציה, ופה זה להבדיל, זה בעצם להכיר מה ההבדל בין ריבית נומינלית לריבית ריאלית, כי ככל שהאינפלציה, מה שנקרא הסיכון שלה, יתממש, אנשים אומרים, טוב, האינפלציה תישאר או תרד, אבל ככל, אנחנו לא יודעים את העתיד, בגלל זה יש סיכון, כי יש אי וודאות, אבל ככל שהאינפלציה תישאר, או ריביות יישארו, מה זה אומר בעצם?
זה אומר שמחירים של סחורות ושירותים יעלו, כי זה אינפלציה. אגב, גם נדל"ן, תכף נדבר מה זה אומר. ואז אנחנו בעצם משלמים, במה אנחנו משלמים, בזה שכוח הכניעה של הכסף שלנו כולו ירד כלפי מטה. וזה קצת, אני אומר את זה בשפה פשוטה, להבין את ההבדל בין צורה נומינלית לריאלית, וזה עוד הבדל בין פיקדון לדירה, כי בדירה בהגדרה, אתה הולך על ריבית ריאלית ולא נומינלית. למה? כי ככל שתהיה אינפלציה, או ככל שהאינפלציה תגבר, ככל שהריביות אפילו לא יגדלו, אפילו יישארו ברמתן הנוכחית, מה זה אומר? זה אומר שמחירים, של מוצרים ושירותים, הם ממשיכים לעלות. וככל שהם עולים, אז דמי שכירות עולים, עולה יותר, חומרים עולים יותר, עבודה עולה יותר, לבנות עולה יותר, ובתווך זמן בינוני ארוך, המחירים יעלו.
וזה עוד פיצוי, שכשמשקיע נדל"ן מקצועי, לוקח קבלת החלטות אפרופו, אז הוא אומר, טוב, יש לי את הקופון שאני מקבל שזה הרנטה, והיא ריאלית, היא לא נומינלית, זה אחד. ושתיים, כל הקרן שלי, שזה הנדל"ן עצמו, היא צמודה לנכס ריאלי, ולא קרן נומינלית, שזה בפיקדון דירה, וזה עוד הבדל משמעותי.
שי בדיחי: מעולה, אני רוצה שוב ככה לחדד, אצלנו ככה בפודקאסט אנחנו, אומרים בשפה שכל אחד יכול להבין, אז באמת, סקרת שני מושגים שגם באמת הרבה שואלים אותנו, לפעמים זה מבלבל אנשים, אפילו גם אנשים, נקרא לזה ותיקים, לפעמים מבלבלים במושגים, אגב, אם תרשמו בגוגל, ריאלי, נומינל, ידע שווה כסף, תראו, כתבה שמסבירה ממש לעומק, אבל אני אגיד במשפט, נומינל, זו מילה נומינל, מהמילה, לא, זה נומינל מספר, זה פשוט, המספר אז איז, כמו שאנחנו שומעים, אם אנחנו סגרנו עם הבנק 4% לשנה, זה 4% לשנה, לא מעניין אותנו מה קורה בעולם, זה כאילו לא פתחנו חדשות, אוקיי? לצורך העניין. אבל ריאלי, כמו שאמרת בנדל"ן, וזה באמת יתרון לנדל"ן, אם המחייה מתייקרת, אם יש אינפלציה, אז גם הנדל"ן מתייקר, ובעצם הנכס שלנו שווה יותר, ולצורך העניין, אנחנו לא נהיים פחות עניים, נקרא לזה ככה.הכי יכול להיות באמת מצב שאנחנו נקבל עדיין 4%, אבל ה-4% שנקבל, הם גרוש וחצי, כי העולם מאוד מאוד התייקר, ואין לזה כבר משמעות, אבל אם היינו עושים את זה בנדל"ן לצורך העניין, אז אנחנו חלק מהעולם, בעצם התייקרנו יחד איתו, אז אולי לא נהיינו יותר עשירים, אבל גם לא נהיינו יותר עניים, אוקיי? זה בעצם שמר לנו על סוג של רמת החיים, במידה מסוימת.
ניר בבג'ני: אם אני גם אומר את זה רגע בצורה הכי פשוטה, גם לחבר על מה זה אינפלציה ונדל"ן, ההיסטוריה מראה לנו, אגב, לא רק בישראל, בעולם בכלל, שא' נדל"ן עולה על פני הזמן, אבל גם על פני הזמן תמיד היה לנו אינפלציה, אם יש אינפלציה שיותר גבוהה, לעומת מה שהיה בזמני עבר, כי אנשים מתבלבלים בין ריבית אפס לאינפלציה. אינפלציה היא אף פעם לא אפס, תמיד יש אינפלציה. ולכן נדל"ן בטווח זמן ארוך, הוא עולה, וההסתברות היא שככל שאנחנו בעידן, כמו התקופה הנוכחית של אינפלציה גבוהה יותר, גם הריביות גבוהות יותר, אז זה אומר שהקצב עליית מחירים בטווח זמן בינוני ארוך, הוא צפוי להיות גדול יותר.
שי בדיחי: בואו ננסה רגע שוב לחזור לשאלה, ולנסות לחדד פה כדי לקבל החלטה.
אז קודם כל, אמרת בהתחלה, וזה נכון מאוד, זה נכון גם לא רק עוד דירה או נדל"ן, זה נכון לגבי כל החלטת השקעה, באשר היא. כשאנחנו מקבלים החלטת השקעה, איפה לשים את הכסף, צריכים לשאול את עצמנו, מתי אני רוצה להיפגש עם הכסף, ומתי אני צריך את הכסף. כי אם אני צריך את הכסף, לצורך העניין, לעוד חצי שנה, לקנות דירה, אוקיי, לא משנה כרגע איפה, איפה בעולם, הוא כנראה לא רע לי, כמעט שיקח לי חצי שנה רק למצוא את הדירה, זה יכול לקרות, אוקיי? תלוי אם אני מחפש, או שיש לי מישהו שמחפש עבורי, וזה תלוי אם אני מקצוען בזה, או שאני רק עכשיו מתחיל להכיר את השוק. תלוי בהרבה מאוד גורמים, וגם לא בטוח שאני אצליח למכור את זה עוד חצי שנה. אוקיי? אז כנראה שזה בכלל, בכלל, דירה לא מתאים לי בכלל לפרק זמן כל כך קצר, אוקיי? אבל פיקדון יכול להתאים לפרק זמן כזה, כי הוא יעבור כמו תכף, עוד חצי שנה הוא מחזיר את הכסף, בריבית מסוימת, אוקיי ? אבל לעומת זאת, אם אני, משקיע לטווח זמן יותר, יותר ארוך, אני קורא לזה קצר בינוני, אני קורא לזה עוד השנתיים פלוס, אז פה נכנס האלמנט של, של האי ודאות, שאני לא באמת יודע מה יקרה מצד אחד. מצד שני, יש לי פה כבר מספיק זמן, לחפש דירה, למצוא שוכר, ולראות באמת מה, עליית ערך כנראה שתהיה ריאלית, כי עשיתי עסקה טובה, כן? קניתי, במחיר מספיק טוב, אזור ביקוש, וכל המשתמע מכך.
ניר בבג'ני: יש פה גם עוד דבר, שאמרת עכשיו, תראה, חלק מהעניין, כשאנחנו מקבלים החלטות, יש את העניין, אני אקרא לזה האופרטיבי של קלות ביצוע, כי בוא, אם עכשיו אני רוצה למצוא פתרון מהיר לכסף, אז נקרא לזה, אני מפשט את זה, אבל מספיקה החלטה, או החלטה פלוס כמה פעולות מינוריות של לחיצת כפתור או טלפון, והכסף שלך בפיקדון. כן? עכשיו, כשאנחנו מדברים על קבלת החלטות, לא פעם החסם כניסה לנדל"ן, לעומת אפיקי השקעה אחרים, זה באמת של, אוקיי, אני הייתי רוצה שיהיה לי את זה, אבל איך אני, מה הפעולות, איך אני מתחיל? זאת אומרת, העניין, נקרא לזה האופרטיבי פה, הוא חסם, ולא פעם, אתה יודע, אנשים אומרים לי, סתם נגיד בהתחלה שהתחלתי להשקיע, אנשים היו אומרים לי, ניר, מאיפה היה לך אומץ להתחיל? ואני תמיד אומר על על הדבר הזה בעברית, שהמילה אומץ, קרובה למאמץ. בעצם יש פה איזה עניין של מוכנות לעשות מאמץ, להגיד, טוב, אני עושה מהלך. אני עושה מהלך, אני רוצה לייצר לעצמי מקור הכנסה נוסף. זו חשיבה טיפה אחרת, זה כבר לא להגיד, רגע, פה, אני מקבל 5% ריבית, ופה אני מקבל 8% תשואה, 8 גדול מ-5, ונומינלי, וריאלי. זאת אומרת, יש פה איזושהי החלטה, לבוא ולהגיד, אני רוצה לייצר עוד מקור הכנסה, משהו קטגורי כזה, כן? או אני רוצה, או אני רוצה להחזיק נדל"ן, בארץ זה לא נגיש לי, או אני רוצה נכסים בחו"ל, זאת אומרת, יש פה איזה שהם החלטות מהותיות, שאומרים, אוקיי, אני מוכן לבוא למהלך הזה. לי אישית זה היה כך, אמרתי, אוקיי, אני רוצה לעשות את זה, וזה היה מאמץ.
לי לא היה מי שיעזור אז, אני מדבר איתכם ב-2012, נראה לי אפילו לא היה ידע שווה כסף אז, אפרופו, לא היה את כל מה שיש היום.
אבל זה לא משנה, גם אז וגם היום, מי שבא ואומר, וואלה, אני רוצה לייצר לעצמי מקור הכנסה נוסף, זה לאו דווקא יהיה שמונה מול חמש, ומה שאנחנו עושים עכשיו זה כן יהיה, אבל בסוף זה יהיה המקום של להגיד, טוב, אני מוכן להתאמץ, אני מוכן לבוא ולשאול עוד שאלות, אני מוכן לבוא ולהשקיע בידע, ללמוד וללכת על איזשהו מהלך, כי זה, בנדל"ן לפחות, אפרופו, זה גם מה שדיברנו קודם, בגלל זה אתה גם לא מהר תמכור, כן, ופחות יש נטייה למכור בהפסד או מפאניקה או בלחץ, כי אתה לא מהר תעשה את ההחלטות האלה ככה. אז זה עובד לשני הצדדים, וזו עוד נקודה, ואתה יודע, בסוף זה כן משפיע על קבלת החלטות.
שי בדיחי: אפרופו קבלת החלטות, אני חושב שזו תקופה מאוד של שינויים, ואני יכול להגיד שבתקופה הנוכחית הזאת, אני קיבלתי החלטה, שהיא לא קשורה לכסף, אולי היא קשורה בעקיפין, אבל קיבלתי החלטה לחזור להתאמן באופן קבוע, אני פעם לפני… הרבה לפני את השלב הכסף, הייתי פנאט של כושר ותזונה, ואז היא הידרדרתי באיזשהו שלב, ואז היה מנוף, לכל אחד יש את הרומן הזה עם כושר ותזונה, יש איזו תקופה שאמורים להירשם לחדר כושר, או לריצות, או לאימון TRX, או כל אחד, מה שהוא אוהב או אוהבת, לזומבה, לא משנה, אבל בסופו של דבר זה תקופות בחיים. יכול להיות שזה יהיה יותר זמן, יותר חשק, אין לי חשק, לקום מהמיטה, לא לקום מהמיטה, לפני העבודה, אחרי העבודה, בזמן העבודה, כל אחד והזה שלו, ואני החלטתי ש… בוא נראה אם נצליח להתמיד, בנתיים עובד בסדר, החלטתי שמעכשיו זה לכל החיים, אוקיי, זאת אומרת, היה לי הרבה פעמים בחיים שהחלטתי את ההחלטה הזאת, אבל היה איזה משהו בזמן האחרון, שהיו נקרא לזה השבועיים הראשונים, מאז תחילת המלחמה, שיתקו, אני מאמין גם עד עכשיו, שיתקו הרבה מהאנשים, היה לנו בעיקר איזשהו שוק, הלם, מצאתי עצמי רואה מלא חדשות, שאני אדם שרואה אפס חדשות עגול, אוקיי, לא פותח ווינט אפילו ברמה כזאת, אוקיי, אלה אם אומרים לי שעשו עליי כתבה, זה לפעמים קורה, אפילו לא ידעתי שהוזכרתי באיזה כתבה, אבל בשורה התחתונה, הייתי כל הזמן מול הטלוויזיה, כל הזמן מנסה להתעדכן, רואה כל מיני סרטונים שהם לא טוב לראות אותם, שמשפיעים על המוח, ואחד הדברים שעזרו לי ככה להתנתק, זה באמת לברוח לכושר, ואז מצאתי שאני תמיד, שאני יכול לעשות כל היום אימונים אם אני רוצה, אוקיי, זה עניין של החלטה, ואז הנה, אפרופו קבלת החלטות, ואמרת, מאמץ, ואומץ, זאת אומרת, אני מתחבר לזה, זה דורש מאמץ, זה דורש מאמץ, לתכנן את היום שאני צריך להכניס ככה את האימון, וגם לקלח את הילדה, וגם לעשות עוד אאלף ואחד דברים, ואפילו להיות פה בפודקאסט, ולשנות את ה… אבל גם הכל.
ניר בבג'ני: זה כמה דברים, אם אני לוקח את זה למה שאתה מספר, כאילו אתה גם סך הכל, אתה איש עסקים, ואתה עושה עסקים, אני חושב שזה קשור, אתה יודע, גם לי, בתוך הכובע שאנחנו מדברים על השקעות נדל"ן, אבל בתוך הדבר הזה יצאתי משכיר לעצמאי, זה גם שינויים ברמה האישית, יש שינויים ברמה הגלובלית, ויש שינויים ברמה האישית, ופה, אתה יודע, כן, רגע, יש פה כזה, כמה דברים, אתה יודע, שאני מקשיב לך, ואני שם, אין מה לעשות, לפעמים, אנחנו למעלה, ולפעמים אנחנו למטה, תראה, גם עלי אני בא ואומר בוא נה, לפעמים אני קם, והאנרגיה למטה, בחודש האחרון, רוב הימים, אני קם, והאנרגיה למטה, ואין כוח לעשות, וזה בסדר, וגם יש עניין של לקבל, לפעמים יש ימים כאלה, ואז נגיד, אם אני לוקח את זה למקומות, אתה יודע, שאני מחבר נגיד לאימונים, זה בסדר שלא תמיד, גם אני אומר לעצמי, זה בסדר שלא תמיד, אני אעשה שעה אימון, או שעה, נגיד, יש לי קטע של אפרופו מנטליות והתפתחות, לקרוא, אני חושב שזה מאוד חשוב, להגיד לך שכל יום אני מצליח לקרוא שעה, לפעמים יש לי יום שאני אומר, טוב, יאללה, אני פותח את הספר מצידי אני אקרא משפט, ואני חושב שהמקום הזה של להגיד, וואלה, זה בסדר, יש לנו תקופות, וכאילו, איזה תקופה יש עכשיו לעם ישראל, ולפעמים גם יש לנו את זה ברמה אישית, לי בטבע היה משהו ברמה אישית, אבל דווקא המוכנות הזאת, להגיד, וואלה אני רוצה, יש, אתה יודע, אפילו משהו שהוא תחביב, לי הנדל"ן התחיל בתור משהו שעשיתי לעצמי, אפרופו, תקרא לזה תחביב, אהבתי את זה, עשיתי את זה, עשיתי השקעה, לא חשבתי על עסק, אבל, ולא היה לי גם את כל הזמן, היה לי משרה טובענית, כמו שאתה אומר עכשיו, יש את הילדים, ויש לקלח, ולהכניס בה הכל, לפעמים המקום של להגיד, וואלה, אני, וזה קצת עניין של נחישות, אבל להגיד, וואלה, אני פותח, אני קורא, אני לא אצפה בכל הפודקאסט, אני פותח את הפודקאסט, מבחינתי, אני מקשיב ל-5 דקות, אני קורא עמוד, דווקא המקום הזה של לקבל את זה, ולהגיד, אני עושה משהו בקטנה, אז לפעמים אתה פותח ועושה יותר, ולפעמים אתה גם פותח ועושה את המשפט, אבל תחשוב כאילו כמה זה לאורך זמן, גם בתקופה שיכולה להמשך לאורך זמן, לא כל יום תקרא איזה 5 דקות או 10 דקות, מה קורה אחרי שבועות, מה קורה אחרי שנה.
שי בדיחי: זה לגמרי, יש ספר שנקרא צעדים קטנים, שינוי גדול, הוא מדבר בדיוק על זה, ופה אני רוצה לספר ככה סיפור קצר, הזכרת לי, ביום שבת, בשעה תשע וחצי, אשתי אומרת לי שב-10 באים אלינו חברים, היא אמרה לי אתמול, פשוט נרדמתי מוקדם, אני זוכר שאמרתי, ואישרתי שהם באים, אז אמרתי לה, אני עושה אימון, לא משנה מה, היא אמרה לי אתה לא תספיק, גם לעשות אימון, גם להתקלח, גם לאכול, אז אמרתי לה תקשיבי, לי יש אימון לכל יחידת זמן, כמו ששמתי לעצמי בקבוצת וואטסאפ, אימון 10 דקות, אימון חצי שעה, לכל יחידת זמן אם אני צריך להכניס.
אמרתי, אני עושה אימון של 10 דקות, יש לי אימון, זה בדיוק, זה הסרטון ביוטיוב, אוקיי, 10 דקות. אוקיי, שמת, זה אמרתי, לא מבזבז זמן, שם נעליים, עושה את האימון, אוקיי, מסיים, מתקלח, הם מגיעים, ואז את ארוחת סלט שלי עשיתי גם להם, פשוט עשיתי את זה יותר יפה, ככה שיהיה יותר מוגש יפה, ואפילו מאוד נהנו, זאת אומרת, הצלחתי להכניס את זה, ממש כחלק מהחיים, כי שוב, כי קיבלתי החלטה, שאני לא מוותר על משהו שלי בשביל מישהו אחר, כי זה משהו שאני רוצה שהוא יהיה שלי, אני בוחר מה יהיה לי במהלך היום שלי, אפילו אם זה יום שבת, אפילו אם זה מישהו קבע לי במרכאות את הלו"ז, אז זה ככה עוד אנקדוטה.
אמרת, רק לקרוא עמוד אחד, רק חמש דקות פודקאסט,, אז הנה, עשיתי עשר דקות אימון, האמת, אחלה אימון, אם תרצו, אני גם אשלח לכם, כל אחד יכול לעשות את זה, וזה מביא תוצאות.
ניר בבג'ני: נו, נגיד, עכשיו אנחנו נכנסים לאיזה ככה, ניתן לך קונטרה לדבר הזה שהזכרת לי, האמת זה אפילו מחזק את זה, אתה יודע, לפעמים אפשר להגיד, טוב, אתה צריך להיות עם איזה אופי קשוח, או יש בזה איזה קשיחות כזאת, להגיד, לא משנה מה, אני עושה את זה.
אז אני רוצה להגיד כאילו על המקום הזה, אתה יודע גם מול קשיחות, אל מול גמישות.
יש את הסיפור הזה של אידרה, המפלצת עם כמה ראשים, שהרקולס נלחם נגדה, אתה מכיר את זה?
שי בדיחי: לא.
ניר בבג'ני: את הסיפור? אז הרקולס, יש את העניין הזה של עמידות, אפרופו ספרים, יש את הספר של נאסים טאלב באנטי שביר, אז הוא מדבר על העניין הזה של, אנטי שביר זה לא בדיוק עמידות, אבל אני רגע אסביר את זה עם הסיפור, כי זה דוגמה יפה.
בעצם הרקולס נלחם נגד המפלצת הזאת אידרה, שכשהוא היה מוריד כמו דרקון כזה עם מלא ראשים, הוא היה מוריד עם החרב ראש, במקום הראש הזה צמחו לה שניים. זאת אומרת, תחשוב על זה כמו מקרה שככל שאתה בא, מישהו בא להוריד אותך, אתה לא רק שאתה לא יורד מזה, אתה מתעצם, אתה נהיה חזק יותר, כאילו זה יותר מעמידות. זה כאילו, כמו עשב שוטה, אני מוריד את העשבים, מנקש אותם, צומחים יותר. זה הרבה יותר מעמידות, אתה מוריד אותי ואני משגשג, כן? זה כאילו, זה מושג ככה, לדמיין את הדבר הזה.
ואז בעצם מה המסר כאן? מה השורש כאן? אפרופו אני מאמין גם עלינו, על עם ישראל, מה שקרה עכשיו, אני מאמין שאנחנו נצמח מזה, מהאסון הזה, ונהיה חזקים יותר. כאילו, באמת, אני, צריך להתחיל, הכל מתחיל מאמונה, כן? אני חושב שעם ישראל מאמין בזה, ואנחנו רואים את התגובה, שאנחנו יוצאים מזה חזקים יותר. אבל גם ברמה האישית שלנו, זאת אומרת, דווקא המקום להגיד, טוב, הורידו אותי מפה, אז מה אני יכול לעשות ממקום אחר? החשיבה הזאת, זה, אתה יודע, תכף אני אדבר בטח על ריביות, מימון, מה עושים בנדל"ן, אני אראה לך.
היום פחות אפשר להביא משכנתאות, אז אפשר דברים אחרים. אז העניין הזה של התודעה, דווקא להיות גמיש, לאו דווקא כאילו רק להיות קשוח על דבר אחד, להגיד, טוב, זה לא, אז מה כן? יכול להעצים אותנו, וזה, אתה יודע, זה סוג של השראה כזה, שאני חושב, נגיד, בואנה איך אתה קשוח, ותמיד עושה, לא, לאו דווקא, זה לאו דווקא מקום של קשיחות, זה דווקא מקום של גמישות, אני לא אעשה את זה עכשיו, כאילו יש לי איזו אילוץ שאני לא יכול, אני אעשה את זה אחר כך, אבל אני אעשה את זה, אני יודע למה אני עושה את זה.
נגיד לי בנדל"ן, אתן לך דוגמה, מה מניע אותי? תמיד רציתי לייצר לעצמי את המקורות הכנסה.
גם כשהריביות היו בארה"ב לפני עשר שנים דו-ספרתיות, לא הסתכלתי, אני עושה 12% או 9%, תמיד הסתכלתי על זה, עוד מקור הכנסה, עוד מקור הכנסה. כשייצרתי את העסק, אמרתי, טוב, ואני מייצר את העסק, אני אעזור לאנשים לעשות את זה, להם גם אני אעשה עוד. ואז זה מניע אותך למצוא עוד דרכי פעולה., טוב, אין לי את הקרן השתלמות עוד למנף אותה, אין לי את זה, אני אעשה את זה. וכשאתה חושב ככה, להגיד, טוב, לאן אני רוצה להגיע, אתה תמיד יכול למצוא עוד דרכים, אתה יודע, אתה גם עם הזמן ממנף את היכולות שלך.
אבל אם יש לך איזה מקום שאתה אומר, מה אני רוצה לעשות, ואני אחבר את זה לקודם, לקבלת החלטות, אם אנחנו מגיעים ממקום, אני באמת מאמין בזה, אם אנחנו מגיעים ממקום מצמצם, טוב, יש לי 70 אלף בעובר ושב, מה אני עושה עם 70, זה מאוד מצמצם. אבל אם אנחנו רגע יוצאים מזה ואומרים, טוב, בואו נסתכל רק על התקופות הקשות, בואו נסתכל על העידן הזה, על התקופות הקשות והטובות ביחד, איפה אני רוצה להיות, ואנחנו במחויבות להגיד, אני מוכן לשים על זה זמן ומאמצים, וללמוד עוד קצת ועוד קצת, אז דברים קורים, ואני הולך באיזשהו נתיב.
שי בדיחי: מעולה. אז בואו נחזור רגע לדברים כרגע על המצב היום, שבעצם הרבה מהאנשים עוזבים לחו"ל, אגב, איך אני יכול לראות את זה? כי אני רואה משקיע נדל"ן, שוב, לא חשוב שמות, ראיתי אותו מתחיל לשאול על כל מיני מקומות השקעה בחו"ל, ככה עשה את זה כפוסט באחת הקבוצות, ודווקא זה הפליא אותי, כי אמרתי, מה זה הוא, אני חושב, השם שלו, זה שם של נדל"ן בארץ, מאוד חזק בנדל"ן בארץ, זה משהו מקדם, זה אג'נדה שלו, זה משהו שווה, וכמו שאצלי עשה טריגר לכושר, אצלו זה עשה טריגר של, רגע, רגע, רגע, יכול להיות שאולי יהיו פה עניינים בישראל, אני לא יודע מה יהיה, עוד פעם חוסר הוודאות, אני רוצה ליצור עוד מקורות הכנסה מעבר לים. ואז זה מקפיץ, מקפיץ, ובעצם, הוא, אגב, הוא לא ידע איזה מדינה הוא רוצה להשקיע, כלומר, הוא עשה איזשהו פוסט, זרקו לו שם את כל המייזמים, בערך בכל מדינה שקיימת בגלובוס, כל אחד מושך, לפעמים עם אינטרס, לפעמים בלי אינטרס, לפעמים עם ידע, לפעמים בלי ידע, לפעמים, שמעתי שמישהו הפסיד באיזו מדינה, אז המדינה לא טובה, אז זה, זה סתם לא שיטה לפי לעבוד, זה שמועה, בלי לחקור בצורה מעמיקה, אבל בסופו של דבר, מה מבחינתך, בתור אחד שהתחיל מאפס, בעולם שבאמת לא היה ידע כמו היום, שהיום יש אין סוף יוטיובים, גם ביוטיוב שלך, נלניר ביוטיוב יש המון המון המון סרטונים שרוצה ללמוד, בחינם לגמרי, אבל עוד נושאים נוספים, אבל היום יש באמת המון המון המון ידע, ולהפך הבעיה היא עודף של ידע, ולא חוסר של ידע, יותר קשה להתמקד, אבל היה ומישהו רוצה באמת להשקיע בחו"ל, יש כל כך הרבה דברים, יכול להשקיע בקרקע, שדיברנו בסמולטוק לפני, הלוואות מזנין, ויכול להיות פרויקט בכלל במלונאות, יכול להיות דירה ספציפית, או בית פרטי, סינגל פמלי או מולטי פמלי, בנייה עם היתר בלי היתר, אני רק, ככל שאני חושב על זה, יש כל כך הרבה, אפשרויות, שגם אני השקעתי בהרבה מהן, איך בן אדם משלל האפשרויות, משלל החברות, משלל המשקיעים, איך הוא בכלל יודע, למי ללכת, כל אחד צועק, מי צועק הכי חזק, איך אני בכלל מתחיל, רק אני חושב על זה, נהיה לי סמתוחה לעצמי בראש.
ניר בבג'ני: אז אני מעודד אותך, שאני אתן לך תשובה מאוד פשוטה, לדבר הזה, ואני שוב אולי אצא קצת המהנדס שבי, אבל אני כן אפרק, אני עוד פעם אפרק את זה, כי אמרת פה כמה דברים. תראה, קודם כל העניין של מה שקורה עכשיו בישראל, נכון, אני רואה את זה, ואני רואה אנשים שמגיעים, אומרים, טוב, אני רוצה שיהיה לי נכס בחו"ל, אבל אני כן רוצה לומר פה, אתה יודע, זה דעתי האישית, אני לא מציע לאף אחד לקבל החלטה במקום כזה, ולהמר נגד ישראל.
בסך הכל יש לנו את ההיסטוריה שלנו פה, ואנחנו פה להישאר, אני חושב שזה שגוי להחליט ממקום כזה, והייתי מציע לאנשים להמר בעד ישראל, כי אני באמת מאמין בזה, וזה חשוב.
אז אני חושב שזה לא המקום הנכון, זה פעם, כאילו, זאת לא הסיבה, זה לא הסיבה שצריכה להצדיק דבר כזה, ואני לא מציע לאף אחד להמר נגד ישראל.
שי בדיחי: בהקשר של מה שאני סיפרתי, פשוט הוא רוצה לעשות פיזור, ויש לו נכסים רק בישראל.
ניר בבג'ני: יפה.
שי בדיחי: והוא רצה לגוון עם עוד נכסים בחו"ל.
ניר בבג'ני: כן, האם יש מקום, שמע, אני כבר עושה השקעות נדל"ן בארה"ב 11 שנים, ואתה יודע גם עם מה שאנחנו ככה מעורבים ביחד, עשיתי מאות השקעות של סינגל פמילי, ומוקדם יותר, השנה עשינו עסקת מולטי פמילי עם שותף אמריקאי שלנו ב-40 מיליון דולר. אז עשינו גם וגם, אז אני כן אדבר על זה אני כן מאמין בזה כפתרון השקעה, וזה בסדר לחיות פה, ולייצר מקורות הכנסה ונכסים מחוץ לישראל, זה בסדר. אז הדבר השני שאני אגיד בהקשר הזה, בואו לא נחליט מתוך משהו מצומצם של מה שקורה עכשיו, בואו רק ננסה לפתוח את זה ולהסתכל גם יותר, קדימה, וגם דיברנו על זה קודם, אז אני לא אכנס לזה שוב, אבל כן רגע היה חשוב לי לומר את זה. ועכשיו אני אגע במה שאמרת, אוקיי, איך אני מתחיל?
אז קודם כל השאלה במה להתחיל, כמו שאמרתי, סינגל פמילי, מולטי פמילי, מזנין, זה לא שעכשיו אנחנו נזכור את כל אפשרות ההשקעה, אבל אני אסביר לך את זה, הבטחתי בצורה מאוד פשוטה, אז יש לי משהו שאני עושה בהרצאות נדל"ן, שאני מעביר בכנסים, אני נותן איזשהו משל קצר ומי שזוכר ונצמד לדבר הזה, אני אומר לך, זה, רק זה, 80% מהטעויות של משקיעים ישראלים בהשקעות נדל"ן בחו"ל, אפשר להוריד אותם מהשולחן, רק להפנים את הדבר הפשוט הזה. ואני בעצם בא וקורא לדבר הזה, יש לי הרצאה שלמה, אבל אני רגע אקצר לשורה התחתונה, אני קורא לזה המשל של כמו, לקבל את החלב שהפרה מניבה, כן, להסתכל על קרטוני החלב או התנובה, או להסתכל על הפרה עצמה, כי בסוף הפרה מייצרת את החלב, כן, או להסתכל על הרפתן, על מי שמטפל בפרה, על האנשים, ואיך אני עכשיו משליך את זה לנדל"ן. למשל, אמרת מזנין, בין אם מישהו יודע שזה מזנין, או פשוט אומרים לו, יש לך עסקת חוב, הוא אומר, טוב, אני מעדיף להשקיע בחוב, כי זה בטוח, אז בעצם במה הוא ממוקד? זה דוגמה ללהיות ממוקד בחלב, במה אני מקבל. אם משקיע, הוא מסתכל על הפרה, אז הוא יגיד, רגע, במה אתה שם את הכסף שלי כדי לתת לי את אותו איך זה חוב? יש לי עמדת שעבוד, אין לי עמדת שעבוד, האם הפרה הזאת שווה את כמה שקנית אותה? כן? זה נקרא להסתכל על הפרה, על העסקה, וכאן נכנסות שאלות של איך מנתחים עסקה, כן?
כמו שמישהו מקצועי ויודע איך לקנות פרה, הוא ידע לתמחר אותה אבל משקיע צריך לדעת לשאול שאלות, כן, אם משקיע שואל שאלות, זה כבר טוב, הוא לא צריך לדעת התשובות, אבל זה ההבדל, הוא יכול להגיד, אני מסתכל גם על העסקה או על הנדל"ן, ולא רק על מה יוצא לי ממנה. רוב הטעויות של המשקיעים, זה שהם מסתכלים על המודל העסקי, מה יוצא לי, מה התשואה, זה חוב, כל מיני דברים כאלה, זה מובטח, כל מיני דברים כאלה, זה מזנין. אבל גם להסתכל על הפרה, זה לא מספיק, ואני אגיד יותר מזה, ה-80% צמצום שהתכוונתי, זה להסתכל על הרפתן, מה כוונה רפתן בנדל"ן, על היזמים, על החברה. איך אני עושה חיתום בדיקות נאותות ליזמי נדל"ן? אז זה לא כזה קשה, למשל, אם באה חברה, והיא פעילה, עשתה כמה עסקאות, זה לא כמו חברה שנמצאת כבר 10 שנים, מה לעשות?
זה כבר מתחיל להיות קל, אתה לא צריך להיות מאוד מקצועי. אז יש לנו קורס נדל"ן, שאני בא ומסביר את זה, אגב, גם ביוטיוב יש המון מידע, יש מאות וידאו שאני מסביר, איך בודקים חברות נדל"ן. אבל בצורה הכי פשוטה, אני קורא לזה, שלוש רבדים של 2-3. קודם כל, להסתכל על 2-3 עסקאות אחרונות. להסתכל גם על 2-3 שנים אחרונות. אם מישהו מראה לי 2-3 עסקאות מהחודשים האחרונים, זה לא טוב, אני רוצה 2-3 עסקאות, חלק מהחודשים האחרונים, אבל חלק משנתיים שלוש אחורה, לפחות, כן? והשלישי זה 2-3 ממליצים מעסקאות קודמות שלוש שנים אחורה, כן? ואפשר גם משקיע שעשה לפני כמה חודשים, אבל זה לא מספיק. אם מישהו יכול להגיד, כן, זה מעולה, אבל לפעמים בנדל"ן נפגשים תוצאות גם אחרי כמה שנים. אז הייתי אומר מינימום 2-3 משקיעים, שנתיים שלוש אחורה, בשתיים שלוש עסקאות.
אם אתה מסתכל על זה, וכמובן, לבדוק בגוגל, היום אנחנו בעידן המידע, כמו שאתה אמרת, אבל אם אתה ממוקד באנשים ורק אחרי זה, שאתה אומר, בואנה, יש פה אנשים טובים, ובדקתי ומוניטין, אתה גם יודע את זה מעולם שלך של הפניות, אז רק לקבל מישהו שהוא אמין, זה משקף לך, כנראה אם הוא אמין, אז הוא יודע למצוא עסקאות טובות, ואם הוא מוצא עסקאות טובות והוא אמין, אז הוא גם יעשה מודל פייר, כי הוא רוצה להיות פה לאורך טווח, ואז הדברים הם יותר, אתה יודע, לא 100%, אבל אתה נמצא על נתיב טוב יותר, כשאתה מתחיל מהמקום של האנשים, אז זה פעם אחת, ברמה הזאת.
שי בדיחי: ניקח את זה רגע לעולם של השקעות, סטארט-אפים, גם הסטארטאפיסט, זה אחד הכובעים שלי, ובעצם אפשר לראות את זה, שאתה בא לגייס כסף מהשקעות הון סיכון, משקיעים רציניים, הרבה פעמים מסתכלים עליך בעין מסוימת, אומרים, מה, אתה פרסט-טיימר, אתה בסטארט-אפ הראשון שלך, אני לא אסתכל עליך כמו מישהו שכבר, הוא הסטארט-אפ השלישי שלו, הבן אדם קליבר, הוא עושה סטארט-אפ אחד אחרי השני, יש לו הצלחות מאחוריו, בנישה הזאת ספציפית, הם משקיעים, לא משנה מה הרעיון בכלל, לא אכפת לי מה הרעיון, משקיע בבן אדם, כמו שאתה אומר, משקיע ברפתן, אוקיי? אז אולי לי יש הצלחות בנושאים אחרים, אבל, הוא אומר, רגע, לא עשית אקזיט? לא עשית אקזיט, אז… זה כאילו, הזמן שאני צריך להשקיע בשביל לבדוק אותך, אותו אני לא בודק בכלל.
ניר בבג'ני: זה השקעות בקרנות סיכון, כאילו, בוא רגע ניתן את העניין, גם הבן אדם צריך לדעת מה הוא מחפש, כן? אם אנחנו מדברים על השקעות נדל"ן, ישראלים שמשקיעים בנדל"ן בחו"ל, בהגדרה, מחפשים השקעות סולידיות, כן? מי שעכשיו בא ואומר, אני בקרן הון סיכון, אני גם יכול בתנאים כאלה ואחרים ללכת על פרס טיימר, אני יכול, אבל הנה, עצם זה שזה קריטריון, אפילו בהשקעות הון סיכון, אז בטח ובטח, שאם אנחנו שואלים, מהי השקעה סולידית, זה סוג של תנאי הכרחי. וזה נשמע ברור מאליו, אני יכול להגיד לך, היום אני יותר עושה השקעות מולטיפמילי, מי שמבקש דיווח משקיעים, אנחנו עושים, אני כמעט ולא משווק את זה, אבל אנשים מגיעים אלינו ואומרים, כן, ראיתי דיווח משקיעים, מישהו שעושה בסכום כזה או אחר. אני אומר, בסדר, אנחנו כבר עושים את זה 11 שנים ו-300 השקעות, מישהו שרק התחיל והוא רוצה, וזה לגיטימי, אתה מתמחר נמוך כדי לצבור את הניסיון, אתה משלם על זה שהוא יצבור עליך את הניסיון, וזה אגב בסדר, זה לגיטימי, אז זה גם מתבטא במחיר. ופה כל אחד מחליט מה הוא לוקח, אבל לצורך העניין, השקעה סולידית, האנשים והטרק רקורד שלהם, והניסיון המוצלח העקבי, זה מאוד חשוב, אבל אני אגיד עוד דבר מעל זה, אם עכשיו אני לוקח את זה מפה לפרה, לעסקה, אז גם פה יש מרכיבים לסולידי, כן? אחרי שדיברנו מה זה סולידי באנשים, מה זה סולידי בפרה? כשאנחנו מדברים על נדל"ן, אומרים, השקעות נדל"ן את זה אני יותר מסביר בקורס נדל"ן, אז אני שוב אקצר את זה, אין דבר כזה, מבחינתי אין דבר כזה באמת, גם כל מי שקורא ספרות מקצועית, נדל"ן זה רק אמצעי, מה שמגדיר את נדל"ן, בעגה המקצועית, זה נקרא שימוש, זאת אומרת, האם נדל"ן הזה משמש לשימוש משרדי, מסחרים, מחסנים, מגורים, כן? זה מגדיר את הנדל"ן, אם אני לוקח דירה ומשכיר אותה Airbnb, אני בשוק התיירות, אם אני לוקח דירה ומשכיר אותה למגורים, אני בשוק המגורים, צריך להבין, זה שני שווקים שונים, כן?
אז, בהקשר הזה, אם אנחנו מדברים על השקעות נדל"ן ואנחנו שואלים מה זה סולידי, ברור שמגורים זה יותר סולידי, לא נעשה את הכול, אבל ככל שאתה מתרחק ממגורים, זה פחות סולידי, כן? גם התשואות בעצם, אפשר לעשות, אני לא אומר לא לעשות, אבל תבין, מה הסיכונים בהשקעה.
עוד מימד שאני רואה, וזה לפעמים קורה תוך כדי, מישהו אמרתי לך, אגב, לפני זה, שי, אנשים קונים דירה בארץ, הרבה אנשים קונים דירה ברמת גן להשכרה, בלי לעשות קורסים ובלי יותר מידי, מכירים את האזור, גרים בו וזה, קונים. ברגע שמגיעים להשקעות נדל"ן בחו"ל מכל מיני סיבות, פתאום נכנסים לאיזה פרויקט של בנייה מהקרקע, ומסתבר שלקרקע בכלל אין אישורים, ופתאום הפרויקט הוא לא בזמנים, וכו' וכו', בסדר, אבל, מלכתחילה, לבוא וללכת על פרויקטים כאלה, בהגדרה, יכול להיות גם שיש פרויקטים שהכול קורה כמו שצריך, אבל בהגדרה, ללכת על פרויקטים כאלה, של בנייה, של פיתוח, אז ברור שיש שם יותר סיכונים. זה נקרא לדעת איך להסתכל על הפרה, כן, אני רגע מפשט את זה, מי שרוצה יותר להעמיק, אז קורס, אבל העקרונות הן מאוד פשוטים. אם אתה קונה למשל נדל"ן למגורים, זה השימוש הכי סולידי. אם אתה קונה נכס שהוא כבר קיים, זה יותר סולידי מאדמה. אם אתה קונה נכס משופץ, זה יותר סולידי מנכס לא משופץ, אבל ברור שככל שאתה לוקח יותר אתגרים, יותר סיכון, יש לכם יותר פוטנציאל לתשואה.
שי בדיחי: גם אני באמת אגיד ש… אני ככה, אני ככה, בראיה שלי, כשאתה רואה אותי ככה בזמן האחרון, אני אומר, פעם אני הייתי הרבה יותר נכנס לפרויקטים יזמיים, אני גם אגיד שאני אומר פעם, תקופה שהייתי ככה שכיר בהייטק, היה משכורת שנכנסת קבוע, אז… ולא הייתי צריך את הכסף, הייתי רוצה יותר תשואה. ואז אני אומר, העולם בעצמו נהיה יותר מסוכן, כי הריבית עלתה ורוסיה ואוקראינה, וישראל וקורונה ו… אינסוף ואחד דברים, והרבה דברים, האינפלציה מאוד מאוד גבוהה, אז כל הדברים האלה, הפכו את העולם ליותר מסוכן, אז אני אומר, אם העולם נהיה בעצמו יותר מסוכן, אני כשי, באסטרטגיה שלי, אני מוריד רמת סיכון, כלומר, אני היום כשי, פחות נכנס לפרויקט מייזמים חדשים, אגב, זו החלטה שהיא נכונה לי, לא בהכרח נכונה למישהו אחר, כי אני היום, בניגוד לפעם, אני 100% עצמאי, אמנם מכניס יותר ממה שהכנסתי בהייטק, אבל אני 100% עצמאי, ויש לי יותר אי-וודאות, פה לצורך העניין, ונולדה לי ילדה ועוד הרבה הרבה דברים, אז אני בפן האישי שלי הורדתי רמת סיכון, ואני פחות נכנס, נגיד, להשקיעות בסגנון הזה, כי אני פחות מחפש תשואה, אני יותר מחפש…
ניר בבג'ני: הנה, למשל, מה שהייתי מציע למשקיעים, וגם אנחנו עשינו את זה בלקוחות שלך, בתכנון הפיננסי, אני לא אכנס לזה, אבל רגע תובנה בקבלת החלטות, לפעמים רק המקום הזה של להיות מסוגל, אם בן אדם יודע בעצמו זה בסדר, אבל גם לקבל עזרה, באיך לשאול את השאלות, ולעשות תיאום ציפיות, ולהגיד, טוב, אני מבין במה אני משקיע, ויש לי תאום ציפיות ברמת, אוקיי, איזה סיכונים אני לוקח בהשקעה הזאת, אז עצם המקום הזה, הוא עם ערך, לבוא ולהגיד, אוקיי, איך אני יכול להגיע לתיאום ציפיות מרבי, למה אני נכנס.
אנחנו בעידן של, אפרופו אמרת, אינפלציה, אנחנו גם בעידן של אינפלציית מידע, מי שרוצה ומתחיל לצפות בוידאוים, הוא ידע את הכל, אבל דרך אחת למנף את זה, זה עוד פעם, דרך אנשים, ולקבל עזרה כדי לעשות החלטות בתיאום ציפיות המרבי הזה.
שי בדיחי: בדיוק, כמו שאני לא עכשיו אלך לקרוא ספרות על משפטים, אני אקח פשוט עורך דין, שיש לו כבר את הנסיון הוא ייצג אותי, אז זה נכון בכמעט כל תחום, בסופו של דבר אני אקח מישהו שיעזור לי לקצר את הדרך, בסוף, טיים איז מאני, זה לא פחות חשוב, זה זמן ששווה הרבה כסף.
ניר בבג'ני: יש משפט בספר "אומנות המלחמה" של סון זה, והוא אומר שם, בהקשר של מלחמה, אני לוקח את זה גם לעולם השקעות ועסקים, הוא אומר, אם, אני אגיד את זה בהשקעות, אם אתה יודע את ההשקעה, נגיד איך לבדוק השקעות וכו', את כל האומנות של ההשקעה, לצורך העניין, זה רק חצי מהדרך. החצי השני זה לדעת את עצמך, וזה בדיוק מה שאתה אומר פה, העניין של התיאום ציפיות, מה מתאים לי, איזה סיכונים אני יכול לקחת, או מה שאני רוצה, או חושב שאני רוצה לקחת סיכונים יותר גבוהים, מה אני יכול, מה מתאים לי, כמה זמן אני יכול להשקיע, כמה מאמצים, מה המיומנויות שלי, וכל הדבר הזה ביחד, זה כל הדרך.
זאת אומרת, גם לבוא ולהגיד, טוב, עשיתי קורס השקעות, זה בסדר, אבל גם לבוא ולהגיד, טוב, מה מתאים לי בתוך כל הדבר הזה. אני אישית למדתי את זה, אפילו כשאני אומר את זה ככה, כאילו, אני גם למדתי את זה בדרך הקשה. אני עבדתי בטבע, התחלתי לעשות השקעות בעצמי. בהשקעה הראשונה שלי, הייתי מאוד זהיר, לקח לי כמעט שנה לקנות את הנכס הראשון, והיה לי מי שיעזור לי, וכן לקחתי סיכון. תכף אני אגיד לך גם מה אני חושב על הדבר הזה, אפשר גם בחיים לקחת סיכונים, אז אני תכף אגב בנקודה הזאת, אבל הייתי מאוד שמרן, ודווקא העסקה הראשונה שהיא הלכה לי איכשהו, אני מודה על האמת, הייתי יותר גרידי, והרשיתי לעצמי ללכת לאזורים קצת יותר קשים, ולא דווקא ביום הראשון נפגשתי עם העניין הזה של מה זה אומר להתמודד עם דיירים קשים.
אחרי כמה, רק ב-2014, אני כבר שלוש שנים עושה נדל"ן בארצות הברית, והכנסתי בן דוד ואת אחותי וחברים שלי מהטכניון ומטבע, קולגות, ואנחנו כבר עם כמה עשרות נכסים באטלנטה, ומתחילים בעיות, והשיא היה, אני לא אשכח את זה, אני בא, אני פותח את המייל, ואני רואה מהחברת ניהול, "התנת שלך הולך לאורך"[באנגלית] אני עובד יום יום אמריקאים, אני כאילו מחשיב את האנגלית שלי, "מה זה?" פותח כזה את ה-Google Translate, ואני רואה "אורך" נאסר, נכנס לכלא. וואלה, התחדש לי ה-vocabulary, לא ידעתי בכלל מה זה אומר, אז אמרתי לחברת ניהול, "סבבה, אז תכניסו דייר אחר". אז אומרים לי, "לא, אם הדייר בכלא צריך לפנות אותו". מה זה לפנות אותו, הוא בכלא, איך אני אפנה מישהו בכלא? אז מה, אני לא אכנס לכל ה… יש לי הרצאה פה ביוטיוב שאני מדבר על זה, והלקחים מכל הסיפור הזה, שוב, אני אגיע לבוטום ליין. אחד הדברים שלמדתי, זה לא רק שלא קיבלתי, דיברנו על תיאום ציפיות, את התשואה שציפיתי. תשמע, אני מודה על האמת, בזמן, בהתעסקות ושיערות לבנות ולא נעים, וחברים מעגל ראשון, אתה פתאום מגלה, רגע, כאילו, מה אני עושה עם כל הדבר הזה?
נאלצתי לקחת חל"ת, טסתי לארה"ב חודשיים שלוש, וגם החלפתי אזורים, החלפתי חברת ניהול, החלפתי קבלנים. בדיעבד אני לא מתחרט, כי נולד הדבר הזה "נדלניר", אבל זה לא שתכננתי את זה.
אז היום, אתה יודע, אני בא ואומר, כן, בואו, תחשבו מראש, ותיאום ציפיות, וקבלת החלטות.
קשה, קשה לדעת את הכול, ולפעמים, וזה בסדר, אנחנו יודעים דברים, מתוך הליכה בתלם, אבל המיומנות הזאת להגיד, וואלה, כמה סיכון אני מוכן או מרשה לעצמי לקחת, זה המקום שעם הניסיון, אתה יודע, מישהו שכבר עשה את זה, יכול לעזור, ואני לא מתבייש להודות שאני, אתה יודע, למדתי את זה בדרך, אני גם לא מתחרט על זה בדיעבד, אז אם היית שואל אותי, הייתי מתחרט. היום בדיעבד אני לא מתחרט, אבל לפעמים צריך לעבור דרך כדי להבין את זה.
שי בדיחי: מעולה, אנחנו באמת ככה מגיעים לכדי סיום, אז אני רוצה לדבר על נושא האחרון ממש בקצרה, בקבלת החלטות זה באמת, ואחר כך אני אגיד גם מה, אני חושב גם איך זה תופס אותי, זה עניין של מימון. אנחנו בתקופה שהריבית מאוד מאוד עלתה, מקליטים את הפרק לקראת סוף נובמבר 2023, אז איך אתה רואה את זה בארה"ב? אנחנו בדרך כלל בישראל הולכים אחרי ארה"ב, כמובן מקשיבים לעליות הריבית שם, אז איך אתה רואה שזה משפיע בכלל הריבית, על ממן הסתם ריבית ומימון ונדל"ן הולכים ביחד כמעט תמיד, לא מכיר אנשים שקונים דירות בהון עצמי, איך זה משפיע, מה, זה משפיע, לא משפיע, משפיע מאוד, הופך לא אטרקטיבי, כן אטרקטיבי, וגם גיידליינס אולי, תובנה קצרה, שאפשר להימנע מכל מיני דברים.
ניר בבג'ני: בארה"ב עד כמה שאני יודע, ואני יודע, כי אני חי את השוק ביום יום ולא רק באזור אחד, בכמה אזורים, אפרופו, אי אפשר להסתכל על ארה"ב כמקשה אחת, יש יותר מ-30 אלף אזורי מיקוד בארה"ב, זה לא שאני מתיימר לדבר על הכל, אבל אני כן אגיד משהו שהוא מקרו נכון, האינפלציה והריבית הם שחקן משמעותי, ובגלל זה בעיקרון כרגע השוק נדל"ן הוא יותר קר, אני אומר את זה בהכללה. מה זה אומר קר? זה אומר שהשוק הוא יותר שוק של קונים דווקא, לא של מוכרים. למה? כי כשנכס יוצא לשוק, יוצאים פחות נכסים לשוק, תכף אני אסביר, אבל כשיוצא נכנס לשוק יש פחות שחקנים על המגרש לקנות אותו.
למה? כי אם מילים את המשכנתאות, כן, מה זה ריבית או למה? המשכנתא, המימון, הוא יותר יקר, אז קונים יוצאים מהמגרש החוצה, אז מי שנשארים על המגרש, נשארים על מגרש פנוי יותר. ופה נכנס העניין של לא למצוא הזדמנויות, אלא לייצר הזדמנויות. למשל, בעסקת מולטי פמילי שעשינו, וזו דוגמה לעכשיו, אוקיי? איך אנחנו עכשיו מייצרים הזדמנויות.
מוכר, זה היה קבלן, שסיים לבנות והיה צריך לעבור לפרויקט הבא, שהוא התחייב אליו כבר אבל הורידו לו את אחוזי המימון, אפרופו הנושא של הריבית, זה לא רק ריביות גבוהות, גם סיכון, איך בנקים הורידים סיכון, הורידו לו אחוז מימון בפרויקט, והוא היה צריך להון עצמי לפרויקט הבא.
אנחנו קנינו ממנו את הנכס שהוא בנה, ועוד נכס ישן שיש לו עם הלוואה קיימת.
עכשיו נגיד בארצות הברית, אפשר לקנות נכס עם הלוואה קיימת עליו, ולמשוך את ההלוואה אליך. זה נקרא לואנ אסמפשן, משיכת הלוואה, אצלנו בארץ אין את זה. והריביות הן ריביות קבועות, אתה יכול לקחת ריבית קבועה, זה נדל"ן מסחרי, זה קצת שונה מנדל"ן למגורים, כי זה בניין מולטיפמילי ל-35 שנה. אז בעצם לקחנו היום, כן? תחשוב על זה, ב-2023, לקחנו הלוואה של 2.3, לעוד 30 שנה קדימה. אז הנה, יצרנו הזדמנות, קנינו גם בניין חדש במחיר הזדמנותי, כי הוא היה צריך למכור. אז בסוף, בנדל"ן, הכל עניין של, אתה יודע, של צורך, ביקוש והיצע, אבל העיקרון הוא שאם אתה על מגרש המשחקים, אתה אומר, אוקיי, אני מוכן לקנות, אבל רגע, אני רוצה לקנות נדל"ן, בהזדמנות. אז המגרש ההוא יותר פנוי לזה.
אז אני חושב, לא רק אני אומר את זה, גם ארה"ב היא ענקית, שי, צריך להבין, בישראל, אתה יודע, אני לא חי פה בישראל, אבל התחושה שלי מקולגות, קצת יותר צפוף, קבלנים או מישהו רוצה למכור, הוא מוריד טיפה מחיר, יש קונים, צפוף. ארה"ב גם יש תחרות, אבל השוק הרבה יותר גדול, יש מקום. בטח שאנחנו מדברים על עסקאות גדולות, זאת עסקה של 40 מיליון דולר, אז גם למשקיעים קטנים יש הזדמנות ליהנות, מהיתרונות לגודל. להגיד לך שזה כל יום יש הזדמנות כזאת? לא. אבל יש הזדמנויות כאלה.
אז זה פעם אחת, הנה, דיברנו על האידרה קודם, הורידו את המשכנתאות, אז קיבלנו שני דברים. קיבלנו גם מחיר נמוך, פעם אחת, וגם קיבלנו הלוואה קיימת שמוכר העביר אלינו, שתי דברים במקום אחד. להגיד לך שזה כל יום ככה, ומגישים לך את זה? לא, זאת עבודה. אבל יש כאלה דברים. עכשיו, זה אחד. בעצם מה אני אומר לך פה, שתמיד יש הזדמנויות.
מי שעובד ביום יום, תמיד יש, כמו כל עבודה, אתה עובד, אתה משקיע זמן, מאמצים, אתה תמצא. לא כל אחד שהוא יגיד, הנה, יש לי 100 אלף דולר, אתה יודע, וינחיתו את זה עליך. לא.
זה לא המצב, זה פעם אחת. עכשיו, אם אני בא ומדבר קדימה, אז קודם כל, מי יודע את העתיד?
זה לא שאני יודע את העתיד מן הסתם, אז מי שיש לו כדור בדולח, הוא יגיד. אני חושב, הדעה וההבנה שלי, ודיברנו על זה קודם, בואו רגע נסתכל על… למעלה מעוף הציפור, ונסתכל לא שנה קדימה, בואו ננסה רגע להסתכל, ובנדל"ן זה לא מופרך להסתכל חמש שנים קדימה ואני אגיד לך, זה גם לא מופרך בנדל"ן להסתכל עשר שנים קדימה.
ההבנה שלי, זה שהנדל"ן, בטווח זמן בינוני ארוך, אני לא מדבר על השנה שנתיים, בטווח זמן בינוני ארוך, בארצות הברית, אנחנו הולכים לראות עלייה. למה? כי אנחנו בתקופה של אינפלציה.
יותר מהשתיים, שני אחוז שהיינו רגילים בעבר, או שתיים נקודה כמה, זה יהיה יותר.
זאת אומרת, הצפי הוא ההסתברות, שבחמש, עשר שנים הקרובות, אנחנו נראה קצב עליית מחירי הנדל"ן גבוה ממה שראינו בעבר. ואני אגיד לך עוד דבר על מלחמות בהקשר הזה.
אז קודם כל, אמרתי לך עלייה במחירי הנדל"ן, יותר ממה שראינו בעבר.
ואני אגיד לך עוד דבר, וזה קצת מהמחקר שלי, כי אני עושה נדל"ן בארצות הברית כבר יותר מעשור. בארצות הברית גם עברו מלחמות, כן, אם אתה מסתכל בארצות הברית על וייטנאם, מאמצע שנות ה-50 עד אמצע שנות ה-70. עברו, היום אנחנו מדברים על משבר אנרגיה, היה משבר אנרגיה באמצע שנות ה-70, אנחנו הכרנו את זה אפרופו מלחמת יום כיפור. בארצות הברית זה "המשבר האנרגי" של ה-70.
אני לא יודע מה יהיה היום, אולי גם היום הסתכלו על זה, אנחנו נסתכל על זה כמלחמת עזה, ובעולם זה יהיה משבר אנרגיה, אני לא יודע, אבל אני לא אתפלא שזה עשוי להיות משהו דומה, אז אני נותן את זה כאיזה קו מחשבה, אני לא יודע, אבל כקו מחשבה.
וכל הדברים האלה, לי אישית, אני מסתכל על האינפלציה כשחקן מאוד מרכזי בקבלת החלטות עכשיו, ואני חושב שאם אנחנו מסתכלים על זה ככה, אז צפי ההסתברות שאנחנו נראה בעוד עשר שנים, מחירים של מוצרים וסחורות יותר יקרים בכלל, ונדל"ן בפרט.
שי בדיחי: מעולה, אני אגיד עוד משפט אחד בהקשר הזה.
אני נתקלתי ככה בכל מיני חברות, או משקיעים או עוד חברות, שבעצם לקחו, הלוואת מימון ברבית משתנה, בארצות הברית, ואז, מה שנקרא, קיבלו טריז, הריבית עלתה בקצב מאוד מאוד מהיר, שאף אחד לא צפה את זה, אוקיי, כולנו חכמים בדיעבד, אבל ברמה שהם נקלעו לקשיים, שהם לא יכלו, זאת אומרת, השכירות שהם קיבלו כבר לא, לא הייתה רלוונטית, צריכים להביא כסף מהבית במרכאות, בשביל לכסות את המשכנתא מול השכירות, וצריכים לקבל החלטות, לפעמים אם למכור מהר, אבל זה לא הזמן בדיוק למכור, זה לא התקופה, זה לא העונה, זה לא החודש, יש כל מיני שיקולים כאלה ואחרים, מתי נכון יותר למכור, ואז לפעמים גם מוכרים, או בהפסד, או, או במצב של, לא המחיר שציפיתי, וזה גם דיברנו עכשיו, שאנחנו לא יודעים מה יקרה בעתיד, אף אחד לא יכול לדעת, אז כן יש כל מיני סימולציות, וטבלאות רגישות כאלה ואחרות, שאם זה יעלה בצורה כזאת, אני לא יכול לעמוד בזה, אז אני אשלם אפילו יותר, אני אקח חלק מהריבית יותר גבוהה, אני אעשה איזה כמה מסלולים, בצורה שאם אני אגיע למקרה קיצון, שאני לא צריך למכור את כל נכס, כי אני לא רוצה לסכן את הכסף, כמו שרון באפט תמיד אומר, רול נאמר 1, נבר לוזמני, רול נאמר 2, נבר פורגט רול נאמר 1, אז נראה לי שפה, ככה אנחנו נסכם את הפרק, אנחנו כבר צריכים לסיים, אז…
ניר בבג'ני: אני רק אגיד דבר אחד לחזק את מה שאמרת, אוקיי, אז מה הצעד הבא? מה מישהו יכול לקחת מכל השיח הזה, ותובנות לימין ושמאל? אני חושב, בעולם הזה של הנדל"ן, אם אנחנו אומרים, טוב, אז מה הצעד הבא? איך להתחיל דבר חדש?
אז דיברנו על עניין של, אתה יודע, לעשות כל פעם קצת ולקרוא, אבל אני גם מעודד אנשים, אל תהיו בתפיסה של תלמידים, תהיו בתפיסה של חניכים, מה הכוונה, נגיד עכשיו ילד לומד לרכב על אופניים, הוא לא ילמד בכיתה איך לרכב על אופניים, בסוף הוא צריך ללכת ולרכב על האופניים. אז נכון, יהיו גלגלי עזר, וכנראה מי שילמד אותו זה מי שכבר יודע לרכב על אופניים, דיברנו מה זה מי יודע, מי שכבר הצליח לרכוב על אופניים, זה דבר בכל דבר, ילד הולך ללמוד שחייה, הוא לומד שחייה בתוך הבריכה, הוא לא לומד שחייה רק בתיאוריה.
ואני מאמין שלי, גם זה חלק מהעניין שלי בליווי משקיעים, בוא תלמד מתוך העשייה, זה לא… אין איזה רגע מסוים שאתה אומר, טוב אני יודע ועכשיו בוא ניכנס. לא, זה בסדר, יוצאים לדרך, וגם לומדים תוך כדי הדרך, וגם בחיים, זה בסדר לקחת סיכונים, גם הילדה שלי עולה על הקורקינט, ואני רגע נבהל כזה, היא רק יודעת את הבסיסיק, והיא יוצאת לדרכה, זה גם בסדר.
אז זה מה שהייתי רוצה לעודד אנשים בקטע המעצים, כאילו תרשו לעצמכם, כן חשוב לדעת, אין דבר כזה לדעת הכל. יש להגיד אוקיי, אני יודע, ולעבור למקום הזה של תפיסה, של חניכה, בוא נעבוד עם מישהו שכבר עושה דרך עסקאות, דרך התנסות, וזה אגב יכול להיות גם בהשקעות מולטיפמילי פסיביות, לא רק בליווי השקעה, איך אני בודק עסקאות, אבל מתוך העשייה עצמה, לא רק בתיאוריה, זה אני מאמין שלי.
שי בדיחי: טוב ניר, היה מרתק, יצא לנו ארוך מהרגיל, וקיבלתם ככה מלא ערך, אז תודה רבה ככה על השיחה.
לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה
Comments