משכנתאות או לא להיות - פרק 51 - כשתישארו עם הדירה – ובלי תשואה

הנדל״ן בישראל זו בועה. התשואות נמוכות, המחירים לא הגיוניים, והציבור ממשיך לרדוף אחרי חלום ישן שיום אחד יתפוצץ לו בפרצוף. זה לפחות מה שאומר אבנר סטפק, מבעלי בית ההשקעות 'מיטב', בפרק מיוחד עם אורן שלו, שבו הוא מסביר באיזה מקרים כן חכם להשקיע בנדל"ן (ספוילר: בחו"ל), מי מרוויח מהבועה הנוכחית (ספוילר: המדינה), ואיך רשות מקרקעי ישראל יכולה לפרק אותה אם רק תרצה (ספוילר: ולא בטוח שהיא תרצה). בין היתר הוא מדבר על דפוס ההשקעה של הישראלים בשוק ההון, מה הם עושים לא נכון ומה אפשר ללמוד מהאמריקנים?

---

תאריך עליית הפרק לאוויר: 21/08/2025.

[מוזיקת רקע]

קריין: "משכנתאות או לא להיות", הפודקאסט של יועצי המשכנתאות בישראל.

אורן: שלום לכם. אנחנו בעוד פרק של "משכנתאות או לא להיות", הפודקאסט של יועצי המשכנתאות בישראל. איתנו היום אבנר סטפק. אבנר הוא אחד מהבעלים של "מיטב בית ההשקעות", ויזם סדרתי בתחום החברתי. אבנר, מה שלומך?

אבנר: מצוין, בוקר טוב, אורן.

אורן: כדי שקצת יכירו מהרפרטואר העצום שלך, תן לנו קצת שיכירו אותך, ואז נתחיל בפרק.

אבנר: אממ, אז אחד משני הבעלים של "מיטב", גדלתי בביזנס הזה, אבא הקים את "מיטב" כשהייתי ילד. כל חיי זה מה שאני עושה, שוק ההון, השקעות, התחלתי בגיל 12 להשקיע בבורסה. כמובן, דמי כיס, כסף קטן, כן? לא כספי לקוחות ולא… לא היה גם יותר מדי כסף אחר לנהל. גדלתי ברמת גן, בשכונת הגפן המהממת. למדתי שם, למדתי בתיכון "אהל-שם". אחרי זה תארים באוניברסיטה, תל אביב, תקשורת וניהול, ואחרי זה תואר שני מנהל עסקים, ולמעט שלוש שנים צבא ואיזה הרפתקונת מפגרת באילת, לנסות להקים איזה מועדון רוק כזה, [אורן צוחק] אבל ממש ברחתי משם אחרי חצי שנה. ישר חזרתי…

אורן: אתה אומר שכל אחד צריך לעשות איזה…

אבנר: תראה, כל אחד צריך איזה שריטה בחיים בדרך. אבל חמש שניות אחרי זה הייתי חזרה ב"מיטב". ותמיד גדלתי יותר בציר היזמי-ניהולי. אמנם ניהלתי את הנוסטרו, מה שנקרא, את הכסף של "מיטב" וכולי, אבל לתקופה, ותמיד מאוד, ככה, הקפדתי להיות מעורב בצד של המקצועי, אבל זה לא היה הפורטה שלי. זאת אומרת, יותר… אני הלכתי, אבא שלי תמיד היה יותר המנהל השקעות הראשי, המותג כזה כלפי… שר החוץ נקרא לזה, ואני יותר שר הפנים, זה שקונה חברות, ממזג, מקים פעילויות חדשות, כולל משכנתאות בזמנו וכולי, ייעוץ משכנתאות. ובעצם זה היה יותר העיסוק שלי כל השנים וגם עכשיו. אז בשלב מסוים כשהבנתי שאני כבר לא מתאים לְמנכֵּל, צריך לדעת את זה, הרבה אנשים נאחזים בקרנות המזבח זמן רב מדי. ואני סטארטאפיסט כזה בנשמה, אני מאוד מתאים למנכֵּל סטארטאפ. איזה חברה קטנה עם עשרות, מאות עובדים בקטנה, 200, 300. כשהגענו ל-500 כבר הבנתי שזה פחות אני.

אורן: אז מה עושים?

אבנר: אז מביאים מנכ"ל שכיר במקומך, אילן רביב התותח, שהוא כבר 15 שנה, מאז שהחליף אותי, הוא עושה עבודה מדהימה. והחברה היום שווה מעל שישה מיליארד שקל, ואני חושב שאם הייתי מתעקש לנהל אותה אישית, אז כנראה, ספק אם היינו מגיעים לשם. ואני תורם את תרומתי באסטרטגיה יותר. אני גם יושב ראש של לא מעט מהחברות בקבוצה, אבל גם, בעיקר מתעסק באסטרטגיה, פיתוח עסקי, פיתוח שלנו לחו"ל, פינטק. אני המון מהזמן שלי הולך לסטארטאפים בתחום שלנו, של הפיננסים. במסגרת הזו אני גם דירקטור ב"איטורו", זו חברה גדולה ישראלית שניפקנו בנאסד"ק לא מזמן, ויש לה גם נגיעה לקריפטו, אולי נזרוק על זה איזה משפט בהמשך. וזהו, וחוץ מזה, הכי חשוב, יזם חברתי, באמת יותר כיף בצד הזה. הקמתי כל מיני עמותות, מתנדב סדרתי בהמון דברים. חזרתי למילואים אחרי שזרקו אותם, במסגרת מבצע החזר את הקשיש למילואים, אז אני [אורן צוחק] בחטיבת הקומנדו, והיום הולך ל… הערב הולך לתעסוקה בצפון. וזהו. והורה, וילדים, וילד מאומנה, שאני מאוד גאה בו כי אני גם מאוד מאוד אוהב, כאילו, צריך לקדם את התחום הזה של אומנה בישראל, ועוד ילד שבאפוטרופסות משפטית, זה סיפור טיפה שונה, ובנות מהממות ביולוגיות, ואישה שמתעסקת בתינוקות ותנועה לגיל הרך ודברים כאלה. בקיצור, חיים מעניינים.

אורן: בקיצור, חיים מעניינים ומאושרים.

אבנר: כן. די כן. [אורן צוחק] רוב הזמן.

אורן: איזה יופי. אחד הדברים המרכזיים שאתה מתעסק בהם בתחום של יזמות חברתית, אנחנו שנייה לוקחים איזה שיפט כזה, זה דווקא הנושא של איך משקי בית, שאין להם שום קשר לעולם ההשקעות, התנהלות פיננסית נורמלית וכולי, בין אם זה במגזרים חרדים, בין אם זה במגזרים פשוט פחות חזקים וכולי…

אבנר: כן.

אורן: איך הם נכנסים דווקא לתוך העולמות האלה, ומתחילים להגדיל את ההון שלהם, מתחילים להגדיל את היכולות הכלכליות שלהם. הייתי שמח שתספר לי על זה קצת, גם מהזווית של איך זה להקים דבר כזה, אבל גם מהזווית של… אתה יודע, יש הרבה מאוד ישראלים שמסתכלים ושומעים דברים כלכליים, וגם יועצי משכנתאות שמתעסקים הרבה בכסף וכולי, אבל רובם לא באמת באמת משקיעים באופן קבוע, באופן יזמי, את הכסף שלהם.

אבנר: כן. תראה, אז קודם כל, הבעיה מספר אחת בישראל בעולמות הפיננסים זה הבורות הפיננסית, פשוט… פשוטו כמשמעו. אנשים לא מספיק מבינים. הישראלי הממוצע הוא שמרני מדי בהשקעות שלו, זה משתנה קצת בשלוש שנים האחרונות, אבל בגדול שמרני מדי. הוא לא עקבי, הוא עושה הרבה מאוד טעויות, הוא נופל לפעמים להונאות ומעילות, דיברנו על זה קצת לפני זה, לגבי הציבור החרדי, שם הם אולי האוכלוסייה הכי פגיעה לדברים האלה. ובסופו של דבר, המפתח מספר אחד לתיקון כל הדבר הזה, זה חינוך פיננסי. היתרון הוא שאתה לא צריך להיות פרופסור לכלכלה או שוק הון בשביל לעשות הרבה כסף בחייך מהשקעות. כל מי שמנסה להתעסק כל היום בגרגרים, בפרטים הקטנים מדי של, נגיד, השקעה במניות ספציפיות, ובעיקר אלה מתוכם שמתעסקים במה שנקרא "סחר יום", וחושבים שהם מצאו איזה קריירה חדשה, של לשבת עם הקרוקס בבית ולסחור במחשב, זה לא עובד. [אורן צוחק] כמו שאני תמיד נוהג לומר, ואני יודע שאני הולך להרגיז פה כל מיני אנשים, אבל באמת 95% מסוחרי היום מפסידים כסף וחמישה אחוז שקרנים, אף אחד לא מרוויח. [אורן צוחק] באמת, אל תנסו את זה, חבל על הזמן שלכם, סיפורי מעשיות. וזה מתחיל מאיזה חבר שהראה לך את החשבון שלו וכמה כסף הוא עשה בשנה. בשנה ספציפית אחת אולי מישהו הרוויח.

תראה, גם בקזינו, מישהו בסוף יוצא עם הפרס הגדול, גם בלוטו ובטוטו. אבל אם אתה תהמר שיטתי בקזינו, ברור שאתה תפסיד כסף, נכון? 99% מהאנשים. אם לא זכית בפרס הגדול ועשית 1,000 פעמים הימור, אתה הפסדת כסף. כנ"ל לגבי טוטו, לוטו שזה קזינו בשם מכובס. ובסופו של דבר, בשוק ההון צריך עקביות, פשטות. אתה לא צריך להבין כלום, אתה לא צריך להתעסק עכשיו ברמה של - אני אקנה "גוגל" ואמכור "אינווידיה" והנה "טסלה" וההוא, וכל מיני סיפורים ומניות וטרנדים וקשקושים. אתה יכול לקנות קרנות נאמנות, קרנות סל, קרנות מחקות, קרנות אקטיביות, פחות אפילו חשוב בדיוק איזה ז'אנר. אבל הכללי הבסיס הם שאתה רוצה להיות, במיוחד אם אתה צעיר, בהכללה, כמה שיותר מנייתי, כי בסוף שום דבר לא מנצח את שוקי המניות. לא נדל"ן, לא איגרות חוב, לא קרנות כספיות, לא פיקדונות בבנק. ואתה צריך גם להניח הנחות ריאליות ונורמליות ושמרניות מספיק, שאתה תעשה נניח 8% במניות לשנה, ואתה תעשה 6.5-7% בנדל"ן, ואתה תעשה נניח 5.5% באיגרות חוב של חברות. ולא לפנטז על זה שאתה תעשה 12% או 20% לשנה, זה לא, זה לא קורה. יכול להיות שתהיה לך שנה מסוימת גם עם 30%, אבל הממוצע הרב שנתי לא יגיע למספרים האלה.

עכשיו, שכשאתה שם הנחות ריאליות, אבל אתה משקיע לאורך זמן ועושה את אפקט, נהנה מאפקט "הריבית דריבית" מה שנקרא, שהכסף צומח עם התשואות שלו וזה מתחיל להיות אקספוננציאלי, אז זה מגיע למימדים דרמטיים. בסוף, את רוב ההון שלנו אנחנו נעשה מהשקעות, אם אנחנו נהיה חכמים מספיק ולא מעבודה. ואני רוצה להמחיש את זה בשתי דוגמאות רגע מספריות. האחת זה שאם ניקח שני אנשים שהשקיעו את אותה השקעה בדיוק, 100,000 שקלים, נניח במניות. בשביל הפשטות, נניח שהם עשו 10% לשנה, כאמור, אני לא ממליץ להשתמש במספר הזה, תקחו 8, אבל נניח. והשקיעו ל-30 שנה שניהם בדיוק באותם מדדים. בנו תיק, יש בו S&P 500 ונאסד"ק ותל אביב, ואירופה וכולי, ואחד משך כל שנה את הרווח, את ה-10,000 שקלים האלה, אז כעבור 30 שנה יש לו 400,000, את ה-100 שהוא השקיע ועוד 30 כפול 10,000 רווח לשנה. אני מתעלם רגע ממיסוי לשם הפשטות, יגיע ל-400. השני, שהשקיע והשאיר את הרווחים בפנים, ונהנה מהריבית דריבית, בסוף שנה ראשונה יש לו 110, סוף שנה שנייה 121, 133 וכולי וכולי, זה נהיה אקספוננט. ה-400 האלה, מול ה-400 הוא יגיע ל-1,600,000, 1,900,000, תלוי… יש כל מיני תתי הנחות ולא חשוב, זה סדרי… פי 4, בסדר? לצורך העניין, ופי 5 ברווח עצמו. והדוגמה השנייה היא עם בחירת מסלולים בגמל פנסיה והשתלמות, יש יותר מדי אנשים שבוחרים, שמרנים מדי. אם אתה תיקח מסלול אג"ח ללא מניות, ואתה 40 שנה חוסך מגיל 25 ל-65, עם משכורת ממוצעת פחות או יותר בישראל, 15,000 שקלים ברוטו, הממוצע הוא 14,600, אתה תגיע לכש-2.7 מיליון שקל בגיל 65. אם עשית את זה במסלול מנייתי, יצאת עם 7.5 מיליון שקל, כמעט פי 3, זה הבדל דרמטי. עכשיו, למה אנחנו לא באמת מכירים את כל השכנים והחברים שלנו, כשכל אחד יוצא עם 7.5 מיליון בגיל 65 ממשכורת ממוצעת, לא מ-20, ו-30 ו-40 אלף שקל.

אורן: כן.

אבנר: מכמה סיבות. א', הם לא היו במסלול מניות. רובם היו במסלולים סולידים, או מסלול כללי, מה שנקרא, או ממש מסלול סולידי. שתיים, הם לא התפתו, הם לא השאירו את הכסף באמת 40 שנה, הם משכו בדרך, אפרופו הדוגמה עם הריבית דריבית.

אורן: כן.

אבנר: אז כשאתה מושך את הרווחים בדרך, כי אתה רוצה לשדרג את האוטו, כי לפעמים אתה צריך הון עצמי לדירה וכולי, שדרוגים. עכשיו, אני לא שופט, אני מבין שקשה…

ארון: כן, בסדר, כל אחד צריך את הכסף…

אבנר: רק לחסוך 40 שנה, כן?

אורן: גם מדי פעם.

אבנר: אבל בדיוק, אבל כמה שאתם יכולים לא להוציא משם את הכסף, כולל לפעמים לקחת הלוואה מהחיסכון הפנסיוני כדי להשלים, כי חסר לכם 100 אלף שקל למכונית או להון עצמי לדירה, עדיף. כי בסוף, זה גם מקום שיש לו יתרונות מיסויים אדירים, לרוב אפילו לא משלמים מס ברוב הכספים האלה. וב', יש לכם את היתרון של הריבית דריבית, ולכן עדיף להימנע. זה סתם שתי דוגמאות ככה…

אורן: למרות שאנחנו הרבה שנים, הישראלי הטיפה יותר נבון, כן? היה משקיע במדדים יפים כמו S&P 500 וכולי. וגם זה עכשיו בשנה האחרונה, בוא נגיד, המחקים לא עשו עבודה מספיק חזקה.

אבנר: כן.

אורן: אז כאילו הישראלי שמע… אני עם חינוך פיננסי, ואני לא אשים סתם את הכסף באיזה…

אבנר: כן.

אורן: אני אשקיע במשהו יציב, בתעודות סל וכולי וכולי. הקלאסי יותר פשוט שזה ה-S&P 500, גם הוא הפסיד במחקים.

אבנר: אז פה אנחנו נוגעים בעוד שתי טעויות נפוצות של הישראלי. זה או שנזהרים מדי ממניות, שמרנים מדי, או הולכים לקצה השני. אתה לא אמור לשים את כל הביצים בסל אחד שקוראים לו ה-S&P 500, עם כל הכבוד למדד המפואר הזה.

אורן: כן.

אבנר: ויותר מדי ישראלים, אני רואה את זה גם אצלי ב"מיטב", המון שהעבירו את הגמל פנסיה השתלמות ל-S&P 500. אז עוד רגע ניגע בבעיה השנייה, שזה הדולר שקרס לנו פה וגרם לחלק מההפסד, אבל בוא ניקח רק את ה-S&P 500. מדד של 500 החברות הגדולות בארצות הברית, שחלק גדול מהן זה גם הגדולות בעולם, "אמזון", "פייסבוק", "גוגל" וכו'.

אורן: כן.

אבנר: בסוף בסוף בסוף, זה מדד מאוד ריכוזי, יש תלות אדירה בשבע חברות ענק, ה"אינווידיה", "גוגל", "אמזון" וכו'. הוא מאוד מוטה טכנולוגיה היום, בשונה מבעבר. זה לא נאסד"ק, אבל זה חצי נאסד"ק. ובסופו של יום, אני לא רואה סיבה לשים את הכל… וארצות הברית, כרגע נמצאת ב… בין האטה וחלילה אולי בדרך גם למיתון. זאת אומרת, המדד הזה בתקופה האחרונה היה מהגרועים בעולם ביחס לאירופה, ארצות הברית, ישראל כמובן, וביחס לאסיה. ואני לא רוצה לשים כל כך הרבה ז'יטונים על הכלכלה האמריקאית, נכון שכאמור שחלק זה גלובלי, אבל אין סיבה. אז בן אדם שבונה תיק מנייתי, שיקנה חמש-שש קרנות סל כאלה גאוגרפיות. שיהיה לו גם ארצות הברית וגם אירופה וגם ישראל וגם אסיה ושווקים מתעוררים. אין שום סיבה לשים את כל הביצים בסל אחד.

הבעיה השנייה היא הדולר. הדולר נחלש בצדק. בדרך כלל, אגב, הוא בקורלציה שלילית עם ה-S&P, יחס של שליש, כלומר, על כל עלייה של אחוז ב-S&P, יש ירידה בדרך כלל של שליש אחוז בדולר. אז אם ה-S&P בשנה מסוימת עשה פלוס 15%, אתם הפסדתם חזרה 5%, שליש מהעלייה הזאת, וראיתם, נניח, נטו 10%. היה… הקורלציה הזאת להערכתי, שהיא קצת ככה נעלמה לנו במלחמות, גם הפנימית שלנו וגם החיצונית עם עזה ואיראן, חזרה עכשיו די בגדול, ולהערכתי תמשיך ללוות אותנו בשנים הקרובות. קצת מורכב להיכנס למה זה קורה, אבל זה… קחו את זה כנתון. יש גם לזה פתרונות. יש… כמעט כל בית השקעות וחברת ביטוח קרנות, שהם גם בקרנות נאמנות וגם בעולמות הפנסיוני, מוצרים מנוטרלי מטבע. זאת אומרת, שאתה משקיע ב-S&P, אבל מנטרלים לך את הדולר, כי קונים גידור פנימי בקרן, ואז אתה מקבל את המוצר היותר שקלי. זה אמנם עולה בעקיפין, נניח, איזה אחוז לשנה, מתוך ה-15% הייתי נשאר עם 14, אבל לא עם 10, בדוגמה הזאת.

דבר אחרון שצריך להביא בחשבון, לגבי שוקי המניות, תראו, זה לא מקרה שיש עכשיו פריחה ושגשוג בעיסוק הזה, במניות, בטריידים וכל העולמות של מסחר וכולי, כי באמת אנחנו אחרי כמה שנים מאוד מאוד טובות לשוקי המניות, אבל אתם צריכים לזכור, בכל עשור יש שנתיים, שלוש רעות של ירידות. זה לא… שאני אומר שמניות עושות 8% לשנה, זה לא איזה גרף כזה שעולה קו ישר. זה מורכב מפלוס 27, מינוס 12, פלוס 3, אפס, מינוס 4, פלוס 9, בממוצע הרב שנתי ייצא לכם 8%. וכשתפזרו את זה בין כל מיני מדדים, זה גם יקטין לכם את התנודתיות, לא תהיו תלויים רק ב-S&P. אבל בסוף יהיו תקופות, גם בשנים, גם בכל שנה יהיה לכם איזה כמה חודשים רעים. בסוף אם תסתכלו על התשואה השנתית, אותם 10-8% לשנה, יש 10 ימים בשנה שהשיגו את כל התשואה הזאת. אתם רק לא יודעים מראש מי יהיו ה-10 הימים האלה…

אורן: כן.

אבנר: ולכן אתם צריכים להיות שם כל שנה, כל השנה, ולא לנסות לתזמן את השוק, להיכנס, לצאת וכולי.

אורן: הבנתי. אז איך מתחילים? שנייה אחת, רוב האנשים שמקשיבים לנו, אולי למעט הפנסיה וגמל שלהם וקצת קרנות השתלמות, אני מניח שרובם לא עושים המון המון השקעות.

אבנר: כן.

אורן: איך מתחילים להשקיע? אנחנו כרגע מדברים שוק הון, אבל באמת אפשר גם להרחיב את זה, כי בַּסוף ההתמחות שלך היא לא ספציפית רק בשוק ההון. אתה עושה הרבה השקעות ב…

אבנר: כן.

אורן: גם בנגיד חברות, גם בנדל"ן, אני מניח, לא דיברתי איתך על זה, אבל אני מניח.

אבנר: כן.

אורן: גם בשוק ההון וגם בכל המסביב. אבל בוא נדבר על השקעה כקונספט. איך מתחילים את ה… איך מתחילים להכניס לתוך משק הבית שלנו קונספט של השקעה? לא של חיסכון, של השקעה.

אבנר: אז קודם כל, אני חושב שאנשים צריכים להתחיל בקטן. לקחת סכום של נניח 20,000 שקל או עשרות אלפי שקלים, לא ישר לקפוץ למים עם הכל. את רוב החסכונות תשאירו בגמל פנסיה השתלמות. תוודאו שם שאתם בפרופיל המניות הנכון לכם, והרבה מכם כאמור, שמרנים מדי, יושבים במסלול סולידי או אג"ח ללא מניות, או אפילו מסלול כללי שהוא לא כל כך סולידי, הוא משהו באמצע, אבל לחלק גדול, בטח לקהל הצעיר ששומע אותנו, אמור להיות במסלול המניות של ממש. ולקחת בנוסף לחסכונות הפנסיוניים שמנוהלים על ידי גו… אנשי מקצוע, לקחת כן סכום שאתם תנהלו לעצמכם. נניח 20,000 שקלים. אין אגב מינימום בדרך כלל להשקעה, זאת אומרת, בתי השקעות, "מיטב טרייד" והמתחרים שלנו, כולם באזור של 10 עד 20,000 שקל מינימום. אבל נגיד קרן נאמנות, אפשר לקנות גם ב-10 שקלים, ב-100 שקלים, ב-1,000 שקלים ובמיליון שקלים. ואגב, אין הבדל בדמי ניהול, אנשים לא מודעים לזה. זאת אומרת, בשונה מגמל, פנסיה השתלמות שתבוא עם מיליון שקלים, אתה תקבל דמי ניהול יותר נמוכים מאשר לקוח שבא עם 30,000 שקל. בקרנות נאמנות דמי ניהול אחידים. מיליארד שקל משלם כמו לקוח של 1,000 שקלים. וגם אין מינימום זמן השקעה. אתה יכול להשקיע היום ותיאורטית למכור מחר, זה כמובן לא דבר נכון לעשות, אבל אפשרי. אז הכסף הוא נזיל.

עכשיו, לפתוח חשבון זה חמש דקות. העברת מהבנק, לצורך העניין, לאחת מחברות הטרייד, והתחלת לנהל לעצמך. עכשיו, לנהל לעצמך, אתה צריך לצרוך רמה מינימלית כלשהי של תכנים פיננסים. רובם, יש המון תכנים היום בחינם, מפודקאסטים וקורסים והרבה תכנים טובים שנמצאים שם ברשתות בחינם. יש לצערי גם הרבה שרלטנים ונוכלים, צריך להיזהר.

אורן: כן.

אבנר: כשאתם רואים בן אדם מצטלם מהפרארי שלו או מהפנטהאוז בקומה 50, ומסביר לכם איך אתם הולכים להרוויח 5,000 שקל לחודש עם הכפכפים מהסלון, תברחו כמו מאש. זה לא קורה. הוא ירוויח, כן?

אורן: כן.

אבנר: אתם לא תרוויחו.

אורן: אתה מכיר את ה… פעם היה כזאתי "הונאה" במרכאות של מישהו ששלח מייל, סיפור כזה לפחות, אני לא יודע אם זה קרה באמת, עם המייל ששלח, 'תשלחו לי שקל אחד ואני אגיד לכם איך עושים מיליון שקל ב-10 דקות'.

אבנר: אז הוא קיבל מיליון שקלים והנה הוא אמר להם.

אורן: כן.

אבנר: אז אני אגיד שבאמת הזכרת לי, מהבדיחה הזאת הזכרת לי תופעה אמיתית ומסוכנת ברגעים אלה שנקראת, יש לה כל מיני שמות, "העוקץ הסינגפורי", "פאמפ אנד דאמפ". מלא קבוצות וואטסאפ שמכניסים אותכם לשם, וכאילו קבוצות שעוסקות בהשקעות, הם מתחילים כדי לקנות את האמון שלכם, את הלגיטימציה, עם כל מיני מידעים כאלה על חברות כמו מייקרוסופט ואמזון, שלכאורה חברות רציניות, המלצות של אנליסטים וזה, ניתוחים. ואז הם משחילים לכם איזה מנייה של חברה שלא הכרתם, בדרך כלל זה חברה שהם קנו את המנייה קודם לכן, אתם נכנסתם כמו פראיירים והקפצתם להם את המנייה, ואז הם בעצם מכרו לכם אותה, המנייה עלתה במאות אחוזים, רובכם הפסדתם כסף, כמו כל פירמידה פיננסית, שיש קומץ שעוד הספיק להרוויח, אבל המסה הקריטית תיפול. דוגמה אחת.

בגדול אני אגיד ככה, פודקאסטים לגיטימיים: "חיות כיס" של התאגיד, מעולה, שאול אמסטרדמסקי, "המוח" צביקה ברגמן, "השקעות לעצלנים" תמיר מנדובסקי, "השקעות למתחילים" שלי. יש עוד כמה, אני לא אעשה פה את כל הרשימה. אל תלכו לקצוות, אל תתעסקו בסחר יום, אל תבואו מאפס ל-100. אנשים שעוד לא השקיעו בחיים שלהם, תתחילו בקטן, תפתחו חשבון עם 20,000 שקלים, תשקיעו אותו בחמש, שש קרנות סל כאלה, קרנות מחקות של נניח S&P, נאסד"ק, יורוסטוקס 600, זה המקבילה האירופית של ה-S&P, תל אביב 125, איזה תל אביב… וכולי וכולי. תבנו לכם איזה שהוא תיק התחלתי, אתם לא צריכים להתעסק איתו כל היום, לא צריך כל היום לקנות ולמכור, לא להיכנס לאפליקציה פעמיים ביום לבדוק, מספיק פעם בחודש, פעם בשלושה חודשים, ממש מספיק. ולא כל היום להיות תזזיתיים ולקנות ולמכור ולקנות ולמכור, כי אתם רק תשלמו עמלות ולא תרוויחו מזה שקל. זה הסיפור. לא מסובך.

אורן: מעולה. בגדול, אם אני… אם אני מסכם מסקנה אחת מאוד מאוד חזקה, זה ללמוד.

אבנר: כן.

אורן: צריך ללמוד וללמוד וללמוד את התחום הזה.

אבנר: אבל ללמוד מעט, שתדע, לא צריך ללמוד הרבה. זה… אני מתנדב היום בציבור הח…

אורן: מספיק ללמוד מעט בשביל להתחיל…

אבנר: כן.

אורן: אבל אנחנו, אבל יש ים שלם להמשיך וללמוד, והוא מאוד מעניין ויש הרבה מאוד מה… להמשיך מפה.

אבנר: אבל אני אגיד לך משהו מפתיע קצת סותר. עודף לימודים במקרה שלנו פוגע בך. זאת אומרת, אם למדת את הבסיס, אני מרצה הרבה בציבור החרדי ובימים אלה, ואני בניתי איזה קורסון כזה, שלושה מפגשים של ארבע שעות. זה באמת מספיק בשביל להתחיל. אתם לא תהיו מנהלי השקעות מקצועיים, גם לא עם 300 שעות, אבל זה מספיק טוב בשביל להתחיל. הרבה פעמים אנשים אחרי זה, אני מזהיר אותם, כי אני רואה שהם נורא מתלהבים, כי זה תחום מרגש עם אקשן ומסכים וגרפים ועליות וירידות וכולי. ואז הם מתפתים ללכת לכל העודף קורסים האלה של כל מיני שרלטנים ונוכלים שמלמדים אותם כל מיני שיטות מסחר, בין מפוקפקות לסתם לא יעילות, ובסוף בסוף בסוף, זה כזה, אני כמעט מצטער שהכנסתי אותם לאירוע, כי אני אומר, [אורן צוחק] 'אוקיי, אם הבן אדם נהיה לי עכשיו מהמר ולא משקיע, כי הוא הלך ללמוד כל מיני שיטות מסחר הזויות ומפסיד את הכסף שלו, אז לא הבאתי טוב לעולם'.

אורן: מה ההבדל המהותי בין מהמר לבין משקיע?

אבנר: ההבדל המהותי? זה מתבטא בזה… בשיקולים של למה השקעת במניה מסוימת, ובעיקר בזה שאתה סוחר בתדירות מאוד מאוד גבוהה, זה בדרך כלל מעיד על הימורים. אני לא אומר שכל, יש שיטות מסחר עם לא מעט פעולות בשנה שהם לא הימורים, אבל זה חלק קטן מאוד מ… מאותם סוחרים. וכל מי שסוחר ברמה יומית הוא מהמר, לא יעזור כלום. אני יודע שאני מרגיז הרבה אנשים ששומעים את זה. סליחה.

אורן: מותר לך להרגיז, מה, פה… זה בסדר גמור, מה…

אבנר: בא לי להוציא אצבע, אבל אנחנו במקום מכובד היום. [אורן צוחק] אה, לא, באמת, זה זה באמת עצוב, זה כל כך הרבה אנשים. אני רואה את זה, כל פעם שאני אומר את זה, אני חוטף תגובות בפודקאסטים וזה, ואני, אני כאילו באמת…

אורן: בסדר, מי שלא אומר את דעתו…

אבנר: אני בחור צעיר אבל זקן מספיק. ראיתי כל כך הרבה אנשים שנפלו, ובאמת, הפראיירים לא מתחלפים, רק… לא מתים, סליחה, רק מתחלפים. זה כל כך נכון על התחום הזה של שוק ההון. אז אתם רוצים לעשות דברים רגועים. גם כשאתם משקיעים במניות, אתם צריכים להיות שמרנים. מה זה שמרנים? זה אומר שאתם קונים דברים נורמליים, גם מי שרוצה לקנות מניות ספציפיות ואומר, אני לא רוצה מדדים רק, אני לא רוצה S&P 500, אני רוצה אשכרה לגעת בשטח, לקנות מניות ספציפיות. לפזר על 15-20 מניות, להשקיע במניה מתוך כוונה להשקיע בה ל-3, 5, 7 שנים, גם אם אתה יכול למכור אותה למחרת, אבל הכוונה שלך בעת ההשקעה הייתה השקעה לטווח ארוך, ולא הימור על זה שאתה חושב שטסלה בחודש הקרוב תמכור יותר מכוניות, אז הנה הזמן לקנות אותה. בקיצור, יש הרבה טיפים של ממה, נקרא לזה להיזהר ולא לעשות, זה לא פחות חשוב ממה כן לעשות. ולצרוך תכנים מאנשים נורמליים ואמינים, ויש לא מעט כאלה בישראל וגם בעולם, כמובן. ולא להתעסק עם שטויות.

אורן: מעולה. בתקופה כזאתי, שאנחנו נמצאים עכשיו באמצע 2025, והריביות מאוד גבוהות, וגם אם ניקח אשראי, אז הוא כנראה אשראי יחסית יקר וכולי, מה דעתך על הקונספט של מינוף? כמה… פעם… בוא נגיד את זה ככה, פעם היינו ממנפים את עצמנו חופשי חופשי. נכון?

אבנר: כן.

אורן: היינו לוקחים הלוואות, פריים מינוס חצי, על פנסיה, גמל, השקעות שלנו, היה כיף, אולי אפילו היינו מכניסים אותם חזרה. היינו מתמנפים יפה מאוד באחוז - אחוז וחצי ומשקיעים, מרוויחים, אתה אמרת 8, אפילו 6 נגיד.

אבנר: כן.

אורן: אבל מרוויחים יפה. היום כשאתה מתמנף, הרווח הוא הרבה יותר קטן.

אבנר: לא, בוודאי.

אורן: ואז יש פה שאלה אם… האם זה שווה את זה היום? האם שווה היום להתמנף?

אבנר: זה מצחיק…

אורן: או שתשקיע מה שיש לך.

אבנר: אני אגיד לך, זה מצחיק קצת כי אנחנו עסקינן בפודקאסט ל… שקהל היעד המרכזי הוא יועצי משכנתאות, ובנדל"ן כולם הרי מתמנפים, זה מובן מאליו, נכון?

אורן: נכון.

אבנר: 75% היום, אולי חלק…

אורן: אל תדאג, השאלה הבאה תהיה מה עדיף, נדל"ן או שוק ההון?

אבנר: אה זה, אני אחסוך לכם, זה חומר של שוק ההון, [אורן צוחק] אבל אני אסביר משהו על נדל"ן, מה הזוי בנדל"ן לעומת מינוף בשוק ההון. בנדל"ן בישראל, אני מדגיש, אנחנו מושקעים על 10 מיליארד שקל בנדל"ן, שלא יחשבו שאני שונא נדל"ן. לנדל"ן בישראל אני לא מתקרב עם מקל עכשיו, נדל"ן למגורים. זה פשוט הזיה. בועת הבועות, עוד רגע נגיע. אבל יש חוק בסיסי במימון, שאתה רוצה שהתשואה התזרימית, לא עליית הערך התיאורטית של דירה או של מניה, התשואה התזרימית שלך, תהיה יותר גבוהה מהתשואה… מעלות המימון, מהריבית. עכשיו, בנדל"ן בישראל, בשונה מאירופה או ארצות הברית, היום התשואות מנדל"ן הם באזור ה-2.5% גדרה-חדרה ממוצע, תל אביב אפילו אחוז שמונה לשתיים שתיים. בשביל להגיע למעל 4% בצורה חוקית, לא כל מיני דירות מפוצלות לאריתראים בדרום תל אביב, אתה צריך כנראה לקנות דירת שיכון בת 70 שנה, מתפרקת בבית שאן, ירוחם, ערד, דימונה, קרית שמונה ואתה תגיע לאזור בין 4 לארבע וחצי אחוז, זה הסיפור. זה תשואות עלובות כשאתה משלם בכיס ימין על המשכנתא שלך קרוב ל-5%. אני אגב אופטימי שהריביות, המשכנתאות ירדו בקרוב, אבל כרגע לפחות זה ה… as we speak, אלה פחות או יותר המספרים.

אורן: זה המצב, כן.

אבנר: אין שום הגיון להכניס בדלי הזה משהו שמכניס שניים וחצי-שלושה אחוזים משכירות ומוציא 5% זה… ולהגיד, 'אה אבל יש גם את העליית ערך'. עליית ערך זה לא משהו מובטח. וזה שאנחנו אחרי 18 שנות…

אורן: גם במניות אנחנו נהנים מעליית ערך.

אבנר: לא לא, ברור, אני מדבר רגע על הנדל"ן, רק כדי להגיד, זה מפר את החוק הבסיסי ביותר במימון. כשאני קונה דירות באירלנד או בניו יורק או בארצות הברית, בכל מיני מקומות, אז אני, עלות המימון שלי יותר זולה מהדירה או לכל הפחות שווה, ואז נגיד עליית הערך לפחות זה הבונוס. פה אתה חייב עליית ערך בכלל בשביל להתאזן, כי אתה מראש בדפיציט של ריבית מול תשואה לנכס.

אורן: בדומה ל…

אבנר: סתם שתבין…

אורן: אם ניקח את זה ניקח את זה לשוק ההון, בדומה למה שהיה בתשואות אגרות חוב ממשלתיות צמודות הרבה שנים עד לאחרונה, עד לפני…

אבנר: נכון.

אורן: שנתיים וחצי שלוש.

אבנר: נכון.

אורן: גם שם התעסקנו באותו דבר, היה לנו רווח שלילי חודשי…

אבנר: כן.

אורן: ובנינו על המדד שלא הגיע. אבל… [צוחק]

אבנר: כן, כן. לא, המדדים היו דווקא יפים בשנים האחרונות.

אורן: אבל אה… לא, לא, לפני זה אני מדבר…

אבנר: כן, לפני אתה צודק.

אורן: לפני שחזר ה…

אבנר: אתה צודק, אבל בסוף כשאני מסתכל על נדל"ן, ואני יכול לבחור לקנות בקרנות הפנסיה השתלמות שלנו נדל"ן למגורים באירלנד. היום באירלנד אתה מקבל באזור מעל 7% משכירות, תאמינו לי, מדינה צומחת חזקה יותר מישראל כלכלית. אגב, תל"ג כפול מישראל לנפש.

אורן: כן, אבל זה לא שלנו, זה מפחיד מה לא שלנו.

אבנר: לא, בסדר, אני אומר… אין בעיה, אני רק אומר, השוק שלנו להשקעה, הוא כנראה המקום הכי גרוע בעולם ברגעים אלה. אני מדבר עכשיו…

אורן: כן, בנדל"ן.

אבנר: לא מה היה אחורנית, כן? ברור שאנשים הרוויחו ערימות בנדל"ן. קדימה לא הייתי נוגע עם מקל. ולהבדיל, נחזור לדוגמה עם מניות וזה, אם אני יודע שאני אקבל… והכסף הוא לטווח ארוך, כי אם זה לשלוש-ארבע שנים זה לא מעניין, אל תתמנפו בשוק ההון לשלוש-ארבע שנים. אבל במידה שלטווח ארוך אני אעשה את ה-8%, והריבית בעלות שלה, מאותה קופת גמל פנסיה השתלמות מההלוואה היום היא חמישה וחצי אחוזים, נגיד פריים מינוס חצי, סביר להניח שהממוצע ירד לכיוון ה-4%, כי אני משקיע לטווח ארוך והפריים לא תישאר ברמות האלה. אז לקחת הלוואה ב-4 בשביל לייצר 8 זה הגיוני. לקחת הלוואה ב-5 בשביל לייצר ולקבע גם קל"צ עם מסלולים יותר קבועים או משתנים כל 5 שנים בשביל לייצר 2 וחצי, 3, זה ממש לא הגיוני. ולכן בעיניי, מינוף בשוק ההון יותר הגיוני. מה זה יותר הגיוני? שוב, מי שקונה דירה ראשונה למגורים, אין דיון בכלל, ברור שהוא נאלץ לקחת משכנתא, אז אני לא…

אורן: כן.

אבנר: אין מה לדבר.

אורן: לא, אבל אנחנו בהשקעות, לא ב…

אבנר: אבל אנחנו בהשקעות, אז בהשקעות אני לא…

אורן: כשאנחנו מדברים על דירה יחידה, אז האלטרנטיבה שלנו זה שכירות, ואז זה דיון אחר לגמרי.

אבנר: ברור.

אורן: זה מה אני מעדיף, זה או זה…

אבנר: כן, כן. השקעות. זה לא… אני גם לא נגד בכלל לקנות דירה ראשונה, למגורים כמובן, וזה גם לא החלטה פיננסית גרידא, אלא עוד הרבה שיקולים אחרים. אבל אם אנחנו חוזרים לשוק ההון, אז בגדול אני אגיד ככה: אני די בעד, בהסתייגות, שיש גם שאלה של היקף המינוף. זאת אומרת, לא כל אחד יכול להרשות לעצמו את מחיר הסיכון של המינוף הזה. כי יש הבדל… תראה, אם לבן אדם יש לו, נניח, מיליון וחצי שקל לזוג בכל הגמל פנסיה השתלמות שלהם סך הכל. והם עכשיו לקחו הלוואה של 300 או אפילו חצי מיליון שקל, בסדר? מתוך כל הדברים האלה, והשקיעו אותם חזרה במניות לטווח ארוך. זה כנראה סיכון נסבל עבורם, כי הכסף הוא לעשרות שנים, 20, 30, 40 שנה קדימה. הם כמעט בוודאות ירוויחו מזה הרבה, והסיכון הוא כנראה קטן, במובן הזה שאם הם לא צריכים את הכסף עכשיו למשוך משם בדיוק בעוד שנתיים וחלילה מפולת בשוק ההון, אז הם בסדר. אבל לצערי, גם פה יש נטייה לפעמים למינוף יתר, להרבה ישראלים שמתלהבים מהפטנטים האלה ואומרים 'וואלה אז נעשה את זה עד הסוף', הולכים מאפס ל-100. אין סיבה. ובכלל, אני חייב לעשות איזה ברייק להערת האזהרה המשפטית, אתה יודע, אנחנו…

אורן: כן, כן.

אבנר: בעולם רגולטורי, אז כל מה שאנחנו עושים היום זה לא ייעוץ השקעות ולא תחליף לייעוץ השקעות. [מדבר מהר מאוד, אורן צוחק] המותאם לצורכי ולנכסי כל אחד, אם כן, זה שילוב מוצלח. אם נזכיר פה מניות ספציפיות, כמו שנתתי דוגמאות. צאו מנקודת הנחה שיש היום בקופות גמל, קרנות ההשתלמות, קרנות הנאמנות, כל תעודות הסל ותיקי ההשקעות של "מיטב", אנחנו מחזיקים במניות האלה, ולכן יש לי אינטרס ולכן אני מזכיר אותן. זה לא המלצה ביצור פעולה כלשהי בחסכונות הפנסיוניים שלכם. לא לקחת הלוואה, לא להתמנף ולא כלום. כן.

אורן: [צוחק] אהבתי את ההפסקה הזאתי, כן.

אבנר: לא, זה כן. לא… צריך. זה אני… חלום שהיה לי קריין פרסומות לתרופות, שם עושים את התופעות לוואי במהירות כזה של כפול 2. [אורן צוחק] אז למדתי מהם לעשות את האזהרות שלי. כן.

אורן: יפה. אז שנייה, אבל אתה דיברת קודם ונראה לי שזה משהו שיועצים ירצו לשמוע יותר…

אבנר: כן.

אורן: אז אני אשאל…

אבנר: כן.

אורן: שאלת המשך על הנושא הזה. אמרת שלא היית נוגע בהשקעות בנדל"ן בישראל עם מקל. למה? מה אתה מצפה?

אבנר: בעיקר במגורים.

אורן: במגורים, במגורים, כן.

אבנר: אני… במשפט אחד, קרקעות חקלאיות, ממש לא להתקרב, זה אסון, פשוט, באמת, זה גם כן, עולם של גנבים ושרלטנים, נוכלים ורמאים ומעט מאוד צדיקים. אבל אם נתמקד רגע במה שיותר נפוץ, שזה דירה, מי שממש רוצה לקנות דירות שישקיע בחו"ל, מי שלא רוצה את הסיכון של חו"ל, של להתקע…

אורן: למה אתה מצפה שלא תהיה עליית ערך? אתה חושב שהעליית ערך שהייתה עד עכשיו…

אבנר: כן. אני חושב שהטרללת של ה… בוא נתחיל מהסוף. אנחנו, בכל קנה מידה מדעי, מתמטי, בועה. אוקיי? צריך להגיד את זה.

אורן: בסדר, אבל אמרנו את זה גם לפני 10 שנים.

אבנר: אבל זה לא משנה. קודם כל, לפני 10 שנים לא אמרו בועה. בשנים האחרונות אמרנו בועה, גם לפני נגיד שלוש וחמש, הבועה פשוט התנפחה, אבל היא עדיין בועה. אם אתה צריך 253 משכורות כדי לקנות דירה ממוצעת בישראל, זה מהגבוהים ביותר בעולם, אם המחיר למטר הוא מהגבוהים בעולם. אם האחוז המשכנתאות בסיכון, מעל 50%, בהגדרה של בנק ישראל היום, מוגדרות משכנתאות בסיכון בישראל, זה פשוט פסיכי לאן שהגענו. האחוז המטורף שאנשים מחזירים מההכנסה נטו שלהם למשכנתא היום. יש המון משקי בית שמעל 50%, זה פשוט מטורף. זה לא קיים אגב בעולם. אף אחד בארצות הברית לא קונה דירה ומחזיר חצי מהמשכורת שלו למשכנתא, גם לא באירופה. זה באמת תופעה ישראלית ייחודית. עכשיו, יש קיבולת, יש גבול לקיבולת של אנשים לקנות את הדירות האלה בשלושה, חמישה ושבעה מיליון שקל.

אורן: אז מה יקרה?

אבנר: פשוט בלית ברירה, מתישהו החגיגה הזאת תגמר וזה יהיה כואב. ואם מחירי דירות יודעים לקרוס בניו יורק, בסן פרנסיסקו, בפריז ובלונדון ב-20-30%, גם בעיר הקודש תל אביב וקריית אונו ופתח תקווה, זה יכול לקרות. עכשיו, אני לא בטוח שזה יקרה כל כך מהר, אבל תזכרו שאנחנו בנקודת זמן, שיש שיא של מלאים של דירות לא מכורות, 82,000 as we speak, יש ירידה בביקושים לדירות, אבל אין כמעט משקיעים. לפחות מי שקונה, זה באמת אנשים שהם או קונים דירה ראשונה, או דירה יחידה, משדרגים נגיד את הדירה הנוכחית שלהם. אני לא כל כך בטוח שהמחירים הולכים בהכרח, שהבועה הזאת הולכת להתפוצץ, כי יש פה בעיה בצד ההיצע, היא לא נקודתית לעכשיו, כי כאמור יש עודף היצע, אבל יש בעיית היצע אסטרטגית, עם רשות מקרקעי ישראל והספסור בקרקעות והשחרור האיטי מדי לאורך שנים רבות של קרקעות.

אורן: בסוף יש לנו…

אבנר: לא חסר קרקעות בישראל, חסר קרקעות מופשרות בישראל על ידי רמ"י.

אורן: כן? לא חסר? אם עכשיו הייתה…

אבנר: ברור שלא. תעלה פה על מטוס מנתב"ג, תסתובב על גוש דן, אתה מכניס את גוש דן 10 פעמים פה. מדינת ישראל יכולה להכיל עשרות מיליוני בני אדם, אין שום בעיה, זה אשליות. תראו מה הולך פה, אני מדבר לא גדרה חדרה, לא בנגב. קח את גוש דן המורחב. תסתכל כמה קרקעות יש לך רק באזור בני ברק, רמת החייל, רק משני הצדדים של כביש 4.

אורן: טוב, משהו צריך להישאר גם ירוק, אתה יודע.

אבנר: זה דיון אחר, אבל אנחנו בונים יותר לגובה, עושים התחדשות עירונית. באמת שלא חסר, אמיתית, קרקעות. מה שחסר זה שרמ"י תציף את השוק בקרקעות, שקבלנים יקראו… מה קרה בגינדי בתל אביב? למה זה איזשהו סיפתח לירידות? כי גינדי קנו… הרי המחירים של השיווקים של רשות מקרקעי ישראל צללו בעשרות אחוזים כבר, זה פשוט עוד לא שורשר למחירי הדירות. אבל כשבא גינדי כזה ואומר אני אמכור ב-49,000 שקל למטר, ובוא נגיד שהוא גם קצת מתחמן וזה 53-54,000 ולא 49, בסדר? אבל השכנים שלו ליד שקנו קרקעות שנתיים שלוש לפניו ב-3 מיליון שקל יחידת דיור, מכרו ב-70-75. והוא בא ב-50 וקצת. אז הוא באמת יותר זול מהם בעשרות אחוזים.

אורן: כן.

אבנר: אין להם ברירה ליישר קו, נכון? אתה לא יכול להמשיך למכור… אף אחד לא יקנה ב-55.

אורן: כן.

אבנר: הדור החדש, הבציר החדש של עסקאות מול רשות מקרקעי ישראל, שכבר נעשות בירידות של עשרות אחוזים, זה פאקטור אחד שיכול לתמוך בירידת מחירי דירות. פקטור 2 זה עסקאות ה-90-10. ה…

אורן: או בעלייה איטית יותר, לפחות.

אבנר: מפוקפקות.

אורן: כן.

אבנר: כן, אבל או בעלייה איטית יותר, או ממש בירידה. וגם כל נושא העסקאות 90-10…

אורן: שזה אסון.

אבנר: שזה אסון, זה ממש, בנינו לעצמנו, אנשים לא תמיד זוכרים, ב-2008, המשבר, אחד הגדולים בהיסטוריה של העולם המודרני, התחיל משוק הנדל"ן האמריקאי. ממשהו שהוא לא דומה בדיוק, לא אחד לאחד, הוא מאוד מקביל למה שקורה עם עסקאות 90-10, זה הסאב פריים המפורסם. מה זה היה הסאב פריים? אנשים קנו דירות ללא הבחנה, דירות להשקעה, לא דירות למגורים, אם היה להם הפסדים, כי קצת המחירים התחילו לרדת, הם פשוט זרקו את הדירות לבנק, לא החזירו את ההלוואה, יכולת אז לעשות את זה, והבנקים נתקעו עם מלאים אדירים, והמחירי הדירות צללו וכל השווקים והבורסות קרסו.

אורן: אבל בישראל אין לנו את הפונקציה הזאתי.

אבנר: נכון.

אורן: אי אפשר להחזיר את הכסף, את הבית לבנק.

אבנר: לא, אי אפשר להחזיר. החוב הוא אישי, הוא נשאר איתך, הוא לא חוזר עם הדירה לבנק. אבל התופעה של ה-90-10, למה היא מסוכנת? כי רוב גדול מאלה שעושים את העסקאות האלה, אין להם את היכולת להשלים את העסקה. יש לך 400,000 שקל, במקרה הטוב זה הון אמיתי ולא כל מיני פירמידת הלוואות, הלוואות שלקחת מהגמל השתלמות וזה, בשביל להביא את ה-400,000. אתה חותם על דירה של ארבעה מיליון. אז פעם ראשונה אתה צריך להשלים הון עצמי של מיליון שקלים, להביא עוד 600,000 ותוך שלוש-ארבע שנים, רבים אין להם את זה. אבל גם אם יש לך את היכולת להביא את ה-25% הזה, את המיליון שקלים על הדירה שעלתה ארבע, מה הסיכוי שיתנו לך שלושה מיליון משכנתא? אתה צריך 50,000 נטו. זה עמוק בעשירון העליון. זה במאיונים העליונים ביותר של ההכנסות בישראל. בשביל באמת לקבל משכנתא שההחזר המייצג שלה, נניח הוא 17-18,000 שקלים על משכורת של 50. מי ייתן לך משכנתא של שלושה מיליון עם משכורת של 25 נטו? שזה אגב בערך… 27, נדמה לי, זה הגבול של העשירון העליון בישראל. רוב אלה שקונים את זה, זה לא עשירון עליון. ובטח לא בעיניינים האלה. זאת אומרת, הם לא יכולים להשלים את העסקה. עכשיו, כשאתה לא יכול להשלים את העסקה, והיום ברוב החוזים של הקבלנים כבר אין את הסעיף שהיה פעם, שעד שהקבלן לא מכר את כל הדירות שלו בפרויקט אסור לך למכור את הדירה, אתה תמצא את עצמך מתחרה בעוד פראיירים כמוך שחתמו על 90-10 ומתחרה בקבלנים עצמם. אני עשיתי עכשיו עבודה לבית משפט בדיוק על עסקאות 90-10, יש תביעה ידועה של חני שטיגליץ, נגד… בציבור החרדי, נגד הפורום.

אורן: פורום הצרכן החרדי.

אבנר: פורום מעולה, שאני חייב לפרגן, אני… אני מתנדב גאה שם, זה בחור בשם איצ'ה דז'אלובסקי, הוא כזה מנהיג ציבור חרדי בתחום הכלכלי. וטוב, לא משנה, יש שם איזה תביעה, הוא יצא כנגד עסקאות ה-90-10, היא תבעה אותו דיבה, ואני כתבתי חוות דעת על העסקאות עצמן. אתה צריך באמת שירד שלג באילת באוגוסט בשתיים בצהריים, כדי להרוויח כסף מזה. צריך להבין את זה, שאפילו אם המחירים יציבים, רק ההוצאות הנלוות לעסקה הזאת, ליווי וכמובן עורכי דין ויועצי משכנתאות וכל ההוצאות, אוכלים לך כל פינה סבירה ברווח. ובאמת, למעט בס… גם בעליה של 10% במחיר הדירה, הרווח שלך הוא אפסי מהעסקה הזאת, בגלל כל העלויות האלה, והריבית כמובן על משכנתאות, גם כשיש את כל העסקאות, הריביות קבלן וכולי. זה עסקאות כמעט בלתי הגיוניות בעליל לעשות, כלכלית קודם כל. והעסקאות האלה לדעתי יכולות לתרום להפלה של מחירי דירות, כי בסוף משם תיפתח הרעה כנראה. אבל שוב, אני, שלא יצאו מפה עם הרגשה שהמחירים הולכים להתרסק ב-30-40%. יש סיכוי כזה, הוא סיכוי קטן, אבל גם בתרחיש המרכזי, אני חושב שזאת לא השקעה מעניינת היום. זאת אומרת, התרחיש המרכזי מבחינתי זה ירידה מתונה במחירי הדירות.

אורן: או יהיה עלייה, לא, לא עשית את ה… מספיק, כמו שאמרת קודם…

אבנר: אבל אם אין עליה, אין לך שום רווח שאתה מפסיד, שאתה מכניס בדלי הזה 2 וחצי שכירות ומוציא 5.

אורן: מספיק כמו שאמרת קודם, כן, שאתה לא מרוויח בשוטף אם אין עליית ערך…

אבנר: ברור.

אורן: זה כבר לא שווה שום דבר.

אבנר: וקברת הון עצמי בדירה, אז יש לך אובדן תשואה אלטרנטיבית על ההון הזה. היית עושה איתו כנראה אי אילו אחוזים בדברים אחרים.

אורן: טוב, אז אתה מעדיף שוק ההון, הבנו.

אבנר: חד משמעית. [אורן צוחק] חד משמעית. ושוב, שלא יובן לא נכון. אני משקיע המון בנדל"ן. יש לנו איזה 12 מיליארד שקל מושקע בנדל"ן.

אורן: רק לא בישראל.

אבנר: רק לא בישראל. אני לא מפגר להשקיע בתשואות עלובות כאלה.

אורן: יפה. והבן אדם הפשוט ב… טוב, יותר קל לך להשקיע בחוץ לארץ, כי אתה בית השקעות.

אבנר: כן, אבל אני אגיד לך, יש פתרונות גם לזה. אתה יודע, יש מוצר שנקרא "ריט". ריט זה Real Estate Investment Trust. יש אפילו כמה שנסחרים אגב בבורסה בתל אביב, כולל על מגורים. "ישראל מגוריט" נגיד או "אזוריט", שזה… מה זה הקרנות ריט האלה? זה קרנות נאמנות שנסחרות כל יום בבורסה אבל הם קונות דירות פיזיות. זאת אומרת, אתה עכשיו רוצה להשקיע בפלורידה, במקום ליפול על איזה מתווך שאיזה חבר הכיר לך, ואתה מקווה שיביא לך עסקה טובה ולא "ישחיל" אותך, מה שנקרא, אתה יכול לקנות ריט של משקיע שקנה 50,000 דירות במיאמי ופלורידה או איפה שאתה רוצה. יש כאלה על כל נכס כמעט שאתה מדמיינים, גם בפריסה גאוגרפית, אני רוצה ריט באטלנטה, או אני רוצה ריט על ניו יורק, או על שיקגו, או על לוס אנג'לס, או על מיאמי. וגם מגורים, גם של קניונים, של… מה שאתה רוצה אתה יכול לבחור. והריט הזה מחלק 95% מההכנסות שכר דירה שלו למשקיעים. אז אתה גם נהנה מהשכר דירה כאילו, אתה בפיזור עצום, אתה לא מושקע בדירה ספציפית עם כל הסיכונים הנלווים לנכס בודד, ולנהל שלט רחוק מישראל את הדירה בפלורידה, אתה יכול למכור את זה כל יום בבורסה, אתה נהנה מעליית הערך כמעט תמיד אחד לאחד. שוב…

אורן: יפה.

אבנר: ברור שהבורסה תשפיע אם יהיה עכשיו ירידות חדות בבורסה, גם הדברים האלה ירדו, אבל בגדול, לאורך זמן, אתה תראה את עליית הערך של הנדל"ן הזה בתוך המחיר. אני לא מקל ראש.

אורן: וכאמור, אתה יכול גם להתחיל במספרים נמוכים, כדי לראות ו…

אבנר: ואתה יכול להשקיע 10,000 שקלים ולא…

אורן: כן. דירה של רבע מיליון דולר, כן.

אבנר: כן, לראות איך הדברים מתקדמים ולראות איך הם נראים לפני שמתחילים יחסים…

אורן: נכון.

אבנר: יותר לעומק. אמרת קודם שלדעתך, שלא בונים מספיק. אנחנו 20 שנה אומרים שלא בונים מספיק…

אבנר: נכון.

אורן: לפחות אני. 20 שנה…

אבנר: חד משמעית, כן.

אורן: אומרים שלא בונים מספיק.

אבנר: זו עובדה.

אורן: ונשאלת השאלה, מה, למה? כאילו, מה, מה הסיפור?

אבנר: הפקק העיקרי זה ה…

אורן: כולם יודעים שצריך לבנות מספיק.

אבנר: הממשלה והרשויות המקומיות.

אורן: בסדר, אז אז שיבנו יותר. מה?

אבנר: תשמע, הסקטור הציבורי, זה נושא יותר רחב, הסקטור הציבורי כולו בקריסה. אנחנו כולנו עסוקים עכשיו במלחמות, באיראן ועזה וחטופים וצדק כרגע, מצב ביטחוני. אבל אנחנו לא שמים לב שהסקטור הציבורי כולו, ובתוכו גם הנדל"ן, בקריסה טוטאלית. מערכת הבריאות לא מתפקדת, מערכת החינוך לא מתפקדת. באמת, אנחנו… המדינה הזאת, לצערי אני אומר, בהקשרים אחרים, צריך יהיה לתקן את הסקטור הציבורי, זה אחד הדברים הכי חשובים ושהכי פחות מדברים עליהם. במסגרת הזו אם נעשה זום אין לעולם הנדל"ן, אז יש לך רשות מקרקעי ישראל, יש לך מינהל התכנון, יש לך את הרשויות המקומיות שאין להם שום אינסנטיב לדירות, כי מבחינת ארנונה הם מפסידים על זה מול עסקים ומסחר וכולי. אז מבחינתם, תן להם עוד אזור תעשייה, אבל הרבה פחות אזורי מגורים, כי מגורים זה ארנונה ובתי ספר והוצאות. זאת אומרת, הכוונה פינוי זבל וכל ההוצאות האלה, וארנונה לא מכסה את זה. אז קודם כל צריך לשנות את כל הפורמט הכלכלי של איך עירייה בנויה כלכלית כדי שיהיה לה את האינסנטיב.

גם אם אי אפשר להגדיל את העומס של ארנונה על משקי הבית, אז צריך לפתור את זה ברמת מדינת ישראל מול הרשויות, הממשלה מול הרשויות, כדי לתת להם אינסנטיב לבנות. נכון להיום הם צריכים לתקוע תוכניות בנייה, הם רוצים להתנגד לתוכניות בנייה, כי זה פשוט לא משתלם להם. זה נוגע גם בעולם התחבורה והתחב"צ שנראה כמו מדינת עולם שלישי פה, והפקקי אימה והתאונות דרכים שבשיא. כל הדברים האלה, בסוף גורמים למצב שהנדל"ן תקוע כי יש פחות היצע. תוסיף את רשות מקרקעי ישראל, מונופול ששולט על 93% מהקרקעות הישראליות, שאני אומר בצער, אני לא חסיד גדול של הפרטות, אבל כנראה שזו דוגמה שצריך לטפל בה ולהפריט לגמרי. אה, בירוקרטיה מזעזעת בכל הנושא של התכנון פה. לוקח אינסוף זמן, אני אומר את זה כמי שמממן היום קבלנים ובנייה גם בישראל וגם אבל בחו"ל, בהרבה מאוד מדינות בעולם, ואני רואה את הפערים, זה פשוט נורא ואיום, נורא ואיום. עד שלא יטפלו בדברים האלה, וזה מתחיל מניהול למעלה, ומשרים, ולצערי כל הטיפול בנדל"ן תמיד היה מוזנח בידי ערימה של אפסים וכלומניקים, סליחה שאני בוטה. גם ברמת השרים, גם מנכ"לים של משרדי ממשלה הרבה פעמים, או של כל מיני זרועות שצריכות לטפל. ובסוף מדינת ישראל משלמת את המחיר על הדבר הזה.

אורן: מטורף. אה, טוב, נתת לנו מלא חומר למחשבה. בעיניי החומר למחשבה שנתת לנו זה מינוף של נדל"ן מול השקעות בשוק ההון, במיוחד ליועצי משכנתאות שמתעסקים בזה הרבה. אני אשאל אותך לסיום משהו שאני לא יודע אם יהיה בא לך לענות עליו, אבל אני בכל זאת אשאל אותך…

אבנר: אני אענה על הכל.

אורן: כי זה מה שהכי מעניין יועצי משכנתאות כרגע.

אבנר: כן.

אורן: אה, מה לדעתך תוואי ירידת הריבית? או מתי ואיך בזמן, מתי, מה, מה קורה פה? מה קורה שמה?!

אבנר: כן, קודם כל אני שמח לענות על זה. אני צריך להגיד ברקע, אנשים לא יודעים את זה, אבל אני ניהלתי את פורום משכנתאות ב"תפוז" הרבה שנים, היה פעם…

אורן: וואלה!

אבנר: כן. אני… התחביב שלי המשכנתאות, לא סתם הקמתי בזמנו את מיטב ישראל משכנתאות. מכרנו אותה באיזשהו שלב כי זה באמת היה משהו מאוד קטן ביחס למיטב, אז קצת היה לא הגיוני להמשיך, אבל אני מאוד מאוד אוהב את התחום הזה. אה, אני חושב שאם יש בשורות טובות… אני כל הזמן אומר לאנשים עכשיו, אם אתם יכולים לחכות עם דירה, תחכו שיקרה אחד משני דברים: או שהריביות המשכנתאות ירדו, או שהמחירי דירות ירדו. אנשים לא מודעים לזה שעליית מחירי המשכנתאות, הריביות, וכמובן עליית המשכנתא עצמה מ-620,000 שקלים מלפני חמש שנים לכמיליון שקלים כיום, הממוצע, זה ייקר להם את מחירי הדירות באיזה רבע מיליון שקל במונחי מזומן, רק על הצד של המשכנתא, בלי קשר לעליית מחירי הדירות המטורפת שראינו פה בשנים האחרונות. אז עכשיו אני חושב שאפשר להיות קצת יותר עם בשורות חיוביות לגבי לפחות מחירי המשכנתאות. בדירות אמרתי אני אופטימי, אבל יותר עדין, במשכנתאות אני יותר נחרץ. אני חושב שאנחנו נראה ירידת ריביות לא רק במסלול הפריים, שזה מובן מאליו, זה רק שאלה של טכנית אם זה מתחיל… עד סוף שנת 25', אני מניח, שנראה בין רבע לחצי אחוז הורדה, אבל אנחנו נראה הורדה הרבה יותר משמעותית ב-26'-7'. ושוב, מי שלוקח היום חלק מהמשכנתה שלו, במסלול הפריים ל-20-30 שנה, לא…

אורן: יהנה גם מזה. כן.

אבנר: קריטי לו אם זה ירד בעוד שנה ולא מחר בבוקר. אני חושב שאנחנו נראה, לא נחזור לריביות, צריך להגיד בכנות, לא נחזור לריביות האפסיות שחווינו פה הרבה שנים עד לפני כמה שנים, נגמרה החגיגה והיא לא תחזור לעולם. זה היה מצב לא נורמלי. אנשים שלוקחים פריים מינוס 0.9 וזה משלמים 0.6 [אורן צוחק] כי הפריים באחד וחצי, תשכחו מזה.

אורן: כן. 0.7. כן.

אבנר: אבל אני כן חושב שהריביות יכולות לרדת אחוז וחצי, שניים, לעומת היום. כלומר, הפריים הזה, לצורך העניין, שהיום הוא ב-6%, בקלות יכול להגיע לאזור הארבעה, ארבעה וחצי אחוז בתוך שנתיים. אה, תורידו מזה את המרווח…

אורן: וגם ברמת התשואות אג"ח, תעשה בהתאם…

אבנר: וזהו…

אורן: אם זה הפריים, אז אתה מדבר פה על תשואות אג"ח.

אבנר: זה לא בדיוק בהתאם, כי האג"ח, כמובן התשואות, זה, אנחנו מסתכלים על טווחים ארוכים יותר, אז זה לא…

אורן: זה קורלציה, כן, לא…

אבנר: פריים, אבל יש קורלציה חיובית. אני כן חושב שבגלל שהכלכלה הישראלית היא חזקה ויחס החוב הממשלתי, יחס חוב-תוצר, המדד המינוף הגלובלי, כאילו מינוף של מדינה, נקרא לזה, נראה טוב, אז אני חושב שלמרות הורדות הדירוג שחווינו פה בשנים האחרונות, וצריך להגיד בכנות שהורדת דירוג בבורסות הייתה אפילו יותר חמורה משמעותית מהורדות דירוג של ה-S&P והחברות דירוג האשראי, אני חושב שהריביות באגרות החוב, בקיצור, של ממשלת ישראל, התשואות שם ירדו, ובהתאמה, הריביות המשכנתאות ירדו. שוב…

אורן: אנחנו נראה גם עליה בפרמיית ה… כאילו, ירידה בפרמיית הסיכון של מדינת ישראל?

אבנר: כן, בוודאי.

אורן: וגם דירוג האשראי, סליחה.

אבנר: אנחנו כבר רואים אותה ברגעים אלה, היא תמשיך. דירוג האשראי יחזור לעלות. דירוג האשראי, אגב, הוא טיפה פחות חשוב, כי בסוף יש את השטח בבורסה. המשקיעים הזרים שקונים אגרות חוב של הממשלה, הם כמובן גם מסתכלים על דירוג האשראי, אני לא מזלזל, אבל אם ניקח את השנתיים של 23'-4', לדוגמה, שהחברות דירוג התחילו להוריד, בהתחלה על רקע המלחמות הפנימיות ואחרי זה על רקע המלחמות החיצוניות, המשקיעים הזרים הענישו אותנו הרבה יותר, אנחנו נסחרנו בדירוג פח אשפה. זאת אומרת, שלוש-ארבע מדרגות מתחת אפילו לדירוג שירד.

אורן: טוב, זה כמו ריבית בנק ישראל, אנחנו רואים את הדברים בשטח לפני שאנחנו רואים את התוצאה המוחשית.

אבנר: כן.

אורן: זה גם פה זה ככה.

אבנר: אז בדיוק, אז זה מקדים את האירועים. יהיה לנו פה, לדעתי, ירידה משמעותית גם בריביות הארוכות. כלומר, קל"צ לא יחזור נגיד… קל"צ, אני זוכר ב-20 שנה, הגיע אפילו ל-2.8, 2.6 בשפל, היה יחידי סגולה שקיבלו אשכרה קל"צ, לא משתנות, לא קבועה צמודה, ב-2.6, 2.8 ל-20 שנה.

אורן: ולא לקחו 100%. כן.

אבנר: ולא לקחו 100%. זה לא יחזור.

אורן: והתבכיינו שזה יותר יקר מפריים, אז הם רצו…

אבנר: כן. בדיוק. [אורן צוחק] זה לא יחזור, אבל בהחלט, אנחנו נראה, בטח בטווחים של ה-20 שנה. צריך להגיד בכנות, דבר אחד לא כל כך טוב שקרה בשוק המשכנתאות, זה שרוב הלווים החדשים מהשנים האחרונות לוקחים ל-25-30 שנה, בעל כורחם כמובן, כי הם לא יכולים לעמוד בהחזרים האחרים. אני חושב שה… hopefully, אם גם יהיה ירידה בשוק הדירות אז זה גם יקל קצת, אבל אני חושב שהמשכנתאות מדורגות תקופות כאלה, שאתה לוקח קל"צ ל-17 שנה, ופריים ומשתנה כל חמש שנים, נגיד, ל-30 שנה, איפה שאפשר לעשות את זה מבחינת כושר ההחזר של האנשים, הם יהנו מאוד מהירידת ריבית ב-17 שנה קל"צ הזה. גם המשתנות ירדו כמובן ביחד עם הקבועות. גם משכנתא 30 שנה תרד לעומת איפה שהיא היום, אבל עיקר התועלת תגיע בטווחים שלצערי לא הרבה לוקחים משכנתאות…

אורן: 15-20.

אבנר: שזה 12 ל-20 נגיד שנה, ושם הרבה אנשים פשוט זה גדול עליהם, הם נאלצים לקחת את הכל ל-30 שנה…

אורן: כן.

אבנר: ולא יכולים לדרג את המשכנתא.

אורן: ההופכי של זה, דרך אגב, של מה שאמרת עכשיו, זה השאלה של תקופות ארוכות מול תקופות קצרות בעמלת היוון. איפה ירד יותר משפיע גם על כמה יותר נשלם בעמלת ההיוון…

אבנר: כן.

אורן: כשנרצה למחזר את המשכנתא בעתיד. אז אותם אנשים יהנו מצד אחד, מצד שני, הם יכולים גם לסבול בעמלת היוון וזה…

אבנר: כן, אבל הם לא יסבלו, כי הם אם אנחנו מדברים, לא על לקוחות ממחזרים, לקוחות שעכשיו לוקחים משכנתא חדשה, והם לוקחים אותה בריביות נמוכות, אז מראש קנסות ההיוון העתידיות, אם הם ירצו למחזר…

אורן: כן.

אבנר: יהיו יותר נמוכות לעומת אלה שלקחו בשנים האחרונות בעל כורחם בריביות גבוהות, ושמה הקנסות יהיו שמנים הרבה יותר.

אורן: נכון. אבנר, היה מדהים, ממש כיף. נראה לי נזמין אותך עוד פעם.

אבנר: יאללה, בכיף אני בא. תודה רבה. [אורן צוחק]

[מוזיקה]

אורן: התחלנו רק, דיברנו על כמה דברים קטנים.

אבנר: כן.

אורן: יש פה עוד… יש הרבה עוד מה לדבר. תודה רבה.

אבנר: אפשר לתת טיפ לסיום ל-2025?

אורן: בטח בטח, תן טיפ לסיום.

אבנר: אתה יודע, אנשים תמיד שואלים אותי ובמה להשקיע, מה זה. חבר'ה, ב-25' ההשקעה הכי טובה היא תהיה שתעשו טוב, וזה יחזור עם ריבית והצמדה, ואתם יודעים שההצמדה היא גבוהה, אתם יועצי משכנתאות, היום זה 3-4% אינפלציה. תוסיפו את זה לריבית, [אורן צוחק] בוננזה של השקעה.

אורן: תודה רבה. אין יותר טוב מלסיים ככה.

אבנר: תודה לך אורן, היה כיף.

[מוזיקה מסתיימת]