חיות כיס - מתחת לבלטות (1): איפה כולנו נגור?
- אורית ליפקין
- Apr 26
- 18 min read
פרק ראשון מבין חמישה שילווה את סדרת הטלוויזיה "מתחת לבלטות" שמשודרת בכאן 11, בהגשת שאול אמסטרדמסקי. והפעם: ראיון עם מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן. איך ייראה שוק הדיור שלנו בעוד 25 שנה, ואיפה כל האוכלוסייה שתהיה כאן תגור בכלל? ומה הוא עושה כדי שמחירי הנדל"ן לא ימשיכו לטפס ולטפס?
תאריך עליית הפרק לאוויר: 19/03/2025.
[חסות]
קריינית: אתן מאזינות ואתם מאזינים ל"כאן הסכתים", הפודקאסטים של תאגיד השידור הישראלי.
[מוזיקת רקע]
יהודה: המבנה הכלכלי שלנו, רגע אחד כמדינה, בסוף גורם לאותם מחירים להגיע לאן שהם מגיעים. מי מחזיק בסוף את אותם קבלנים אם הם מוכרים את הדירה, או להוריד את המחיר או לא? אם עכשיו יש יזם שקנה קרקע, קנה אותה ב-2021, אולי במחיר לא יקר, 2022 - מחירי הקרקעות עלו. הוא יבוא ויוריד את המחיר? הוא חתום חוזה על הבנק, אני לא בטוח שהבנק יאפשר לו לעשות את זה.
שאול: היי, אתם ואתן על "חיות כיס", אני שאול אמסטרדמסקי.
האיש ששמעתם עכשיו הוא מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן. הוא משמש בתפקיד מאז הקמת הממשלה בינואר 2023. הוא חסיד גור, אבא לשישה, בן 41. הוא בוגר תואר ראשון בתעשיית הנדסה וניהול מהטכניון, תואר שני בהיסטוריה של ארץ ישראל מאוניברסיטת חיפה. הוא איש מאוד גבוה ומאוד מרשים. ראיינתי אותו במסגרת תוכנית הטלוויזיה שהעליתי לאחרונה ב"כאן 11" - "מתחת לבלטות". זו תוכנית שמספרת את הסיפור של החברה הישראלית פשוט דרך עולם הנדל"ן. יש בה חמישה פרקים, אחד בשבוע, ביום רביעי, אחרי החדשות, ואם אתם רוצים לדעת עליה עוד פרטים, אז פשוט חכו לסוף הפרק.
מה שרציתי לספר לכם כאן בהתחלה, הוא שכשעובדים על דברים לטלוויזיה, אז הרבה פעמים יש איזה רעיון מעניין, שבסופו אני ממש מתבאס, כי אני יודע ש-90% יישארו על רצפת חדר העריכה, למרות שאלה דברים מעניינים. פשוט כי אלה אילוצי הפורמט. אין זמן. אבל כאן, ב"חיות כיס", כאן יש לנו זמן, ויש לנו מקום להרחיב. אז החלטנו שאת חמשת הפרקים של הסדרה אנחנו נלווה בחמישה ראיונות, שיעלו במסגרת ההסכת. הם לא ישודרו ברצף, וגם לא בדיוק במקביל לפרק הרלוונטי בטלוויזיה, אבל לאורך השבועות הקרובים, אנחנו נשבץ אותם כאן מדי פעם. כך שאם ראיתם את הסדרה, ובא לכם לקבל עוד, בואו ל"חיות כיס".
את סדרת הראיונות הזו, אנחנו פותחים כאמור עם יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד השיכון. אז השבוע ב"חיות כיס" - מה חושב מנכ"ל משרד השיכון על שוק הנדל"ן הישראלי של היום? על איך הוא ייראה בעוד 25 שנה? ואיפה כל האוכלוסייה שתהיה כאן תגור בכלל? ומה הוא עושה כדי שמחירי הנדל"ן לא ימשיכו לטפס ולטפס, כמו שהם עושים כמעט ברצף, כבר הרבה מאוד שנים.
[מוזיקת רקע מסתיימת]
השאלה המרכזית שרציתי לשאול את מנכ"ל משרד השיכון היא איך? איך ייראה העתיד הקרוב של ישראל כשיהיו פה 50% יותר ישראלים? עניין של 25 שנה בסך הכל. איך המדינה נערכת לזה? איך אפשר לגרום לישראלים לעבור לגור בפריפריה, בזמן שמרביתם מצביעים ברגלים ומתעקשים לגור בין חדרה לגדרה? איך יש סיכוי שלילדים שלי או לילדים שלו תהיה דירה מתישהו?
שאול: יהודה מורגנשטרן, שלום.
יהודה: שלום, שאול.
שאול: מנכ"ל משרד השיכון. איפה אתה גר?
יהודה: בני ברק.
שאול: איך שם?
יהודה: קודם כל זה קרוב למרכז, זה במרכז, זה קרוב לכל מקום [שאול מהמהם] אחרי 18 שנה שגרתי בחיפה, זה היה במעבר חד. עד לפני שלוש שנים גרתי בחיפה, מהחתונה. זה שונה, לגור בעיר הטרוגנית ולעבור לעיר חרדית, זה בעיקר פרקטי ונוח, אבל זה מגיע עם מחירים.
שאול: איזה מחירים?
יהודה: איכות החיים, העיר צפופה יותר. לגור בחיפה זה עיר הרבה יותר מרווחת, עם איכות חיים יותר גבוהה, ולהטרוגניות יש יתרון.
שאול: אוקיי, אנחנו נחזור לזה. בני ברק היא עיר מאוד מאוד צפופה, אחת הצפופות בישראל. לצפיפות הזו יש הרבה יתרונות דווקא, כי הכל נמצא במרחק הליכה, ואתה פוגש חברים, וכל הקהילה שלך לידך, וזה מאוד מאוד נחמד. ויש הרבה מקומות בישראל שאני יכול לחשוב עליהם שזה מאוד חסר בהם. מצד שני, הצפיפות הזאת היא גם כאילו, די… כל מי שנוסע באזור בני ברק, בתוך העיר, מחוץ לעיר וסביב לעיר, יודע שיש לו שעה עכשיו להזדחל באיזה פקק, משהו נורא.
זה המצב היום. 2048, לא עוד המון זמן, 15 מיליון ישראלים גרים פה give or take, תלוי כמה ילדים נעשה. זה אומר שצריך בערך להכפיל את מספר יחידות הדיור שיש בישראל היום, לבנות עוד ישראל, עוד קומה. איך לעזאזל אפשר לעמוד באתגר הזה?
יהודה: צפיפות היא לאו דווקא פוגעת באיכות החיים. כל השאלה זה איך אנחנו מתכננים. היום מדברים דווקא על צפיפות. קח את שדרות רוטשילד בתל אביב את המקומות האלה, ותבין איזה ערכים נותנים. אולי האתגר הגדול של בני ברק, שהיא נבנית טלאי על טלאי [שאול מהמהם], שבונים עוד בניין, עוד מרפסת, עוד קומה, עוד שתי קומות. אבל כשנסתכל רגע אחד, צפיפות? צפיפות היא ערך. צפיפות בונה קהילה, צפיפות מצליחה להביא תעסוקה, צפיפות מביאה הליכתיות. אתה בא, אתה הולך למעון, אתה הולך, אם זה בני ברק, אתה הולך לבית כנסת, אתה הולך רגע אחד למועדון הקהילתי שלך, איפה שאתה מסתובב. לצפיפות יש יתרון. פשוט הצפיפות צריכה להיות מתוכננת. אנחנו צריכים לראות רגע אחד ברמה השכונתית, איך אנחנו משפרים איכות חיים עם צפיפות.
שאול: בשכונות החדשות אני חושב שאנחנו עושים את זה יותר גרוע. זאת אומרת, היינו באופקים, היינו בדימונה, בכל הערים האלה אתה מרגיש כאילו, באו ובנו שם בשטח החדש את מודיעין. כל הבניינים נראים אותו דבר, וכל השכונות מתוכננות בעצם סביב רכב. שלמשפחה יהיו שתי מכוניות בדרך כלל, כי צריך לנסוע לסופר, כי צריך לנסוע לחוגים, כי צריך לנסוע לעבודה, אף אחד לא נוסע בתחבורה ציבורית. ובעצם אנחנו יוצרים שכונות חדשות שהן ממש נועדו… כולם שם נועדו לעמוד בפקקים. זה לא נשמע לי שאנחנו הולכים בכיוון הנכון.
יהודה: קודם כל, כשאנחנו מסתכלים על השכונות החדשות לעומת השכונות הקיימות, אנחנו רואים תכנון אחר. אדם שהולך לגור באופקים, בדרך כלל, הוא לא הולך לגור במגדל, הוא לא הולך לגור בתוך מקום שהוא צפוף, כמו שיש במרכז הארץ. הוא מחפש ערך אחר. עכשיו, עולם הרכבים או לא רכבים, אני חושב שאם נחבר את עולם הדיור לאתגר הגדול ביותר שלו, הרי כולנו מתרכזים באזור מטרופולין תל אביב. אנחנו שואלים את עצמנו "למה?". לכאורה, בטונים ומרפסות או ברזלים, יש גם במטרופולין חיפה, ויש גם כן במטרופולין באר שבע, או אפילו גם כן בנגב המזרחי וגם בנגב המערבי. בסופו של דבר, לא הצלחנו לייצר קהילות באותה מקומות. כשמדברים על הקמת מטרופולין, זה לא רק להביא תחנת רכבת או רכבת קלה. זה להפוך את המקום לאטרקטיבי.
אני גרתי בחיפה 18 שנה. אני יודע שכשחיפשתי, אגב, גם כחרדי, מקום כשר לאכול בו בשעות הערב, הייתי צריך לנסוע לפתח תקווה בכשרות שהתאימה לי לצורך העניין. אבל גם חברים צעירים… ולמדתי בטכניון ואחר כך באוניברסיטת חיפה, והיו לי חברים צעירים, לא כולם היו חרדים, באו וסיפרו לי שמחפשים מקום בילוי, הם צריכים לנסוע אולי לקריות, ואולי יותר רע מכך, הם צריכים לנסוע לאזור המרכז. קהילה בסוף נבנית מהרבה מאוד אלמנטים, וזה האתגר שלנו. תחבורה זה חלק ממה שבונה קהילה.
אז אתה שואל אותי רגע אחד, אם עכשיו אני יושב ומסתכל על שנת 2048…
שאול: כן.
יהודה: מה אנחנו צריכים לעשות? את הכסף הגדול ואת ההשקעות הגדולות שאנחנו כמדינה צריכים לעשות, זה בסופו של דבר סביב עורקים של תחבורה. כל נפת אשקלון הגיעה לאן שהגיעה, מתוכנית אסטרטגית שהמשרד עשה לפני מספר שנים - "נפת אשקלון". עשרות אלפי יחידות דיור שהיו בנגב המערבי, אותם 60,000 יחידות דיור ששווקו בחמש השנים האחרונות בשדרות, אשקלון, נתיבות ואופקים, הן נגזרת של תוכנית שלקחה רגע אחד, איפה עורקים של התחבורה? איפה תחנות הרכבת? ישבו עם מנהל התכנון, ביחד עם רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון ומנהל התכנון, משרד התחבורה, משרד הבריאות, שמו את אותם עוגנים וסביבם בנו, נקרא לזה את "המטרופולין של הנגב המערבי".
עכשיו, בסוף, בשביל לבנות מטרופולין שיכול להתחרות בתל אביב, אתה צריך תשתית ואתה צריך מסה קריטית של אנשים. אנחנו עוד לא שם.
[מוזיקת מעבר]
שאול: ב-2048 לא רק שנהיה 15 מיליון אנשים, העתודות במרכז יגמרו מהעבודות של הממשלה, גם אלה להתחדשות עירונית, אגב. מה נעשה? כמו שאמרת, הציבור הישראלי מצביע ברגליים כבר 76 שנה. רובו המוחלט רוצה להתרכז במרכז, ירושלים והמרכז. המטרופולינים האחרים, באר שבע וחיפה, לא מתרוממים כמו שהממשלות היו רוצות שיתרוממו. מה נעשה עם זה?
יהודה: אני אקח את הצפון כ-case study. אנחנו מסתכלים היום על הצפון. ישבנו עם מנהל תכנון, רשות להתחדשות עירונית, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. בדקנו כמה תוכניות יש לנו, חלקם ברמה של להתאשר [כך במקור] בשנה הבאה, מה תוכניות שיכולות להתאשר בעשור הקרוב? זה לא 2048, אבל עדיין זה רגע אחד להסתכל, צופה פני עתיד. יש לנו הכפלה של מספר יחידות הדיור. 150 אלף יחידות דיור, וכשאני אומר צפון זה לא חיפה. אני לוקח את קו עפולה, נוף הגליל, מגדל העמק, טבריה, קצרין, בית שאן, ונהריה, עכו, קריית שמונה, שלומי, מעלות תרשיחא, יש לך את המפה איכשהו בראש.
שאול: כן.
יהודה: עכשיו אנחנו מתחילים. אומרים 150,000 יחידות דיור. אז בשביל להביא את טבריה ולהגדיל אותה ב-40,000 יחידות דיור, אנחנו רוצים להביא תחנת רכבת וכביש 77 מול כפר חיטים. אנחנו מתחילים לבנות את תשתיות הרכבת הכבדה, אולי תשתיות תחבורה אחרות שיש למשרד התחבורה, וסביב זה אנחנו מתחילים לתכנן, וצריכים לייצר אקו-סיסטם.
ואולי פה, רגע אחד אני יושב פה כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, והאתגר הגדול שלנו, ואני רגע אחד ירחיב את האחריות שלי, כי היא לא נמצאת אצלי, היא איך אנחנו כמדינה לא מדברים במונחים של רק יחידות דיור, אלא מצליחים לבוא ולייצר מרקם חיים אחר. וכמו שאמרת, הישראלים מצביעים ברגליים, כי אלטרנטיבות של בנייה, זה אחד מזין את השני. אתה תתכנן 150,000 יחידות דיור בצפון, נוכל להכפיל את אוכלוסיית הצפון, אנחנו רוצים שאנשים יבואו לגור שם [שאול מהמהם], לא כמשקיעים, כ-להשתקע, כקהילה [שאול מהמהם]. בסופו של דבר יש איזשהו tipping point, שיהיו מספיק אנשים שיגיעו למקום כשזה יהיה מספיק אטרקטיבי. וזה מה שאנחנו מנסים לעשות.
שאול: תקשיב, אם אתה תגיד לי: "יאללה, אני בונה יחידות דיור בשלומי, וטבריה, וכל המקומות האלה. בוא לגור שם", אני אגיד לך: "תקשיב, אין שום סיכוי". עזוב, יותר מזה. יש מקום אחד בארץ שהייתי מת לעבור אליו. שדה בוקר. מת לגור שם, מול המדבר, בשקט. אני לא אעבור לשם בחיים. אין לי משפחה שם, אין לי חברים שם, זה רחוק בטירוף. ובעיקר, אין לי מה לעשות שם. יש איזה ארבעה וחצי אנשים שיכולים לעבוד מהבית, סבבה? איזה ארבעה הייטקיסטים. אבל כל היתר לא. במה אני אעבוד בכל המקומות האלה?
יהודה: מה גורם לאנשים להגיע לנתיבות ואופקים? בהמוניהם, בשנים האחרונות?
שאול: רגע, זה הרבה גידול טבעי מבפנים. אין המון תל אביבים שעוברים לנתיבות.
יהודה: אנחנו רואים את הרכישות, אני לא בודק כרגע…
שאול: 100%…
יהודה: איפה הרכישות.
שאול: קונים להשקעה.
יהודה: ומי גר בדירות האלה, הדירות ריקות?
שאול: לא, אבל זה בעיקר בני המקום. זה בעיקר גידול טבעי.
יהודה: אנחנו מדברים על הנגב המערבי שגדל בעשרות אלפי יחידות דיור בגידול טבעי? יש שם איזושהי ילודה שהיא לא פרופורציונית לכל מה שקורה בשאר המדינה?
שאול: אבל אתה תסכים איתי שאין נהירה של תל אביבים לנגב המערבי או המזרחי או לצפון?
יהודה: לא תל אביבים, אבל יש מעגלים. התל אביבי עובר אולי לגור ברמת השרון או לגור בגבעת שמואל, או לגור בראשון לציון או בבת ים. במעטפת של תל אביב. מישהו אחר בא ועובר לגור בקריית גת במקום לגור בבת ים, ומישהו שגר בקריית גת אולי עובר לגור במקומות האלה. בסוף, יש פה שני אתגרים שהם מתכתבים אחד עם השני, אבל האתגר שלנו הוא שונה.
שאול: כן.
יהודה: אנחנו רוצים להרחיב ולעשות פיזור של אוכלוסין, אבל אנחנו לא רוצים לעשות פיזור אוכלוסין טיפש, ופשוט להביא אנשים, אלא להביא אותם בצורה שתאפשר מרקם חיים באותם מקומות.
שאול: כי את זה עשינו כבר בתחילת המדינה.
יהודה: בדיוק, ולזה אנחנו לא רוצים לחזור [שאול מהמהם]. אני חושב שריכוז מאמץ בנגב ובצפון, בצורה חכמה, עם תשתיות של תחבורה, בריאות ותעסוקה, הם יכולים לייצר את אותו אקו-סיסטם. אנחנו עדיין לא שם, אנחנו כן רואים את זה. קח את אשקלון כדוגמה.
שאול: כן.
יהודה: אנשים מגיעים לאשקלון, רואים בה אלטרנטיבה. יש תחנת רכבת, יש מקומות תעסוקה, יש תעשייה שמתפתחת שם, יש אזורי תעשייה שמתפתחים. אם אני יושב עם ראש העיר, אני יושב עם ראשי העיר כל הזמן, הם מספרים על עסקים שרוצים לבוא לעיר, על מגדלים שנבנים בעיר. עכשיו, בסוף, חלק מהעסקים, אנשים יוצאים שעה לעבודה…
[מוזיקת רקע]
גרתי בחיפה ונסעתי לבני ברק, ל"בסר", למרכז העסקים, כמעט שש שנים. נסעתי לא מעט, אבל הגעתי. אנשים בעולם נוסעים, רק אתה צריך רגע אחד שזה לא תהיה עיר שינה, זה עיר שיהיה בה משהו אטרקטיבי.
שאול: ב-2011 הייתי זוג צעיר עם ילד קטן, בן שנה ומשהו בסך הכל. אז עוד היו לנו מחשבות לקנות דירה, רק שלא יכולנו כי המחירים השתוללו. אז עבדתי ב"כלכליסט", וזו הייתה תקופת המחאה החברתית הגדולה, שהתחילה ממחירי הדיור, ואני זוכר שחפרתי הרבה בנתונים…
[מוזיקת רקע מסתיימת]
ואני זוכר גם איזו תדהמה חשתי, כשהמחיר של דירה ממוצעת בישראל, הגיע למיליון שקלים, אפילו טיפה יותר. זה נראה לי אז מופרע לחלוטין, מיליון שקלים לדירה. והנה, חלפו 14 שנה. והמחיר של דירה ממוצעת בישראל היום, הוא כבר יותר מ-2 מיליון שקלים. שזו עלייה של יותר מ-100%. השכר הממוצע בזמן הזה, אגב, גם הוא עלה, אבל פחות, רק 65%. מה שאומר, שמספר המשכורות שנדרש לרכישת דירה עלה. לא רק בתל אביב רבתי, אלא בכל מקום, והרבה. ונשאלת השאלה, האם יש לזה תקרה איפשהו? או שבעוד 14 שנה מהיום, המחיר הממוצע יהיה כבר 4 ומשהו מיליון שקלים, ואנשים פשוט יקנו דירות במחירים האלה.
ואתם תכף תשמעו על ביקוש ועל היצע, אבל אני רוצה שתזכרו. איכשהו, בישראל, גם כשהביקוש קופא, המחירים עולים. וגם כשיש עודף היצע, כמו שיש היום, עם 76,000 דירות לא מכורות, המחירים עולים. וגם כשהריבית נמוכה, הם עולים, וגם כשהיא גבוהה, כמו היום, הם עולים. אז, איך זה יכול להיות? ולמה זה ככה? זה בגדול, מה ששאלתי את מורגנשטרן.
[פונה ליהודה] צילמנו באופקים. דירת חמישה חדרים באופקים, חדשה, כמה עולה? זרוק מספר, בוא נראה אם אתה בכיוון, זה לא חידון, סתם בשביל הספורט.
יהודה: אהה… סדר גודל, מיליון וחצי?
שאול: אתה לא רחוק, מיליון שש, אולי קצת יותר. ואני חושב לעצמי, כאילו המחשבה הראשונה שעוברת לך בראש, אה, זה זול, חמישה חדרים במיליון שש זה זול. ואז אני נותן לעצמי כאפה, אבל מה זול? מה זול במיליון שש? איך זוג צעיר מאופקים, שרוצה לקנות דירה במיליון שש קונה אותה? הוא צריך להביא 400,000 הון עצמי מהבית. מאיפה יש לו?
לי לא היה בגיל עשרים ומשהו, וגם [מחייך] לא בתחילת שנות השלושים. לא היה לי 400,000 שקל להביא, ההורים שלי לא היו להם מאיפה. לא יודע אם לחבר'ה באופקים יש בשביל לעזור לילדים שלהם, אין לי מושג. ואז עוד אחרי שעשיתי את זה, לקחת משכנתא משוגעת של אחד מאתיים, ל-30 שנה. אתה מבין שגם בפריפריה, אשקלון, אשדוד, אופקים, נתיבות, שדרות, אפילו שם המחירים כבר משוגעים לגמרי. אנחנו לא באמת מצליחים לפתור את זה. זה יותר זול מתל אביב, אבל זה לא זול, אתה מסכים איתי?
יהודה: אני מסכים שמיליון 600 לזוג צעיר זה הרבה מאוד כסף. אין ספק. אבל מה השאלה?
שאול: מה עושים עם זה? מה עושים עם זה? אנחנו עכשיו במצב משוגע, שבו יש מלחמה משוגעת, יורים טילים בכל הכיוונים. יש לקבלנים 70,000 דירות שהם לא מכרו, כלומר יש היצע מטורף בשוק, והמחירים עולים. מה זה דבר הזה? איך פותרים את זה? אמיתי, איך פותרים את זה?
יהודה: אני ארחיב את השאלה שלך דווקא, כמו יהודי טוב [מחייך]. הקשב הממשלתי לדיור, בעשור האחרון שמו את זה בפוקוס. אפשר להגיד אולי אחרי הביטחון האישי, ובטח עכשיו בזמן המלחמה, האתגר השני שמטריד כל אזרח מדינת ישראל זה מחירי הדיור.
שאול: כן.
יהודה: כחלון הביא את "מחיר למשתכן", הקימו את מטה הדיור, תכננו מאות אלפי יחידות דיור, תחנות התכנון במינהל התכנון, רשות מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, עבדו ללא הרף. אם נסתכל רגע אחד על הווקטור ועל הגרף, מעכשיו, מלפני עשור ועד היום, אנחנו לא רואים שמחירי הדיור היו במגמת ירידה לאורך זמן.
שאול: הייתה תקופה מסוימת.
יהודה: היו פיקים קטנים. 2018, חווינו קצת עכשיו 2023, אבל עדיין הצלחנו "לתקן את זה" במרכאות, כל פעם אחרי זה ביג טיים. אני למדתי, אני זוכר, המורה למתמטיקה ליאון ויינטראוב לימד אותי, כשאתה מתחיל להתברבר בפתרון המשוואה, תחזור רגע אחד לראשית הצירים. תתחיל לחזור לדרך, רגע אחד אחורה. ובסוף, כשאנחנו מנסים מע"מ אפס, תוכנית "דירה בהנחה", מחיר מטרה, מחיר מופחת, אנחנו צריכים רגע אחד לחזור לכלל הבסיסי בכלכלה - ביקוש והיצע. נקודת שיווי המשקל תמיד תקבע בביקוש והיצע. אנחנו, המשימה שלנו, זה להגדיל היצע, היצע והיצע.
שאול: אבל הגדלתם…
יהודה: והיכולת שלנו להשפיע היא בהיצע. עכשיו אפשר לנתח מה קורה. אנחנו מגדילים היצע, אנחנו שנה שעברה סיימנו ב-60,000 עסקאות, 100,000 שיווקים, שנה קודם ב-84,000 עסקאות, השנה נסיים ב-70,000 עסקאות…
שאול: ותראה מה קורה.
יהודה: ועדיין המחירים, אנחנו רואים שהם עולים. קודם כל, המחירים, יש האטה בהעלאת המחירים בצורה משמעותית בשנתיים האחרונות. כמובן שלריבית יש תרומה משמעותית לזה, אבל מעבר לריבית, את אותם עשור של השקעות מ-2015, שאנחנו רואים את הגידול בהיצע ובחמש שנים האחרונות בייחוד, את אותם 100,000 שיווקים בשנה, אנחנו עונים על הצורך המשקי, ואנחנו רואים את אותם עצירות במחירי הדיור. יש את ההנחות שכולם מדברים עליהן, יש להן השפעה על המחיר, יותר גדולות ממה שאנחנו רואים במספרים.
אבל אני חושב שיש פה משהו שהוא הרבה יותר מהותי. המבנה הכלכלי שלנו, רגע אחד, כמדינה, בסוף גורם לאותם מחירים להגיע לאן שהם מגיעים. מי מחזיק בסוף את אותם קבלנים אם הם מוכרים את הדירה - או להוריד את המחיר או לא? אם עכשיו יש יזם שקנה קרקע. קנה אותה ב-2021, אולי במחיר לא יקר, 2022 מחירי הקרקעות עלו. וב"דו"ח אפס" הוא יכול להוריד 10%, הוא יבוא ויוריד את המחיר?
שאול: רגע לפני שמתקדמים, מה זה "דו"ח אפס"? אז "דו"ח אפס" הוא מסמך שיזמים וקבלנים והבנקים וגופים מממנים אחרים משתמשים בו כדי לבדוק מה הכדאיות הכלכלית של פרויקט נדל"ן. בשורה התחתונה, ב"דו"ח אפס" נקבע טווח הרווח של הקבלן וממנו נגזר גם הרווח של הבנק. עכשיו, נניח, רק תאורטית, נניח שלקבלן מסוים יש המון דירות שהוא לא הצליח למכור כי הביקוש עצר, ועכשיו הקבלן רוצה להוריד קצת את המחיר כדי למכור.
יהודה: הוא חתום חוזה על הבנק, אני לא בטוח שהבנק יאפשר לו לעשות את זה. כשנשאל את הבנק למה הוא לא עושה את זה, הבנק יגיד, "רגע, אם הוא יוריד 10%, מה יקרה לפרויקט שמימנתי לפני חצי שנה? מה זה עושה לו להערכת שווי?". קח את כל עולם המשכנתאות - יוצא שמאי, נותן הערכת שווי לדירה, מיליון 600 לדירה באופקים. מחר בבוקר השמאויות יורדות, מה זה עושה לתיק ההשקעות של הבנק?
שאול: בעצם, הבנקים גורמים לזה שהמחירים ממשיכים לעלות, שהמחירים מנופחים?
יהודה: המילה מנופחים היא כבר לנקוט עמדה, זה לא בטוח מנופחים, הבנקים עושים את ה…
שאול: אבל הם היו יכולים לרדת, והם לא.
יהודה: רגע, עלות ייצור… עלות ייצור של דירה בכל הארץ, היא סדר גודל של מיליון שקל. אותו כסף עולה לייצר את הדירה בבת ים או את הדירה באופקים. כמה מוצרים אתה מכיר שעלות הייצור שלהם היא איקס, אבל המחיר שלהם הוא איקס כפול שתיים, או אפילו כפול שלוש, מבלי קשר לעלות הייצור? אין לנו הרבה מוצרים כאלה.
שאול: אני צריך תשובה מאוד פשוטה.
יהודה: אז השאלה, אני לא בטוח שזה ניפוח.
שאול: סבבה.
יהודה: בסוף זה כוחות השוק שמאפשרים למכור כך.
שאול: 100%, על הכיפאק. אנשים רוצים לקנות דירות בארבעה מיליון, אז יהיו דירות בארבעה. מגניב. האם הבנקים גורמים לזה שהמחירים לא יורדים, למרות שהיו יכולים לרדת?
יהודה: אני חושב שהבנקים שומרים על האינטרס הכלכלי שלהם, והיזמים גם שומרים על האינטרס הכלכלי שלהם, זה לא רק הבנקים. תחשוב, אני יזם שאני מחזיק תיק של… או פורטפוליו של דירות בעיר מסוימת, וקניתי אותה במחיר מסוים, לאחר מכן קניתי אולי בזול יותר. אני יכול לאפשר לעצמי להשפיע על הערך של מה שקניתי ביקר יותר?
עכשיו, בשוק משוכלל, וזה מה שאנחנו מנסים להגדיל בהיצע, אנחנו מאמינים שנצליח גם על זה להשפיע. כי אם אתה יזם שמחזיק דירות לא מכורות, אז אתה עכשיו לא תיגש למכרז. אנחנו רואים עכשיו תופעה מעניינת, שבמכרזים האחרונים ניגשים הרבה מאוד קבלנים קטנים ובינוניים שלא השתתפו במשחק קודם, ובעיננו זו תופעה מצוינת. כי ראינו את זה גם כן ב-לג הראשון של תוכניות "מחיר למשתכן". נכנסו חברות חדשות שצמחו. אותן חברות הצליחו להביא מחירים תחרותיים, אנחנו מאמינים שהדבר הזה קורה גם כן עכשיו. אז אני לא תמיד בטוח שבכלכלה חופשית אנחנו צריכים לבוא ולהתערב לבנקים ולראות אותם כאויב העם. לא זה מה שניסיתי להגיד. בשביל שמחירים ירדו, אנחנו צריכים לייצר הרבה מאוד היצע, וזאת העבודה המרכזית שלנו.
שאול: פרופסור דני בן שחר מאוניברסיטת תל אביב, אתה מכיר אותו? מפרסם כל הזמן מדד של affordability, של…
יהודה: נשׂיגות.
שאול: נשיגות, מילה איומה. איזה אנשים יכולים לקנות דירות איפה? ואני מסתכל על הנתונים שלו, ואני… אני מתמלא אימה. כי אתה רואה ש… ל"צנטרום של הפיילה", למוקד של הביקוש, רק עשירון 10 יכול להיכנס. אם לוקחים בחשבון את כל המגבלות, בנק ישראל… אתה כאילו רואה שמעמד הביניים, הקלאסי, עשירונים 6 עד 8, הם [מחייך] כאילו צריכים להתרחק, להתרחק כבר אחרי אמא שלי, אחרי פתח תקווה. זה היום. מה קורה ב-2048? זוגות, צעירים חדשים, איפה הם גרים? לאן הם כבר לא יכולים להגיע?
יהודה: קראו לי נאיבי כשנכנסתי לתפקיד, אבל מה שנקרא - את חטאיי אני אזכיר היום. [מחייך] כשהגעתי, ואולי לפני הקבינט דיור הראשון ששמים יעדים, כמה אנחנו רוצים לתכנן, כמה אנחנו רוצים לשווק, כמה עסקאות אנחנו רוצים שיהיה בשנה, אני שאלתי: "רגע אחד, למה אנחנו לא שמים יעד אחר - מה ממוצע המשכורות לדירה?" כי בסוף זה המדד.
אני שואל את עצמי, האם מדינת ישראל שמה לעצמה אי פעם יעד של ממוצע המשכורות לדירה? עכשיו אתה יכול להגיד: "אתה מדינת ישראל" [שאול מהמהם] אז נכון, כמדינת ישראל ישבתי עם גורמי החלטה, גורמי… נקרא לזה, ישבתי עם הגורמים הבכירים והבכירים ביותר [מחייך]. ושאלתי את השאלה הזאת. שאלתי קודם כל: "אם אני יכול לעשות הוקוס פוקוס ולהוריד מחירי הדיור ב-30%", שאלתי, "זאת המשימה שלי?" הייתה שתיקה בחדר. שאלתי שוב: "האם זאת המשימה שלי?" אני מנכ"ל, צעיר, חדש. האם המשימה שלי להוריד את מחירי הדיור ב-30%? עכשיו אני לא בטוח שאתה רוצה להוריד מחירי הדיור ב-30%, כי אף אחד מאיתנו לא רוצה איזשהו משבר כלכלי. אנחנו… שינויים טקטוניים בכלכלה, הם לא עושים טוב לאף אחד. כי בסוף הכלכלה שלנו עובדת על כלכלת שוק חופשי, ואנחנו רוצים לבנות אותה ככה.
שאול: אוקיי.
יהודה: אלא מה? באתי ואמרתי: "בוא נקבע לעצמנו יעד, שבטווח בינוני אנחנו רוצים להוריד את מספר הממוצע של המשכורות, הממוצע".
אגב, מבחינתי, אני עדיין, מה שנקרא, אולי אחד מהחותמים או דברים שאני רוצה להישאר פה ולעשות פה רגע אחד בתפקיד הנוכחי, זה להביא כזאת החלטה. לבוא רגע אחד ולהגיד, חברים, 75 שנה אנחנו נמצאים בתוך הסיפור הזה, ב-20 שנה האחרונות אנחנו רואים רק מחירי הדיור עולים, צריכים רגע אחד… כשהילדים שלי בבית מפזרים את ארון המשחקים, מעת לעת אנחנו מוציאים את כל המשחקים, שמים אותם במרכז הסלון, הופכים את הקליקס, פליימוביל, את הכל, רגע אחד, מסדרים מחדש את הארון.
אולי רגע אחד אנחנו צריכים לעשות שוב את ארגז החול שלנו ולסדר את כל הקלפים מחדש. ויש את בנק ישראל עם האינטרסים שלו והרגולציה שלו, ויש את משרד האוצר, ויש את רשות מקרקעי ישראל, ויש את משרד התחבורה, ויש את רשות המים עם מט"שים, ויש את משרד הבריאות, כולנו צריכים להיות שותפים לתוך הדבר הזה.
ואני חושב שההגדרה צריכה להיות… ועד שאנחנו לא נגדיר כמדינה… וזה התפקיד שלי, בין היתר, לשכנע את זה בתוך הממשלה, ואני עושה את זה, אני מאוד מקווה שלקראת התקציב שעכשיו אנחנו עומלים עליו, אנחנו ממש נצא עם שורה כזאתי בשלב הזה של הסיכומים התקציביים. אני רוצה לבוא ולדבר על ממוצע המשכורות לדירה כיעד ממשלתי. כשנגדיר את זה כיעד כממשלה, כולנו נוכל להתכוונן לזה.
שאול: מה היעד, אגב, צריך להיות מבחינתך?
יהודה: אני חושב שבשביל לא לזעזע את השוק, אנחנו לא צריכים לדבר על הטווח המיידי.
שאול: כמה…
יהודה: אחד, לא להלחיץ את השוק. אנחנו צריכים לדבר… אנחנו מדברים על למעלה מ-150 משכורות, והמספרים לצערי רק עולים, אבל אתה יודע מה?
שאול: לא, אז רגע, אז מה צריך להיות היעד?
יהודה: אני אפילו לא רוצה להגיד את היעד. כן, אני חושב, אני אומר… כי להגיד את היעד, זה יכול להכניס, נקרא לזה, את השוק ללחץ. את בנק ישראל אולי ללחץ, את השווקים, את ההשפעה שלנו ואת הדירוג האשראי שלנו. כי מישהו שיראה שוק שאולי יכול לקרוס לתוך עצמו, זה יכול להשפיע עלינו. אנחנו צריכים רגע אחד לשבת כל השחקנים ביחד, ולקבוע את היעד, אבל להגדיר את זה לעצמנו כיעד. כי אם היום יותר משליש מהאוכלוסייה חצו את הקו האדום של ההוצאה של משק בית לדיור [שאול מהמהם], זה מצב אבסורדי. אם אנחנו נצליח לפנות אלף שקל בחודש, 10% אולי, אם ניקח את הממוצע של ההוצאה, להוצאה פנויה, שנוכל להשקיע בחוגים של הילדים, תחשוב מה זה יעשה לאיכות החיים שלנו. מה זה יעשה לצמיחה של המשק?
שאול: לא אני אתנגד [מחייך]. 2048, איפה זוג צעיר שמגיע ממעמד הביניים יכול לגור? איפה הוא נשאר לו? קריית גת דרומה? שלומי?
יהודה: קודם כל יקומו… תע"ש הוד השרון, אנחנו מדברים על 40,000 יחידות דיור.
שאול: [בתמיהה] בהוד השרון זוג צעיר יוכל לקנות דירות?
יהודה: רגע, קודם כול, תלוי איזה זוג צעיר. אני אומר, אנחנו… אחד, באזור המרכז, באזור המרכז, במטרופולין תל אביב רבתי, נקרא לזה באזור המרכז כולל רמת השרון, יש כיום כ-500,000 יחידות דיור בטבעות. חלקם אגב, רובם בקרקע פרטית. יש יחידות דיור. למה הן לא יוצאות?
אז קודם כל, כשאתה מסתכל רגע אחד בטווח ארוך, יש גם באזור המרכז יחידות דיור, ולא התחשבתי עדיין בהתחדשות עירונית. יגורו גם כן, כשתשתיות התחבורה שלנו והמטרו יהיו רחבות, יגורו גם כן במקומות שהם רחוקים יותר. כשייקח שלושת רבעי שעה להגיע מנתיבות או שלושת רבעי שעה להגיע מעפולה לתל אביב, לא משנה אם אתה רוצה להגיע למרכז עסקים או להגיע לשיבא, או לכל סיבה אחרת…
שאול: באיזה שנה ייקח שלושת רבעי שעה להגיע מעפולה לתל אביב?
יהודה: ב-2048 זה יעד שיכול להיות יעד ישים.
[מוזיקת מעבר]
שאול: שאלה אחרונה. הילדים שלי הם בני 12 ו-15. כשהם יהיו בגילי, הם יהיו בעלים של דירות? בהנחה שאני לא מוריש להם, כי אין לי מה להוריש. הם יהיו מסוגלים לקנות דירה, ואם כן, כמה משכורות הם יצטרכו?
יהודה: אני לא יודע לענות לך מספר משכורות, אני חושב שהם יוכלו לרכוש דירה. הפתרון להחזיק דירה במדינת ישראל הוא, אחד - אנחנו נייצר מספיק היצע, שבטווח ארוך יצליח להוריד את מחירי הדיור.
שאול: אני שומע את זה מ-2011.
יהודה: חד משמעית.
שאול: שומע את זה מ-2011.
יהודה: שתיים - אנחנו נייצר מודלים, ויתפתחו פה מודלים, ובעולם יש מודלים כאלה, של מודל אחר של רכישת דירה, כי צריך לזכור, עליית מחירי הדיור היא לא מנת חלקנו, רק שלנו מדינת ישראל, יש את זה עוד בעולם המערבי. ויש מודלים של שילוב, של שכירות וקנייה. אני חושב שבטווח של 20 שנה קדימה…
שאול: כן?
יהודה: אנחנו נראה מודלים חדשים שיתאימו את עצמם לנקודת הזמן הנוכחית.
שאול: בקיצור אתה אומר: "המחירים יגיעו לאיזושהי רמה כזאת, שאנשים יתייאשו ויגידו, יאללה, אני אשכור".
יהודה: או שההוצאה לדיור תשתנה פסיכולוגית, וזה לא יהיה לקנות דירה, אלא יהיה רגע אחד, סוג של ליסינג כזה או אחר של דירה, וככה אתה תהיה בעלים של דירה. והדבר הנוסף, יש פתרונות אחרים, שזה שכירות, שגם שם כרגע אנחנו לא רואים איך שכירות ארוכת טווח… אבל אנחנו עובדים על לייצר תוכנית, שגם ה-97% אנשים פרטיים שמשכירים דירות, יהיה להם עניין להשכיר לילדים שלך דירות ל-5 ו-10 שנים. שזה יהיה גם כן סוג של להיות יציב ומוחזק בתוך דירה.
שאול: אני חותם בשתי ידיים, גם בשבילי. אני גם את זה שומע מ-2011.
יהודה: אני גר בשכירות.
שאול: גם אתה גר בשכירות?
יהודה: כן.
שאול: אבל יש לך דירה בבעלותך?
יהודה: יש לי דירה בבעלותי בחיפה, ואני גר בשכירות בבני ברק.
שאול: וואלה.
יהודה: אין… אי אפשר להשוות את ההכנסה שיש פה להוצאה שיש פה. [מחייך]
שאול: כן.
יהודה: לא בפרופורציה.
שאול: יהודה, תודה רבה שדיברת איתנו.
יהודה: תודה לכם.
[מוזיקת רקע]
שאול: אגב, אותו יעד שמורגנשטרן הזכיר, זה שהוא רצה להגדיר של מספר משכורות לדירה, הוא אמר שהוא רוצה שזה ייכנס כבר לתקציב השנה הקרובה? הקלטנו איתו את הראיון לפני שהתקציב אושר בממשלה. מאז הוא אושר, ולמיטב ידיעתי, זה לא קרה. נמשיך לחכות.
"חיות כיס" הוא הפודקאסט הכלכלי של "כאן". העורך שלנו הוא יונתן כיתאין, המפיקה היא ליהיא צדוק. עורכת הסאונד היא רחל רפאלי. במערכת "חיות כיס" תמצאו גם את צליל אברהם ואת אלון אמיצי.
הראיון עם מורגנשטרן נערך במסגרת הצילומים של "מתחת לבלטות", תוכנית הנדל"ן החדשה שלי ב"כאן 11", בהפקת "ביונד הפקות". בסדרה אנחנו מדברים שם על כל מיני דברים, למשל, גם על קשיי הדיור בחברה החרדית, וגם בחברה הערבית, וליד מי אנחנו רוצים לגור, וליד מי לא, ואיפה אנחנו רוצים לגור, ואיך כל הדברים האלה התחדדו אחרי שבעה באוקטובר.
אתם מוזמנים לחפש את הפרקים שלנו ביוטיוב, או לצפות ב"כאן 11" בכל רביעי אחרי החדשות.
אני שאול אמסטרדמסקי, תודה רבה שהאזנתם.
[מוזיקת רקע מסתיימת]
לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה
Comments