top of page

עניינים ברומו של נדל"ן - שוק הנדל"ן לאן? ראיון מיוחד עם נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל

אנחנו פה כדי לחלוק אתכם.ן מהידע והניסיון שלנו במטרה להנגיש עבורכם את עולם הקנייה והמכירה של דירות לכל אחת ואחד מכם, לצייד אתכם.ן בכלים וטיפים ממה כדאי להזהר, איך לחסוך כסף ולנהל את התהליך בצורה בטוחה!

נעים מאוד, אנחנו לי ירמיהו מתווכת הנדל"ן נכס תל אביבי, עו"ד ענבר בראל וקרין ארמל יועצת המשכנתאות ושותפה במשרד DNA משכנתאות

הפודקאסט 'עניינים ברומו של נדל"ן' נועד להעשרה בלבד. המידע המובא בו אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות או ייעוץ משכנתאות ואינו מהווה תחליף לייעוץ כזה.


 

תאריך עליית הפרק לאוויר: 12/08/2023.

הפודקאסט "עניינים ברומו של נדל"ן" נועד להעשרה בלבד. המידע המובא בו אינו ייעוץ משפטי, ייעוץ השקעות או ייעוץ משכנתאות, ואינו מהווה תחליף לייעוץ כזה.

"עניינים ברומו של נדל"ן" הפודקאסט של מתווכת הנדל"ן לי ירמיהו, עו"ד ענבר בראל, ויועצת המשכנתאות קרין ארמל. שלוש נדל"ניסטיות שחיות ונושמות נדל"ן, ושמו להן למטרה להנגיש את עולם הקנייה והמכירה של דירות לכל אחד ואחת מכם.

לי: בוקר טוב לנחמה בוגין, שיש לנו הכבוד לארח אותך בפודקאסט שלנו, "עניינים ברומו של נדל"ן". אנחנו ממש ככה שמחות שהגעת ויש לנו הרבה נושאים מאוד מאוד עדכניים לדבר איתך. את אחת הנשים המובילות והמצליחות בתחום הנדל"ן, וכמובן מובילה משרד הרבה הרבה שנים מאוד מאוד מצליח. ובחודשים האחרונים נבחרת לתפקיד המכובד של יושבת ראש לשכת שמאי המקרקעין. אז באמת, הכבוד הוא שלנו.

נחמה: אז קודם כול התענוג שלי להיות פה ותודה על המחמאות. יהיה מעניין.

לי: יהיה בהחלט מעניין. וכאן איתנו כמובן קרין ארמל, יועצת המשכנתאות, וענבר בראל, עורכת הדין למקרקעין. אז כיף לנו להיות כאן, ויאללה, בואו נתחיל.

אז אני חושבת שבאמת השאלה הראשונה שאני רוצה לשאול אותך, כי אני לא כל כך נחשפתי בכלל לגוף הזה לפני שראיתי אותך במסלול, זה בעצם איזה תפקיד הוא ממלא? מה ככה הכוח שלו? אם תוכלי קצת לשפוך אור על העניין.

נחמה: כן, תודה על השאלה, ושאלה מאוד מאוד חשובה. לשכת שמאי המקרקעין היא בעצם הגוף היציג של שמאי המקרקעין בישראל. בעיניי המטרה העיקרית היא להעמיק את התודעה, עד כמה שניתן, לגבי התפקיד המאוד מאוד מאוד חשוב של שמאי מקרקעין בעולם הנדל"ן. למעשה, שמאי המקרקעין הוא הגורם המקצועי היחיד שיכול להסתכל על הנכס מכל ההיבטים שלו. אנחנו יכולים להסתכל עליו גם מההיבט התכנוני, גם המשפטי, גם הפיזי, גם הכלכלי. בעצם סוג של ניתוח הוליסטי של הנכס, כי כל אחד מהמומחים האחרים, החשובים מאוד שלידינו, ושלושתיכן כאן בהחלט מייצגות אותם, אבל מי שיכול באמת לתכלל בסופו של דבר ולהגיע לאיזושהי שורה תחתונה. לכן המעורבות של שמאי מקרקעין בכל התהליכים, גם תהליכי מדיניות. אני עכשיו מאוד מעמיקה את המעורבות שלנו בהליכי חקיקה, בהליכים של פתרונות בשוק הנדל"ן, בהליכים של קידום כל מה שאפשר בתחום הזה. ואני מאוד מקווה שהתודעה תלך ותתעצם.

קרין: אי אפשר, נחמה, שלא להתייחס כמובן לשוק הנדל"ן היום. תקופה באמת מאוד מאוד מעניינת. וחשוב לנו לשמוע מה דעתך על התקופה הזאת, האם יש שינוי? באמת האם את רואה באמת שינוי במחירים? וחשוב לא פחות, לאן השוק הולך?

נחמה: כן, תקופה בהחלט מאתגרת. תקופה בהחלט מאתגרת, ואני בענף הזה למעלה מ-30 שנה, וכבר ראיתי באמת הרבה מאוד תקופות של עליות וירידות. אני מאוד אופטימית. אני לא חושבת שצריך להיכנס לאיזה היסטריה, לחץ. עולם הנדל"ן, בסופו של דבר, נדל"ן הוא במגמת עלייה. אם היו רואים אותי עכשיו, אז היו רואים איך אני מחזיקה את היד באלכסון, שעולה. אבל האלכסון הזה לא עולה בצורה קבועה. פה ושם יש גלים של עליות וירידות. אנחנו כרגע בעיצומו של גל כזה. הנושא של עליית הריבית משפיע מאוד משמעותי על השוק. בעיניי ומתוך הניסיון שלי בתחום, מה שקורה עכשיו זה ישיבה על הגדר. הגורמים בשוק יושבים על הגדר. גם היזמים, מצד אחד, נושא המימון שלהם, צריך לבחון אותו מחדש. וגם רוכשים. רוכשים, שוב, שצריכים מחדש להבין מה היכולת שלהם, אולי משנים טיפה את היעד של הרכישה. אולי רצו לרכוש דירה מסוימת, מבינים שהמשכנתה תהיה יקרה ממה שהם חשבו, ומחפשים עכשיו משהו אולי טיפה יותר זול. אבל לא יעזור, הפער בין הביקוש להיצע הוא עצום, נוצרים ביקושים כבושים בתקופה הזאת, ובסוף זה יתפרץ מחדש. גם מומחים למימון, מומחים בשוק ההון וכו', שאני ככה מדברת איתם, ההערכות הן שבתקופה של שנה, שנה וחצי, כל נושא הריבית יירגע, יתאזן מחדש. כנראה שהעסקים יחזרו לסדרם. צריך גם לזכור שמה שקורה עכשיו זה תיקון מסוים של הטרפת שהייתה קודם. כי אם קודם לכן דיברנו על זה שעליית מחירים של 14 אחוז בשנה זה רק 14 אחוז, לפני זה היה 20 אחוז. 14 אחוז לכשעצמו מספר מפחיד. אז יש פה לדעתי הכול ביחד. יש פה תיקון, יש פה ישיבה על הגדר, היא לא תהיה ארוכה מדי, השוק יחזור לפעילות. הניסיון מראה שהשוק בישראל מתאושש מאוד מהר ממשברים. מאוד מהר. אפילו בקורונה, חשבנו ש... אני לא, אני דווקא אז, גם אז אמרתי, רבותיי, המחירים ימשיכו לעלות, שום דבר לא ישתנה. אבל היו הרבה שחששו מהתרסקות, מנפילה, וזה לא קרה. אז אני מעריכה שגם עכשיו זה יהיה ככה.

עו"ד בראל: מה שקורה בארץ זה גם משהו שקורה בעולם. זאת אומרת, האם המגמה למעלה היא תמיד ככה, או זה שבעצם אין הקצאות של קרקע מרשות מקרקעי ישראל, זה גורם משפיע?

נחמה: אז ככה, מכיוון שאני יושבת בוועדה המייעצת לארגון השמאים העולמי, ואני בקשר רציף באמת עם שמאים מכל העולם וכן מעודכנת מה קורה, אז אני יכולה להגיד לך ככה, קודם כול נושא הריבית משפיע בכל העולם, לא רק פה. זאת מגמה שמרגישים אותה בעוד הרבה מקומות. אבל זה פחות או יותר המכנה המשותף היחיד. כי למשל גורם כמו רשות מקרקעי ישראל, רק אנחנו התברכנו, התברכנו בגורם זה. כל ההתנהלות באמת השיווקית בענף הנדל"ן שונה מאוד אצלנו מאשר במדינות אחרות. שלא לדבר על הליכי הרישוי והבירוקרטיה.

עו"ד בראל: כן, זה מטורף.

נחמה: אני תמיד ירוקה מקנאה לשמוע את הקולגות שלי מ... לא חשוב איפה, סתם אפילו לונדון. מדברים על היתר בנייה תוך שלושה חודשים, שלושה ימים, שלושה שבועות, משהו כזה.

לי: וואו.

נחמה: ואצלנו, אם נדבר על שלוש שנים, זה יהיה וואו. אז אצלנו השוק מתנהל טיפה שונה. אבל נושא הריבית משפיע לגמרי באותה צורה.

עו"ד בראל: וגם הגרף הוא תמיד בכל העולם בעלייה?

נחמה: בסופו של דבר הנדל"ן לטווח הארוך עולה, כן, כן. ההשקעה הכי סולידית והכי מומלצת, לטעמי. אני בטוחה שלא תתווכחו איתי בנקודה הזאת.

עו"ד בראל: לא נתווכח.

נחמה: כן.

עו"ד בראל: נעודד.

נחמה: שלא לדבר על זה שזה העולם הכי מרתק שיש. אני 35 שנה בעולם הנדל"ן, כל יום מחדש אני פשוט... השבועות עפים, הימים עפים. השוק נורא נורא דינמי, נורא משתנה, מרתק, מעניין. גם להיות יועץ וגם להיות שחקן, להשקיע. מאוד.

עו"ד בראל: כל כך מסכימה.

נחמה: כן.

קרין: מתחברות מאוד.

לי: ממש.

נחמה: ידעתי שתהיה לי הסכמה.

לי: הסכמה גורפת.

(צוחקות).

לי: טוב, אני לא יכולה לא להתייחס באמת לאחד הנושאים, בואי נקרא לזה החמים. יש לנו מערכת יחסים, לי כמתווכת נדל"ן, לנו כמתווכים, עם שמאים, שהיא ככה... יש בה גם מין המתח. ובאמת ככה לאחרונה, אני חושבת שאת פרסמת או שאת בעצם זו שגם הובלת את המהלך, על משהו שככה מגדיר בצורה יותר מדויקת איפה מתחיל ואיפה נגמר תפקיד המתווך, ואיפה מתחיל ואיפה מסתיים תפקיד השמאי.

נחמה: אני מודה לך על השאלה כי היא מאוד מאוד חשובה. קודם כול אין מתח ולא צריך להיות מתח. לי יש הערכה רבה מאוד לעולם המתווכים, הערכה באמת רבה מאוד. אני חושבת שהעבודה שלכם מאוד מאוד מאוד מאוד חשובה. אתם בעצם מנהלים את העסקה, אתם בעצם מנהלים עבור הלקוח את העסקה מתחילתה ועד סופה. ובד בבד עם ניהול העסקה, אתם גם ממליצים לו איזה יועצים הוא צריך בדרך, אם הוא צריך יועץ משכנתאות, אם הוא צריך עורכת דין מצוינת שיושבת כאן איתנו, ואם הוא צריך שמאי. מה שקרה זה ש... ודרך אגב, אני גם בקשר מצוין עם יושב ראש הלשכה שלכם, ואני אומרת גם לו, הרוב הגדול הם אנשים טובים, מקצועיים ומצוינים. אבל כמו כמעט בכל מקום, לצערי, יש גם תמיד את אלה שחורגים. ומה שקורה זה שיש תופעה, אומנם זה כמובן לא רוב המתווכים, אבל יש לא מעט כאלה, יש לא מעט כאלה, שעוברים על החוק בצורה בוטה. ובעיקר מטעים את הציבור. מה שחשוב פה הוא לא הפרנסה שלי כשמאית ולא הפרנסה שלך כמתווכת. מה שחשוב לכולנו זה לא להטעות את הציבור. מה שקורה זה שאותו קומץ של אנשי מקצוע, שהם פחות מקפידים, נקרא לזה, על הצד המקצועי והאתי. למשל יש סיטואציות של מתווכים וגם לא מתווכים שעורכים חוות דעת שמאית, שנראית כמו חוות דעת שמאית לכל דבר ועניין. ובזה הם מטעים הטעיה בוטה את הלקוח. שלא לדבר על זה, אני לא יודעת כמה אנשים יודעים, זו הזדמנות להגיד את זה, זאת עבירה פלילית, שהעונש שלה הוא שנת מאסר. התחזות לשמאי מקרקעין הוא עבירה פלילית, וכדאי לדעת את זה. מה שקרה זה שהובאו לידיעתנו הפרות בוטות מהסוג הזה. הוצאנו מכתבי התראה, ניסינו למנוע הליך משפטי, לא התייחסו למכתבי ההתראה, ולכן נאלצנו להגיש תביעות נגד באמת מספר מאוד מצומצם, נדמה לי ארבעה או חמישה מקרים שבהם הייתה באמת הפרה בוטה. והחלק הטוב הוא שבית המשפט באמת חידד שוב את מה שהוא מובן מאליו, חידד שוב את ההבדל בין התפקיד של המתווך לתפקיד של השמאי, ואני אגיד אותו ממש ממש בקצרה. קודם כול הגורם היחיד שמוסמך לקבוע שווי, ואני בכוונה מדגישה את המילה שווי, שווי של מקרקעין, הוא שמאי מקרקעין, שבודק את כל ההיבטים וקובע שווי. מה שעושה מתווך, ושוב, יש לי הרבה כבוד והעבודה שלכם מאוד חשובה, ואני בעצמי הרבה פעמים מפנה למתווכים כשאני חושבת שיותר מתאים שהם ייתנו את הייעוץ. מתווך בעצם יושב עם הלקוח ואומר לו, "תקשיב, אתה רוצה עכשיו למכור דירת שלושה חדרים ברחוב הרצל, קומה שלישית, שני כיווני אוויר, נהדר. בוא אני אראה לך איזה עסקאות היו באזור". הוא מוציא פלט של עסקאות, שזה בסדר גמור. מראה לו מה היו המחירים. "הדירה שלך משופצת, שווה קצת יותר וכו', מצב השוק עכשיו הוא ככה וככה. אני ממליץ לך לבקש את המחיר הזה והזה." וזה התפקיד של המתווך. עכשיו, זה מה שמתווכים רובם עושים ומבינים שזה מה שהם עושים. לכן היה צריך לחדד שמתווך מסייע לבעל הנכס להחליט מה המחיר המבוקש, או לחילופין באיזה מחיר למכור, אבל כשצריך הערכת שווי פונים לשמאי. זה בעצם ההבדל. ושוב, אני חוזרת ואומרת, ולדעתי גם הרוב הגדול מבין את זה, אני חוזרת ואומרת שאנחנו נאלצנו כאן לפעול נגד קומץ של עברייני חוק. אני חושבת שפסק הדין הזה עשה עבודה מאוד מאוד טובה ובעיקר עוזר להדק את שיתוף הפעולה ואת היחסים הטובים שבין מתווכים לשמאי מקרקעין. אני יכולה להגיד לך שלי מאוד מאוד חשוב, אני עכשיו, דרך אגב, מול יושב ראש לשכת המתווכים, איציק לוי, שהוא בחור מקסים ומקצועי, לעילא ולעילא. אנחנו עכשיו אפילו כותבים אמנה בין שני הגופים, אנחנו נעשה איזשהו כנס משותף. המטרה שלי להדק את שיתוף הפעולה ואת ההפנייה ההדדית.

לי: חד משמעית.

נחמה: בסופו של דבר אלה מקצועות שמשיקים ומשלימים אחד את השני. ממילא ביום-יום זה מה שאנחנו עושים. אנחנו מפנים הפנייה הדדית. אתם מפנים אלינו, אנחנו מפנים אליכם. וזה בעצם מה שצריך לקבוע,

לי: נכון מאוד.

נחמה: לאור אותם עשבים שוטים, שלצערי...

לי: נכון. וגם בסופו של דבר זה מאוד מאוד תורם, הקשר לניהול העסקה עבור הלקוח, כשכולם בעצם פועלים בחזית אחת.

נחמה: נכון.

עו"ד בראל: ובהמשך לניהול מערכות יחסים, כאשר לקוח לוקח משכנתה, ובעצם יש שמאות של הבנק. ושם נוצרת מערכת יחסים אולי מרובעת, אולי אפילו מחומשת. יש עורכת דין, מתווכת, יועצת משכנתאות, שמאי, בנק.

נחמה: נכון.

עו"ד בראל: ואז בעצם האם ניתן להעיר הערות לשמאות? איך מתקשרים? האם ניתן לקבל? מפני שלפעמים כן מקבלים עותק של השמאות, לפעמים לא. זה לא אחיד, זאת אומרת, דרך הפעולה.

נחמה: את נוגעת בנקודה סופר סופר חשובה, וזה נהדר שאנחנו מנצלים את הפלטפורמה החשובה הזאת שלכן כדי לתת את המידע הזה לציבור. מאוד מאוד מאוד חשוב לעשות את ההבחנה בין שמאות שנערכת לצורכי משכנתה לבין שמאות שנערכת למטרות אחרות, אפילו למטרת מכירה, למטרת שווי שוק. חשוב גם לדעת שיש פורמטים שונים של שומות שנערכות לצורך משכנתה. יש מה שנקרא שומה מקוצרת, יש שומה מורחבת. מה שחשוב לדעת, ששומה שנערכת לצורך משכנתה, זה חלק מהתהליך הפנימי של הבנק, כאשר הוא בוחן את הנכס ומחליט האם הוא מוכן לשעבד ובאיזה תנאים. בעצם זה סוג של נייר פנימי. דרך אגב, באופן בסיסי, בכלל, הבנק היה אמור לגבות מהלקוח את התשלום על השומה, כחלק מעלויות העסקה ולשלם לשמאי, כמו שהוא משלם עמלות לאנשים אחרים שמעורבים בתהליך הזה. מסיבות כלשהן, לא חשוב כרגע למה, נוצר מצב שהלקוח משלם ישירות לשמאי, אפילו שזה בעצם חלק מעמלות ניהול העסקה של הבנק. יותר מזה, גם לבנקים שונים יש בקשות שונות מהשמאים, כל אחד באמת לפי הצרכים הפנימיים שלו והנוהל שלו. זה בסדר. זה שירות ששמאי המשכנתאות נותנים לבנק.

איפה הבעיה ולמה אני מודה לך על השאלה? הבעיה היא שהציבור לא תמיד יודע ששומה שנערכה לצורך בנק לא בהכרח לוקחת את כל הפרמטרים שצריך לקחת בחשבון כשמדובר על שווי שוק. הבנק, מטבע הדברים, רוצה להיות זהיר. למשל אם יש שטחים ללא היתר, אם יש פוטנציאל בנייה שעוד לא ברור. גם אם השוק החופשי משלם למשל על אותו פוטנציאל, הבנק אומר "אל תביא את זה בחשבון, אני רוצה להיות שמרן, אני לא לוקח סיכון". נורא נורא נורא נורא חשוב לבצע שומה טרום רכישה, בלי קשר בכלל למה שעושים אחר כך לטובת המשכנתה, כי פה אפשר להציל אנשים, ואני מנצלת פה את הבמה הזאת, אתן כולכן...

עו"ד בראל: אנחנו כולנו לדעתי מפנות.

נחמה: בעולמות שלה.

עו"ד בראל: כן.

נחמה: זה דרמטי, זה דרמטי, כי רק אתמול שמעתי על אדם שחשב שהוא קונה דירה והוא קנה מחסן. זה קורה הרבה, כמו שאתן יודעות. שלא לדבר על זה שמי שחשב שהוא קונה דירת ארבעה חדרים, ואז התברר שדירה אחת (חדר אחד) מתוך הארבעה הוצמדה לדירה השכנה. יש המון המון המון מצבים כאלה, והמומחה לבדוק את הדברים האלה הוא שמאי. מדובר כאן בעלות פעוטה יחסית לשווי הדירה, שזו העסקה, אולי, הכי גדולה שבן אדם עושה בחיים שלו. ולכן, קודם כול באמת מאוד מאוד חשוב את העניין הזה של שומה טרום הרכישה. באמת לדעתי אדם שקונה נכס מקרקעין בלי לבצע שומה טרום רכישה על ידי שמאי, אני לא רוצה להגיד טיפש, אני אגיד אמיץ. רשלן, לא יודעת. בכל זאת אנחנו גם בשידור וזה. המילה הראשונה שאמרתי, אני לא אחזור עליה, אבל... אבל זה בין רשלנות לבין אומץ. כאילו, כשאתה קונה מכונית בכמה עשרות אלפי שקלים, אתה הולך לדינמומטר. אתה קונה דירה במיליוני שקלים פעם בחיים, אתה לא משקיע כמה אלפי שקלים אצל שמאי?

עו"ד בראל: אני מסכימה. ממש.

קרין: זו נקודה קריטית. אנחנו תמיד תמיד ממליצות, שלושתנו, אנחנו תמיד ממליצות,

נחמה: מעולה, מעולה.

קרין: לעשות שמאות מוקדמת, משלל הסיבות שציינת. חריגות בנייה, היתרים.

נחמה: נכון, נכון.

קרין: גם במובן של שווי נכס, בסופו של דבר, כן, זה משפיע גם על המימון.

נחמה: נכון.

עו"ד בראל: השמאות המוקדמת, כן אני לוקחת אותם לשמאות מוקדמת של שמאי מהבנק. זאת אומרת, אני כן אבקש...

קרין: נכון, אנחנו תמיד מוציאים הפניה בעצם מהבנק, כדי שזה כבר יתאים גם לצורכי המימון.

נחמה: זה בסדר, זה מצוין. למרות שבהחלט יש הרבה מאוד מקרים גם שמקבלים שמאי שהוא לא בהכרח מהרשימה.

קרין: נכון.

נחמה: בהחלט בהחלט חשוב שבאמת תהיה שומה טרום רכישה. עכשיו, מה קורה? אני כן אחזור לשאלה שלך. יש בעייתיות באמת עם הנושא הזה של העברת המסמך ללקוח. חלק מהבנקים מבקשים את זה, חלק לא. הסכנה שיש בזה, זה שמי שמקבל את ההעתק הזה צריך להבין שזאת שומה שנעשתה רק למטרה הזו. למשל כבר נתקלתי במקרים שאנשים הגישו שומה כזאת למשל בבית משפט, כחוות דעת מומחה.

קרין: זאת אומרת, החשש הוא שהלקוח ישתמש בהעתק של הדוח למטרות אחרות.

נחמה: בדיוק. עכשיו, תשימו לב, אתן כיועצות וכל מי שמקשיב לנו, שמאי תמיד כותב בסוף חוות הדעת שחוות הדעת מיועדת רק למטרה שלשמה היא נערכה. אבל לקוחות לא תמיד מתייחסים לזה. אז זה גם המקום שלכם להאיר את תשומת הלב. לכאורה יש עליו אחריות, אם אדם לקח שומה שנעשתה לצורך משכנתה והגיש אותה לבית משפט, לכאורה הוא עשה דבר שאסור לעשות. אבל לך תסביר ולך תדיין ולך תגיד לשופט שלא שם לב וכו' וכו'. עדיף למנוע את זה מראש. אז כאן מאוד מאוד חשוב, שומה טרום רכישה, שומה שנערכה לבנק, רק למטרה הזאת לעשות בה שימוש. בעצם כשאתה מקבל את ההעתק, זה חלק ממסמכי העסקה, אתה לא יכול לעשות בזה שימוש. עוד פעם, לא כי אסור. כי אתה יכול לגרום לעצמך נזק גדול. זה בעצם מה שיותר חשוב.

עו"ד בראל: מסמך פנימי, כמו שאת אומרת.

נחמה: בדיוק כך. כן, לגמרי.

לי: עכשיו, אני חושבת שגם מאוד מעניין, אני יכולה להגיד לכם, אני רואה את זה ככה הרבה בתל אביב, שנושא ההתחדשות העירונית הוא מאוד אנדרסטייטמנט רווח. יש שיגידו אפילו עיר בבנייה. שיש הרבה בעלי נכסים שככה מתעדים לצאת מהנכס לשנה, שנתיים. והיזם כנגד, שבעצם עושה תמ"א 2. בתמ"א 1 היום דווקא גם יש תשלומי שכירות, אבל זה לא תמיד. אז בעצם רוצים לקבל איזושהי אינדיקציה כמה היזם אמור לשלם בתקופה הזו, כי לפעמים בעלי הנכסים בעצמם הם אלו שגרים בדירות. והשאלה היא בעצם, מאיפה שואבים את הנתונים כבנצ'מרק (בוחן ביצועים)? כי אנחנו יודעים שבמכירה, אז יש לנו את רשות המיסים, אבל בהשכרה, אז ככה באמת מעניין לשמוע.

נחמה: אז ככה, קודם כול, התחדשות עירונית זה עולם הנדל"ן הישראלי היום. כלומר, זה השוק. זה בעצם השוק. יהיה ככה לפחות בעשור הקרוב. תמיד כשאני מדברת על התחדשות עירונית, אני מזכירה את המילה שאנחנו לא אוהבים להיזכר בה, אקספוננציאלי. זוכרות את המילה אקספוננציאלי?

לי: וואו.

נחמה: אי אפשר שלא.

לי: צמרמורת.

נחמה: אבל זה בדיוק מה שקורה, ההתפתחות היא אדירה. דרך אגב, בעיניי זה התחיל הרבה בתקופת מחיר למשתכן, שהייתה אסון לאומי בעיניי, אבל זה לשיחה אחרת. ובעצם מחיר למשתכן רוקן את השוק מקרקעות, כי כל קרקעות המדינה שווקו רק למטרה מסוימת מאוד מאוד חשובה, הילדים שלי בעצמם הם בגיל שבאמת מחפשים דירות, אבל עדיין התוכנית הזו גרמה נזק אדיר. ואז מה שקרה, זה שיזמים שרצו לבנות הבינו שמאגר הקרקעות היחיד שיש הוא פרויקטים של תמ"א ושל פינוי-בינוי. בעבר זה היה יותר תמ"א, היום זה כבר יותר פינוי-בינוי. וזה מה שנתן דחיפה אדירה. אז הדבר היחיד הטוב שיצא ממחיר למשתכן, דחיפה אדירה לפינוי-בינוי.

ועכשיו לשאלה שלך. אז באמת אחד התפקידים החשובים של שמאי שמלווה פרויקט של התחדשות עירונית, בין אם זה תמ"א ובין אם זה פינוי-בינוי, הוא הקביעה של דמי השכירות לתקופת הבנייה. אני בעסק הזה של התחדשות עירונית ממש ממש מההתחלה שלו בארץ, שזה לא לפני הרבה זמן, 15-16 שנה. בנדל"ן זה לא הרבה זמן. דיברנו על הזמן שלוקח להוציא היתר בנייה, אז שניים-שלושה היתרי בנייה, משהו כזה. ובהתחלה זה היה די פשוט, למעשה יוצאים לשוק, בוחנים מה השכירות המקובלת על דירה דומה לדירה שמפנה הדייר, ונותנים את האומדן. עם הזמן זה הפך להיות הרבה יותר מורכב, בדיוק מהסיבה שציינת, כי יש עומס של פרויקטים, גם הפרויקטים הרבה יותר גדולים. אם פעם היינו מדברים על כמה עשרות דירות, אז היום מדברים על פינוי של מאות דירות. יש לי פרויקט אפילו שמפנה 400 דירות. אומנם לא בתל אביב, אבל לא משנה. גם בתל אביב פרויקטים הרבה מעל 100. 100 דירות, 200 דירות, כמו כלום. וכשיוצא מספר גדול של דירות בבת אחת לשוק, זה לא פשוט למצוא דירה חלופית. שלא לדבר על זה שאתה לא הפרויקט היחיד, ואתה מוקף בעוד פרויקטים. בעצם מה שקורה היום, ערים למשל כמו חולון, שיש שם תוכנית 619, ערים שיש בהן גם תוכניות מתאר שגם מעודדות את העניין הזה, אז היום, וזה מאוד מאוד חשוב באמת פה לומר למאזינים שלנו. כבר בשלב חתימת ההסכם עם היזם צריך לתת את הדעת להגדרה איך יעשו את אומדן השכירות כשיגיעו לשם. כי אני כשמאית, שמגיעה לשלב שמעריכה את דמי השכירות, אני יכולה לעשות רק מה שההסכם קובע. אני כבולה לכללי האתיקה שלי, למה שההסכם קובע. ואם ההסכם לא צופה מראש, יכולה להיות בעיה. ונותן לי הדייר איזשהו מקדם ביטחון על העניין הזה, אז אני יכול להיות בבעיה. ואני אתן דוגמאות. יש הסכמים, למשל, שקובעים פאושלי. הסכום שיינתן לדייר יהיה 20 אחוז יותר מהערכת השמאי, למשל. או לתת לשמאי מרווח. הרי, לכאורה, אנחנו צריכים להעריך את דמי השכירות הרלוונטיים ברחובות הסמוכים, בשכונה הסמוכה. ואז הוא אומר, אם השמאי רואה שיש קושי למצוא דירות בסביבה המאוד מאוד קרובה, להתרחב ולתת ערכים שיספיקו גם לשכונות אחרות, אפילו אם הן יותר יקרות. בקיצור, שאלה סופר חשובה, והזמן לטפל בזה הוא זמן חתימת ההסכם. מה שלא נכנס להסכם, עורכת הדין פה מהנהנת במרץ. אז מה שלא נסגר בשלב חתימת ההסכם, אחר כך יהיה מאוד קשה לשנות, אז שימו לב לזה כבר שם.

לי: נחמה, אני חייבת לשאול אותך, אני הרבה פעמים נתקלת בזה בשוק, למשל שככה שתי אחיות ירשו עכשיו איזשהו נכס, והן רוצות להבין מה המחיר הנכון, ואז הן מקבלות משמאי למשל שישה מיליון, אך שבפועל זה לא ממש תואם את מחיר השוק, כי אני יודעת שבמקרה הטוב הם יוכלו לקבל חמישה מיליון. אז מה אנחנו עושים? יש לנו איזו סיטואציה קצת מורכבת. למה זה קורה, ואיך את חושבת שאפשר ונכון להתמודד עם זה?

נחמה: את בעצם מדברת באופן כללי על פערים שיש בין שומות לבין מה שאפשר בסוף...

לי: בדיוק.

נחמה: מה שקורה בסוף בפועל בשוק. יש לזה הרבה סיבות. יש לזה הרבה סיבות. פה באמת צריך לעשות את ההבחנה בין מה ששמאי מעריך. שמאי מעריך שווי שוק של נכס, אותו שווי אובייקטיבי שתואם רצונות של משתתפים רבים בשוק, של הרבה מאוד קונים, הרבה מאוד... אני לא אחזור לשיעור מבוא לשמאות ואלאה אתכם בהרצאה שלי בנושא הזה. יש לשווי שוק הגדרת בית ספר כזאת עם הרבה מאוד מרכיבים. אבל שמאי מכוון לשם. שמאי מכוון לשם. ועדיין, בפועל, כל עסקה כזאת שאתן מטפלות בה, בסופו של דבר נקבע בה מחיר. המחיר יכול לסטות משווי השוק גם כלפי מעלה וגם כלפי מטה. אני בהרצאות שלי תמיד מספרת על אותה כלה שפשוט חייבת בכל מחיר לגור בבניין של חמותה, ומוכנה לשלם אפילו 20 אחוז יותר ממחיר השוק של הדירות. אני מדברת עליה כבר הרבה שנים, עוד לא מצאתי אותה, למרות שאני מתה על כלתי.

(צוחקות)

נחמה: אז במקרה שלנו, הבדיחה הזאת לא תופסת. אבל אם להיות רגע רציניים, יש הרבה מאוד מקרים שבהם יש שיקול סובייקטיבי של צד אחד, שבסוף מביא את המחיר למחיר יותר משווי השוק או נמוך יותר. יכולות להיות כאן הרבה נסיבות. דרך אגב גם, אסור לשכוח שכדי לקבל את שווי השוק, ומי כמוכן יודע את זה, צריך שהנכס יעמוד על המדף מספיק זמן. עכשיו, דווקא הסיטואציה שאת מדברת עליה, של סכסוך או מימוש מהיר, מה שאנחנו קוראים, או כינוס נכסים, שם הרבה מאוד פעמים באמת מקובל לעשות הפחתה. כי כאשר יש מכירה מאולצת וצריך למכור את הנכס סתם בשלושה, ארבעה, חמישה חודשים ולא לחכות שנה שצריך כדי להגיע למחיר הנכון, אז הרבה מאוד פעמים יש הפחתה. דבר נוסף הוא שבאמת יש מצבים, כמו היום, של איזשהו שינוי פתאומי, למשל כמו עליית הריבית. יכול להיות שהשומה נערכה לפני חצי שנה או לפני שנה, עוד לפני שחלו שינויי הריבית, ואז פתאום יש איזשהו שינוי חד שעוצר את השוק. השומה לא יכולה לצפות את זה. דרך אגב, יכול באמת להיות שהשומה נערכה לפני איזשהו זמן, ואם היו מעדכנים אותה, אולי היום השמאי היה כבר קובע סכום נמוך יותר.

אני רוצה טיפה להרחיב את השאלה, ובזה לסיים את התשובה, הייתה באמת תקופה לפני שהריבית עצרה קצת את השוק, הייתה תקופה גם של השתוללות. ואז למשל היו מכרזים ששמאים, עבור המדינה אפילו, גם מכרזי רמ"י וכו', ששמאים קבעו שווי, שווי בסיס לעסקה, ואז פתאום מגיע יזם, לא אזכיר שמות, משלם כפול. מה קרה? איך השמאים לא מבינים מה הם עושים? ואז אמרתי, ואני אומרת גם עכשיו, ששמאים זה הגורם השפוי היחיד בשוק שנשאר יציב. כי אם אז היינו מקפיצים את השומות כפול בגלל עסקה חריגה אחת כזאת או אחרת, לא יודעת לאן היינו מגיעים. אז שמאי מחפש את אותו שווי שוק. אם יש שינויים, הוא מתאים את עצמו אחרי שהם קורים. אנחנו לא יכולים לצפות אותם ואין כוונה גם שנצפה אותם מראש. ויכול להיות שהייתה פה סיטואציה סובייקטיבית של רצון למכור את הנכס יחסית מהר, וכנראה בגלל זה התקבל מחיר יותר נמוך.

לי: אי אפשר לסיים את הפודקאסט שלנו בלי להתייחס לנקודה מאוד מעניינת בחיים שלך. בכלל, אנחנו מאוד מעריכות ויודעות שככה במיעוט, במקצוע שדווקא המיעוט הנשי הוא בולט, כיף לראיין ולפגוש מישהי כמוך.

נחמה: תודה.

לי: שעל אחת כמה וכמה גם בחרה תחביב מאוד מאוד מעניין, נהיגת מרוצים.

נחמה: ואני פחדתי שלא תשאלי.

(צוחקות).

נחמה: אז אפרופו דרך אגב, ההערה שלך קודם, רק במשפט אחד לנושא המגדרי, שאני נשאלת עליו מן הסתם כל הזמן, כי אני גם במקצוע גברי וגם תחביב בעולם של גברים וכו'. אני תמיד אומרת שאני לא נמצאת בשום מקום לא בגלל שאני אישה ולא למרות שאני אישה. אני בן אדם שמביא איתו לעולם את מה שהוא מביא, וככה אני רואה את זה.

כן, אז אני אלופת ישראל בנהיגת מרוצים.

לי: וואו וואו וואו.

נחמה: מודה באשמה.

קרין: שאפו גדול.

נחמה: מודה באשמה. וטוב, אם היו רואים אותי עכשיו, היו רואים את החיוך שנמרח מאוזן לאוזן, אבל אתן אחר כך תספרו לחבר'ה. כן, זה פשוט עולם מרתק, מדהים, אנרגיה מטורפת. בדיוק ההשלמה שאני צריכה לעולם הרציני הזה של פסקי דין, של דיונים, של ניירת, של ככה להיות רצינית. כן, אני ממליצה לכל אחד.

קרין: אנחנו מקוות שאת לא נוהגת מהר מדי שם.

נחמה: דווקא בכביש אני בסדר. במסלול אני...

קרין: את לא מיישמת את המסלול במציאות.

נחמה: במציאות לא.

(צוחקות)

נחמה: אני שומרת את האנרגיות המטורפות למסלול. שם כן. שם אני מוציאה הכול.

לי: נחמה היקרה, תודה רבה לך שבאת והתארחת אצלנו. תודה לכן, קרין וענבר. ואנחנו נמשיך, נמשיך לתת נדל"ן all over.

נחמה: תודה לכן, היה תענוג, ושמחתי.



 

לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה

Comments


bottom of page