חיות כיס - כיסון 24: איך מחושב השינוי במחירי הדירות?

אין הרבה נתונים סטטיסטיים שמעוררים אמוציות כמו מדד מחירי הדירות. תמיד יהיו מי שיטענו שהוא לא משקף את המציאות, במיוחד בתקופה הנוכחית שבה המצב בשוק הזה הפך למורכב מאוד. אז הלכנו לדבר עם האיש שאחראי על המדידה הזאת בלמ"ס, וקיבלנו ממנו הסברים, וגם כמה נתונים חדשים. למשל: איך נראית העלייה במחירי הדירות אם משקללים לתוכה גם את מבצעי המימון הנדיבים של הקבלנים?

---

תאריך עליית הפרק לאוויר: 24/03/2025.

‏[חסות]

‏קריינית: אתן מאזינות ואתם מאזינים ל"כאן הסכתים", הפודקאסטים של תאגיד השידור הישראלי.

‏דורון: אנחנו צריכים כל הזמן להיצמד לנתונים, למתודולוגיה. גם אם אני יודע שזה לא תמיד תואם את רחשי העם, אנחנו מפרסמים את הנתונים שאנחנו מקבלים. אני לא משחק איתם, לא אונס את הנתונים להגיד משהו אחר, אלא נצמד למתודולוגיה שנקבעה.

‏שאול: היי, אני שאול אמסטרדמסקי, ואתם מאזינים לעוד כיסון, כלומר פרק אקטואלי ומהיר מבית "חיות כיס", והפעם - איך בעצם יודעים אם מחירי הדירות בישראל עולים או יורדים? הכלי המרכזי שעוזר לענות על השאלה הזו, הוא מדד מחירי הדירות שמפרסמת הלמ"ס, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אחת לחודש. וכבר בנקודה הזו, כשאנחנו ממש בתחילת הכיסון הזה, חשוב לי לחדד משהו. מדד מחירי הדירות הוא לא מחירי הדירות, הוא המדד של מה שקורה למחירי הדירות. כשם שמדד המחירים לצרכן הוא לא המחיר של מוצר ספציפי כלשהו, וגם לא המחיר הכולל של סל המוצרים הספציפי שאתם צורכים כל שבוע, גם מדד מחירי הדירות הוא לא.

‏הוא מדד, מדד משוקלל, שמנסה לאמוד מה קרה למחיר הממוצע של הדירה הישראלית הממוצעת. וכמו שאין באמת במציאות סל צריכה ממוצע, כי כל משפחה צורכת מוצרים אחרים, בכמויות אחרות ובתדירות אחרת, כך גם אין דירה אחת ממוצעת. דירת שלושה חדרים בת 80 שנה משכונה מסוימת בירושלים לא דומה בשום צורה לדירה חדשה מהניילונים שנבנתה במסגרת מחיר למשתכן באופקים. זה פשוט לא אותו המוצר. אבל עדיין, המדד לוקח את כוווולן, את כל הדירות בישראל, ואחת לחודש מתיימר להגיד מה קרה למחיר, לא של דירה ספציפית, אפילו לא של סוג דירה ספציפית - ארבעה חדרים או חמישה חדרים או דירה חדשה או ישנה, אלה מדדי מחירים נפרדים שהלמ"ס מפרסמת. המדד הכללי, מדד מחירי הדירות ממצע את הכול, ונותן תשובה - עלה או ירד ובכמה. וזה קצת משונה. איך מודדים את זה? כדי לענות על כל השאלות האלה, הלכתי לפגוש את דורון.

‏[פונה אל דורון] אני אשמח בהתחלה שתציג את עצמך, איך קוראים לך ומה אתה עושה בחיים?

‏דורון: שמי דורון, כלכלן, סיימתי לימודי דוקטורט שעסק בקשיחות מחירים, נמצא בלמ"ס סדר גודל של 24 שנים, עוסק בעולם הנדל"ן, אבל גם בעולמות של מחירים לקמעונאים, במסגרת מדד המחירים לצרכן גם.

‏שאול: אתה איש שמודד את מחירי הדירות?

‏דורון: כן, אני. מודה באשמה.

‏שאול: עד 1999, מחירי הדירות היו חלק ממדד המחירים לצרכן, שמתפרסם בכל חודש. מאז הם לא, כי בכל העולם החליטו להוציא את זה מהמדד הראשי. מה שנכלל היום במדד הוא משהו שנקרא "שירותי דיור בבעלות הדיירים", והייתי יכול להיכנס פה לאיך מודדים את זה, אבל האמת היא שזה לא חשוב לצורך הכיסון הזה. אז ברשותכם, בואו נגיע לאיך מודדים את מדד מחירי הדירות. מדד מחירי הדירות מתפרסם כל חודש, במקביל למדד המחירים לצרכן, אם כי הוא טיפה בדיליי, כלומר, הוא לא משקף את מה שקרה למחירי הדירות לפני חודש, אלא לפני חודשיים. למה? פשוט כי יש דיליי מהרגע שעסקה לרכישת דירה נחתמת ועד שהנתונים מגיעים ללמ"ס.

‏דורון: אז קודם כל המטרה שלנו זה לשקף את השינויים שחלו במצבת הדירות בישראל, וכדי לעשות את זה אני משתמש בעסקאות. בעסקאות יש לי בעצם את המחיר של הדירה, אני יכול, בשיטה שתכף אני אסביר אותה, להגיד מה קרה למחירים. בגלל שאני רוצה לשקף את מצבת הדירות, אז אני מייצר איזשהו מדגם, אני מקבל את הנתונים ומתקן את המדגם כך שהוא ישקף את מצבת הדירות.

‏שאול: הבנתם? לא הבנתם? אתם לא אשמים. בואו נפשט את זה. את הנתונים הלמ"ס מקבלת מרשות המיסים. אלה נתונים של מערכת שנקראת כרמ"ן, והם כוללים לא רק את מחיר הדירה, אלא גם פרמטרים נוספים - שטח הדירה, שנת הבנייה שלה, כאלה מן דברים. זה כלי העבודה המרכזי שהלמ"ס עובדת איתו. וכשדורון אומר "מצבת הדירות", הוא בעצם מתכוון לכל הדירות שקיימות בישראל. אם למשל היינו מדברים על סקר פוליטי, סקר מנדטים כזה, אז הסוקרים היו משתמשים במדגם מייצג של ישראלים כדי לאמוד את האוכלוסייה הישראלית כולה. במקרה הזה, דורון משתמש בנתונים של עסקאות נדל"ן חדשות, ומהן הוא צריך להסיק מה קרה למחירי כל הדירות בישראל, כולל אלה שלא ניקנו ונמכרו החודש. וכדי לעשות את זה, הוא צריך להפעיל כמה מניפולציות סטטיסטיות. לא מניפולציות במובן הנכלולי, הוא לא סוחט רגשית את הנתונים, הוא פשוט מתאים אותם כדי שישקפו את כל אוכלוסיית הדירות.

‏דורון: נותן דוגמה. נניח שנמכרו הרבה דירות דווקא באזור הדרום ומעט דירות באזור המרכז, אז הייתי בעצם מושפע מהעסקאות שבוצעו באזור הדרום, ויכול להיות שבאזור הדרום דווקא יש ירידת מחירים. אני לא רוצה לשקף את מה שקרה, את המכירות שבוצעו, ולכן אני אבצע תיקון. אם רוב הדירות דווקא נמצאות באזור המרכז, אני אתן משקל לדירות ולמגמה של הדירות באזור המרכז, כך שזה ייתן את החשיבות היחסית הנכונה.

‏שאול: נהפוך את זה לדוגמה מספרית שנייה. נניח שבחודש מסוים יש 1,000 עסקאות נדל"ן, 1,000 דירות שנמכרות ונקנות, ונניח ש-700 מתוכן הן עסקאות בבאר שבע, עוד 200 באזור הצפון, ורק 100 באזור המרכז. למה? כי בדיוק הסתיימו שם כמה פרויקטים מאוד גדולים, בבאר שבע ובצפון. ונניח שהמחירים בעסקאות האלה משקפים יציבות מוחלטת במחירים, שהם לא עלו לעומת החודש הקודם וגם לא ירדו. אבל היקף הדירות בבאר שבע הוא די קטן ביחס לכל הדירות בישראל, ובפרט ביחס לאזורים היותר מאוכלסים, כמו אזור המרכז. לו הלמ"ס הייתה לוקחת את המחירים האלה כמו שהם, וקובעת שבכל המשק הייתה יציבות מחירים, זו הייתה טעות, כי הדירות בבאר שבע לא משקפות כמו שצריך את כל היצע הדירות במדינת ישראל. ולכן, הם יתנו משקל-יתר למה שקרה דווקא ב-100 העסקאות באזור המרכז. ואם שם הייתה דווקא עליית מחירים, אז זה ישפיע יותר על מדד מחירי הדירות מאשר הדירות בבאר שבע.

‏זו לא דוגמה אמיתית, אלה סתם מספרים שאני המצאתי כדי להמחיש את השיטה. אל תתייחסו אליהם כאילו זה מה שקרה בפועל. אני מבהיר את זה כי לא חסרות קונספירציות סביב המדדים של הלמ"ס, ואני ממש לא מעוניין לתרום לקונספירציות האלה. מה שהיה חשוב לי שתדעו לגבי איך מודדים את מדד מחירי הדירות, הוא שהלמ"ס לא באמת מודדת את מחירי הדירות. היא לא יכולה, היא לא יכולה ללכת לדירה שלא נמכרה, ולהסתכל עליה ולהגיד כמה היא שווה כל חודש מחדש. הלמ"ס היא לא לשכת השמאים. אז היא לוקחת את הדירות שכן נמכרו בחודש מסוים, גם חדשות, גם מיד שנייה, ומהן היא מסיקה על ידי מניפולציות סטטיסטיות, מה קרה למחירים של כל הדירות, גם אלה שלא נמכרו. כלומר, שחלק קטן מאוד מהשוק בכל חודש, כמה אלפי דירות בסך הכול, משפיע על מדד המחירים של כל הדירות בישראל. כלומר, יותר מ-2 מיליון דירות. ככה עובדת השיטה. מאתגר? מאתגר.

‏[מעברון מוזיקלי]

‏דורון: אז מה שהכי מאתגר זה שדירות זה לא מוצר הומוגני. אני לא יכול לקחת דירות, בניגוד לחלב, ששמה נורא קל לעקוב אחרי מוצר עם אותם מאפיינים. בדירות יש לך הרבה מאפיינים. יש דירות גדולות יותר, ישנות יותר, באזורים יותר נחשבים, פחות נחשבים. ואת כל זה אני צריך בעצם לתקנן לאיזשהי רמת איכות, כך שאני אוכל להגיד מה היה השינוי הנקי במחירים, ושאני לא אהיה מושפע מכל מיני מאפיינים של איכות.

‏שאול: תנשמו רגע, יופי, הנה יש דוגמה.

‏דורון: אני לא ארצה להשוות, למשל, דירת שלושה חדרים לדירת חמישה חדרים, כי זאת לא עליית מחיר, כן? זה הבדלי איכות.

‏שאול: אוקיי, זו הבעיה. מה הפתרון? אז הפתרון הוא כלי סטטיסטי שנקרא רגרסיה. זה סוג של נוסחה מאוד מתקדמת ודינמית. הלמ"ס לוקחת את המחירים שבהם דירות נמכרו, ומכניסה אותם לרגרסיה. ואחר כך היא גם מזינה את כל המשתנים הנוספים שמשפיעים על איכות הדירה, למשל, הגודל שלה, ושנת הבנייה, ומספר החדרים, ומיקום, ועוד ועוד ועוד. ונניח שהמחיר עלה מחודש לחודש ב-X אחוזים, נגיד 10 אחוזים, סתם אני אומר, כן? הרגרסיה תקזז מה-10 אחוזים האלה את כל עליית המחירים שהיא לא אמיתית, אלא פשוט נובעת מהבדל באיכות הדירות, למשל, כי החודש נמכרו דירות יותר גדולות מאשר בחודש הקודם, או דירות באזור יותר מבוקש, ולכן יותר יקרות, וכולי וכולי. אחרי שהרגרסיה תקזז את כל השינוי במחירים שאפשר להסביר על ידי הבדלים באיכות הדירות, תישאר שארית. שארית שהרגרסיה לא תדע להסביר. וזו, השארית הזו, היא השינוי האמיתי במחירי הדירות כלפי מעלה או כלפי מטה. ותאמינו לי שזו הייתה הדרך הכי פשוטה שאני מסוגל להסביר את הדבר הבאמת מאוד מסובך הזה. ובאמת, רק גירדתי פה את פני השטח.

‏דורון: הרעיון הוא באמת לא להיות מושפעים מהבדלי איכות. בתקופה אחת יכולות להיות דירות עם איכות גבוהה, בתקופה אחרת יכולות להיות דירות באיכות יותר נמוכה. הרעיון הוא לנטרל את כל הבדלי האיכות. והדרך לעשות את זה זה רגרסיה הֵדוֹנית, זה השם המקצועי.

‏שאול: אני מרגיש שבכל זאת צריך לתת פה דוגמה מוחשית. בוא ניתן דוגמה מוחשית. נניח ש… לאמא שלי יש דירת ארבעה חדרים בפתח תקווה, זה בניין שאני חושב שבנו אותו בשנות ה-90. נניח שהיא מוכרת את הדירה שלה, ובמקביל, ארבעה בניינים לידה, איפה שעשו פינוי-בינוי ועכשיו יש דירה חדשה, מישהו גם מוכר את דירת ארבעת החדרים שלו, אבל היא חדשה, וזאת דירה בת 50 שנה, 40 שנה. איך אתה מתמודד עם ההבדלים בין הדירות האלה?

‏דורון: אז אני לא צריך לעשות את זה, לשמחתי. הרגרסיה יודעת לעשות את זה לבד, ברגע שאני מספק את כל המידע עבור דירה. אם אני אומר שהדירה נבנתה בשנה מסוימת, לפני 50 שנה, לעומת דירה חדשה, במקום מסוים, אם אני מדווח על גודל הדירה, כל משתנה שהוא רלוונטי, וככל שיש יותר משתנים שהם באמת מובהקים, אז חשוב לנו לכלול אותם. הרגרסיה תדע להגיד לי מה היה השינוי בין שתי תקופות. היא מנטרלת את כל הבדלי האיכות, ומאפשרת קבלה של שינוי מחיר נקי.

‏[מעברון מוזיקלי]

‏שאול: ובכל זאת, על אף שמדובר פה ברגרסיית על-חלל, היא לא חפה מבעיות. אחת הביקורות למשל, שנשמעת על הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, זה שהיא עלולה לפספס שינויים בביקוש, שלא ניתן להם ביטוי במאפייני הדירה שרשות המיסים מעבירה. למשל, שבתחילת המלחמה, הישראלים עברו לקנות בעיקר דירות עם ממ"ד, והמאפיין הזה, דירה עם ממ"ד, הוא לא מופיע בנתונים שרשות המיסים מעבירה ללמ"ס. ואז, כך המבקרים אומרים, זה רק נראה ללמ"ס כאילו מחירי הדירות עלו, כשבפועל, הישראלים שקנו דירות באותו הזמן היו מעוניינים בדירות שמובן מאליו שהן יקרות יותר, כי יש בהן ממ"ד. אבל בפועל המחירים עצמם לא השתנו, רק המאפיינים של הביקוש השתנו. אז דורון חושב שהביקורת הזאת, איך אני אגיד את זה בעדינות, חסרת כל בסיס, וגם יש לו נימוק.

‏דורון: עכשיו הסיפור של הממ"ד הוא סיפור יחסית פשוט, כי מה שקרה בישראל זה עד 1991 דירות נבנו ללא ממ"ד, ואחרי 1991 יש חובה, כל הדירות נבנות עם ממ"ד. את הבדיקה הזאתי יכולנו לעשות גם בלי הנתונים, ועשינו אותה בעבר. ההשפעה היא מאוד מאוד זניחה, ברגע שאתה מפקח על זה.

‏שאול: במילים אחרות, דורון אומר - תקשיבו, זה נחמד שאתם חושבים שאנחנו לא יודעים לזהות את השינוי בביקוש, ואת זה שאנשים קונים יותר דירות עם ממ"ד, אבל אנחנו כן. כי אנחנו יודעים מה שנת הבנייה, ולכן אנחנו יודעים אם יש או אין ממ"ד בדירה, גם אם לא אמרו לנו מפורשות. וכשבדקנו, ראינו שזה לא מה שמסביר את העלייה במחירים. ועדיין, אפשר לחשוב על מצב אחר שהלמ"ס כן מפספסת, של דירות ישנות, כאלה שנבנו לפני 1991, אבל הוסיפו להן ממ"ד אחר כך, במסגרת תמ"א למשל. את זה, ההסתמכות על שנת הבנייה תפספס. דורון מודע לזה, ולכן הוא לא הסתפק בתחושת הבטן שלו, אלא גם בדק את הנתונים, כי לאחרונה רשות המיסים התחילה לאסוף את הנתון הזה - איפה יש ממ"ד ואיפה לא, והעבירה את הנתונים ללמ"ס. אז דורון לקח את הנתונים, והכניס אותם לרגרסיה, ובדק מה יצא.

‏דורון: עד אתמול, בעצם, לא היה לנו את הנתונים האלה. אתמול קרה, היום המיוחל הגיע, וקיבלנו את הנתונים האלה.

‏שאול: אז ככה, חצי מהדירות שנמכרו בחודש האחרון הן חדשות מהניילון, כלומר, בוודאות יש בהן ממ"ד. מתוך החצי שנותר, 80% נבנו אחרי 91', כלומר שיש בהן ממ"ד. כלומר, נשארנו עם 10% מהדירות.

‏דורון: בתוך היתרה אנחנו רואים שזה דירות שנבנו לפני 1991, ובנו להם ממ"ד, יש סדר גודל של 100 דירות. זה מספרים מאוד קטנים, אני מדבר על קובץ של 8,000. ואז בדקנו, אנחנו תמיד שמחים לבדוק כל טענה, מה שניתן לבדוק ויש נתונים. עשינו את אותה הרצה, כאשר אנחנו כוללים את אותו משתנה, והפערים הם נורא קטנים, למעשה זה השפיע בספרה השנייה אחרי הנקודה.

‏שאול: או במילים אחרות, המלחמה באמת שינתה את הביקוש של הישראלים שחיפשו דירות. דירות עם ממ"ד באמת הפכו להיות יותר מבוקשות מדירות ללא ממ"ד. אבל זה כבר בא לידי ביטוי באותה רגרסיה שהזכרנו, כי בגלל שנת הבנייה, הלמ"ס יודעת לזהות דירות עם ממ"ד ודירות בלי, ולכן זה משתקף במדד מחירי הדירות. הפחד היחידי היה שאולי יש המון דירות ישנות, שבמהלך השנים נוסף להן ממ"ד ושהלמ"ס פספסה את זה. אז כשהלמ"ס סוף סוף קיבלה נתונים מפורשים על זה מרשות המיסים, היא בדקה וגילתה שלא. כלומר שכן, אבל שהמספר של הדירות האלה כל כך זניח, שהוא לא באמת משפיע מהותית על המדד. כך לפחות לפי האיש שמודד את מחירי הדירות מטעם הלמ"ס. אבל הביקורת על אופן מדידת מחירי הדירות לא נעצרת כאן.

‏למעשה הסיפור של הממ"דים זה עוד כלום לעומת הביקורת היותר חריפה שנמתחה על הלמ"ס בחודשים האחרונים, כשהטענה היא שהלמ"ס מתעלמת לחלוטין ממבצעי המכירות של הקבלנים, וליתר דיוק, המבצעים שבהם הקבלנים מעניקים לרוכשי הדירות מימון מאוד נדיב לרכישת הדירה, מה שמכונה בשוק מבצעי ה-20-80 או ה-10-90. אם אתם רוצים לשמוע יותר על המבצעים האלה, אתם מוזמנים להאזין לפרק 315 של חיות כיס, "מעשה בבלון", שבו ממש לאחרונה, גילי מליניצקי ואני דיברנו על הנושא הזה בהרחבה.

‏[פונה לדורון] הטענה היא שמבצעי המימון הם משמעותיים, זה לא מטבח בהנחה, זה סכומי כסף משמעותיים, שבאזורי הביקוש יכולים להגיע בקלות למאות אלפי שקלים לדירה, ולכן בעצם היינו צריכים לראות… היינו צריכים לראות איכשהו את ההנחה במחיר הדירה, אבל אנחנו לא רואים כי יש לה מחיר נקוב. מה דעתך על הביקורת, ואיך אתם מתמודדים איתה מקצועית?

‏דורון: המחיר הוא המחיר המדווח, זה יש מחיר אחד, לא מחיר מוערך שבו אני משקלל, נותן כל מיני הערכות, למה, כמה יעלה המימון וכל מיני דברים כאלה, אלא מחיר מוצר זה… שמה נגזרים כל המיסים. אם זה מס רכישה ואם זה מס שבח כאשר ימכרו את הדירה. יש מחיר אחד, הוא מחיר נצפה, וככה משתמשים בזה. וכך גם אנחנו מתכוונים להמשיך לחשב את המדד הזה.

‏שאול: או במילים אחרות, דורון משיב למבקרים את הדבר הבא. חבר'ה תקשיבו, מה שאתם מבקשים, לשקלל פנימה לתוך המחיר של הדירה את ההנחה שהקבלן נותן לרוכשים דרך מבצעי המימון, זה לא יקרה. זה לא משהו שעושים בעולם ולכן גם לא משהו שנעשה כאן, זה פשוט לא חלק ממחיר הדירה, וזהו. שזו תשובה לגמרי לגיטימית, אבל אני ניסיתי להבין משהו מהותי. עזוב עכשיו מתודולוגיה בין-לאומית. האם צריך לשקלל את הטבות המימון האלה פנימה או לא?

‏[פונה לדורון] נניח שיש איזשהו שמפו, והמחיר שלו הוא X, אבל בחודש מסוים כל הרשתות, מאיזושהי סיבה, מציעות אותו במבצע של 50% או 1+1, לא משנה. זה ישתקף במדד המחירים לצרכן?

‏דורון: כן, זה הנחה אמיתית.

‏שאול: במה זה שונה ממבצע מימון?

‏דורון: קודם כל, כשאתה מדבר על הנחות שאתה מקבל בפועל, זה הנחה אמיתית, ולכן אתה לוקח אותה בחשבון. פה אתה מדבר על משהו שהוא שווה-ערך, לא הנחה שהיא מיידית.

‏שאול: אני מנסה להבין מהותית, במה המבצע של 1+1 שונה ממבצע של, "המחיר הוא 2 מיליון, אבל אני נותן לך הנחה של חצי מיליון, אנחנו רושמים 2 מיליון בנתונים לרשות המיסים, אבל נתתי לך הנחה של חצי מיליון", מה ההבדל, מהותית?

‏דורון: כמו שאמרתי, בדרך כלל כשאתה נותן את ההטבות מימון, אתה גם מגלם אותם במחיר, וזה אומר שאנשים שרוכשים תחת הטבות מימון משלמים מיסוי יותר גבוה. אז אני לא בטוח שגם כשעושים את התחשיב היבש הזה זה שווה-ערך, בשמפו אתה לא משלם…

‏שאול: כן, אבל זה יכול לקרות. במבצע של 1+1, בוא, הם מעלים מחיר ואז נותנים לי 1+1. אגב, 1+1 זה דוגמה יותר טובה מ-50% הנחה, כי אני שילמתי מחיר מלא על המוצר האחד, פשוט הבאתי עוד אחד. אתה אומר, זה כן ישוקף במדד המחירים לצרכן, הוא יראה ירידה. למה בדירות לא?

‏דורון: אמרתי, הסברתי את זה. יש את ההנחייה הבין-לאומית שאנחנו עובדים לפיה, ולצד זה יהיה מדד שיכלול את ההנחות האלה. אני חושב שזה שאלות נהדרות למישהו שיגיד לך "זה לא רלוונטי, זה לא טוב, לא צריך". אתה משכנע את המשוכנעים. אני בעד למדוד את זה. נתונים הגיעו אתמול ואמרתי, נעשה את זה.

‏שאול: הדבר האחרון הזה שדורון אמר כאן שהם עושים את זה, זה חידוש מהשבועות האחרונים ממש, כי אחרי שדיברנו על המתודולוגיה הבין-לאומית והכול, בלמ"ס החליטו לעשות משהו בכל זאת. לא לשנות את מדד מחירי הדירות, אלא ליצור מדד חדש, נוסף, בצידו. בחודש נובמבר 2024 רשות המיסים התחילה לאסוף נתונים על מבצעי המימון של הקבלנים, ועכשיו הלמ"ס יכולה לעשות עם זה משהו. הנתונים הגיעו ללמ"ס לראשונה יום לפני שהגעתי לדבר עם דורון.

‏דורון: עשינו משהו, יחסית, שקל היה לעשות אותו, וזה לנקות את כל הדירות שיש בהם הטבות מימון. כלומר אני לוקח איזשהו מדד חדש, שהוא כולל רק דירות של שוק חופשי, ניקיתי את מחיר למשתכן, וגם ניקיתי את הטבות מימון, ומה שאנחנו קיבלנו זה שבעצם המדד עלה בשיעור יותר מתון של אחוז.

‏שאול: הופה, לעצור הכול! אם מחשבים את מחירי הדירות יחד עם הטבות המימון של הקבלנים, שהמשמעות שלהן היא הנחה של מאות אלפי שקלים, תלוי בפרויקט ובמאפיינים שלו, יוצא שהמחירים עדיין עולים, אבל באחוז אחד פחות, אם מסתכלים על שלוש השנים האחרונות. זה מה שהראה החישוב החדש שדורון ואנשיו עשו.

‏דורון: וזה הגיוני, למה זה הגיוני? כי אנחנו יודעים שהקבלנים שנותנים את ההטבות האלה מגלמים את זה במחיר, כלומר הם נותנים הטבה אבל הם גם מעלים את המחיר בו זמנית, ומוכרים את הדירה במחיר יותר יקר. לכן, כאשר אני מוציא את הדירות האלה שבהן מגולם ההטבה הזאתי, אני מקבל עלייה שהיא יותר מתונה.

‏שאול: יכול להיות שאם מביאים את הדבר הזה בחשבון, ובעיקר מסתכלים על זה גיאוגרפית ולא ממוצע ארצי, שאנחנו נראה אזורים שבהם יש אשכרה ירידות ולא רק התמתנות של העליות?

‏דורון: קשה לי להאמין שיהיה איזשהו שינוי היפוך במגמה, אבל בוא ניתן לנתונים לדבר.

‏שאול: הנתונים של המדד החודשי שדורון מדבר עליו התחילו להתפרסם ממש לאחרונה, באמצע חודש מרץ, כשהלמ"ס פרסמה את נתוני החודשים הקודמים. יהיה מעניין לראות מה קורה מכאן ואילך, ובעיקר לראות אם המבקרים של הלמ"ס מקבלים את המדד החדש הזה ולא ממשיכים לטעון שהנתונים מעוותים. אגב, בכל פעם שיש אנשים שטוענים שנתוני הלמ"ס מעוותים ושהם לא משקפים נכון את המציאות, מהניסיון שלי זה פשוט בגלל שמי שקורא את הנתונים, חושבים או מצפים שהמדד מודד דבר אחד בעוד שהוא מודד דבר אחר, שלאו דווקא קיים במציאות עצמה, כמו מדד המחיר של דירה ממוצעת בישראל, שהיא לא בהכרח קיימת. ועם כל כמה שהמדד הזה לא משקף את המחיר של הדירה שלכם, או את מחיר הדירה שאתם רוצים לקנות, הוא עדיין מאוד משפיע עליה. שזה קצת מוזר, אבל ככה זה עם סטטיסטיקה לאומית.

‏לפני פרידה, לדורון היה עוד מסר אחד אחרון להעביר, בעיקר למבקרים.

‏דורון: אני חושב שצריך לקחת בחשבון שאם אנחנו נייצר את המדד הזה שאתה מאוד מעוניין בו, המדד הזה יהיה רגיש, למשל, לשינויים בריבית. הוא יהיה רגיש כי פעם אחת אם הריבית תירד, אז תהיה יותר… יהיו יותר ביקושים, כי ההחזרים החודשיים יהיו יותר נמוכים, אבל יקרה עוד משהו. בעצם ההטבות האלה יישחקו. אותה הטבה שהייתה בחודש קודם בריבית גבוהה, תהיה שווה עכשיו פחות, ולכן אותו מדד שאתה בטוח שהוא הדבר הנכון, יראה עלייה גבוהה יותר. ואז אני רק מקווה ומצפה שאותם אנשים שמאוד דחפו את המדד הזה, לא יהיו המבקרים של המדד הזה.

‏שאול: אתם האזנתם לעוד כיסון מבית "חיות כיס". עורך "חיות כיס" הוא יונתן כיתאין, המפיקה שלנו היא ליהיא צדוק, עורכת הסאונד היא רחל רפאלי. במערכת "חיות כיס" תמצאו גם את צליל אברהם ואת אלון אמיצי.

‏אני שאול אמסטרדמסקי, תודה רבה שהאזנתם.

‏[חסות]

---

לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה