אחד ביום - למה מחירי הנדל״ן לא יורדים?

שוק הנדל"ן בישראל נמצא בקיפאון שלא נראה כאן שנים - כמעט ואין עסקאות לרכישה ויש עשרות אלפי דירות שלא נמכרו. ההיגיון הבריא אומר שאם יש יותר היצע מביקוש המחירים צריכים לרדת, אבל עדיין מחירי הדירות גבוהים, ומתברר שהקבלנים עושים הכל כדי לשמור עליהם ככה.

---

תאריך עליית הפרק לאוויר: 21/07/2025.

‏[חסות]

‏אלעד: היום יום שני, 21 ביולי, ואנחנו "אחד ביום" מבית N12. אני אלעד שמחיוף, ואנחנו כאן כדי להבין טוב יותר מה קורה סביבנו. סיפור אחד ביום, בכל יום.

‏לפני בערך 15 שנה, היה בחברת החדשות כתב כלכלה צעיר ונמרץ שמצא שחלק גדול מתחום הסיקור שלו, חלק גדול מהדיווחים, מהכתבות שלו, זה נדל"ן.

‏[הקלטה] אלעד: "שוק הנדל"ן הדוהר גורם גם לסערה בשוק המשכנתאות. הריבית הממוצעת להלוואה לרכישת דירה ממשיכה לרדת."

‏[הקלטה] אלעד: "אומרים שישנה רגיעה בשוק הנדל"ן, אבל הביקוש לדיור ממשיך כל הזמן לזנק. רואים שהנתונים מדברים על כך שישראל באמת היא מעצמת הדירות בבעלות, לפחות בשאיפה. הרבה מאוד ישראלים רוצים דירה שתהיה שלהם, רק בתחילת השבוע…"

‏[מוזיקת מעבר]

‏אלעד: הכתב היום הוא כבר לא צעיר, אפשר גם לטעון שהוא כבר פחות נמרץ. וכשהוא, או כמו שכבר הבנתם, כשאני סיימתי את תפקידי ככתב כלכלה, השארתי למחליפה שלי ירושה לא משהו בכלל. מחסור של עשרות אלפי דירות היה אז בישראל. הביקושים היו הרבה יותר גבוהים מההיצע, והמחירים בהתאם. ומה שאמרו אז כל המומחים, כל הפרשנים, מה שאמר ההיגיון הבריא, הוא שהדרך להוריד מחירים היא להפוך את המגמה - שיהיה בישראל יותר היצע מאשר ביקוש. עכשיו, תראו מה זה - למרות שהמחליפה שלי קיבלה ירושה בעייתית, עמליה דואק מסקרת היום מציאות נדל"נית אחרת, הפוכה.

‏עמליה: תשמע, זה אירוע מדהים, מה שקורה כרגע בשוק הנדל"ן הישראלי. אלה נתונים, שאני חייבת להגיד לך שאני מסקרת את השוק הזה יותר מעשור, לא דמיינתי שנראה תופעה כזו. יש כרגע 80,000 דירות לא מכורות. זה מספר שיא, חסר תקדים. אומנם רבות מהן על הנייר, אבל עדיין הקבלנים צריכים להכניס אותן להליך של מכירה. אנחנו רואים צניחה, ממש קיפאון במספר העסקאות. רק כדי לסבר את האוזן, בחודש מאי, בשוק החופשי נמכרו רק 1,720 דירות. זו ירידה של 44% לעומת מאי בשנה שעברה, ואחת הרמות, אלעד, הנמוכות ביותר של עסקאות מאז תחילת שנות ה-2000. קיפאון כזה לא ראינו כבר יותר משלושה עשורים.

‏אלעד: העניין הוא שאם אלעד הצעיר, כתב הכלכלה מאז, היה קופץ בזמן לשנת 2025 ושומע את זה, שומע שיש 80,000 דירות על המדף, פנויות, ריקות, מחכות לקונים, אלעד בטח היה אומר - "וואו, מדהים, סוף סוף! בטח המחירים ירדו, יש דיור בר-השגה, אפשר להודיע לדפני ליף לקפל את האוהל". אלעד הקשיש היה מחייך, מניד את הראש מצד לצד ואומר: "בחורצ'יק, אתה ממש לא בכיוון".

‏[מוזיקת מעבר]

‏אז הפעם עמליה דואק, כתבתנו לענייני כלכלה, תסביר איך מבצעי המימון שמשווקים הקבלנים משאירים את מחירי הדירות במקום, ולמה בנק ישראל מאוד מאוד דואג מזה. פרק נדל"ן ב"אחד ביום". אני מרגיש צעיר ב-15 שנה לפחות.

‏[מוזיקת מעבר]

‏שלום עמליה.

‏עמליה: שלום אלעד.

‏אלעד: תראי, אני באמת זוכר שהיו מדברים על הגדלת ההיצע מעל הביקוש כפתרון הכי אפקטיבי למצוקת הנדל"ן ולמחירים הגבוהים. אני גם זוכר שדיברו על העובדה שהעניין הזה יהיה בכלל לא פשוט, שצריך פרויקט לאומי כדי שזה יקרה. אז תסבירי לי מה קרה פתאום? איך הגענו למצב שבו יש 80,000 דירות פנויות?

‏עמליה: זו מגמה שבעצם התחילה מהרגע שהריבית התחילה לעלות. אי שם בשנת 2022, זה באמת נראה כמו איזה זיכרון נורא רחוק, הריבית עמדה על 0.1%. זה נשמע כמעט דמיוני בעולמות הריבית היום, של 4.5%. אז הריבית התחילה לעלות. מחירי המשכנתאות עלו בהתאם. זה הפך את קניית הדירה לפחות כדאית, ליותר יקרה. תוסיף לזה את המצב הביטחוני, חוסר ודאות, אתה יודע, בנקודות זמן כאלה אנשים חושבים פעמיים על עסקאות כל כך גדולות, עסקאות משנות חיים.

‏המרכיבים האלה גם בסוף משפיעים על משקיעים, שאנחנו יודעים שבעבר הם היו חלק ניכר משוק הנדל"ן הישראלי, זה הפך מבחינתם את כל האירוע לפחות כדאי. ולכאורה, באמת, כשהביקוש הוא הולך ויורד, וההיצע נשאר אותו דבר ואפילו גדל, כפי שסיפרנו, המחירים אמורים לרדת, ואיכשהו עדיין לא ראינו את זה בצורה שהיינו מצפים, נוכח הנתונים שהרגע הצגנו.

‏אלעד: אז מה כן ראינו? בכמה כן השתנו המחירים?

‏עמליה: אז למשל, במדד המחירים האחרון לצרכן, מחירי הדיור ירדו ב-0.3%. קצב עליית המחירים השנתי התמתן, הוא כבר עומד על פחות מ-4%, אבל היית מצפה שאולי ירידה תהיה משמעותית יותר. העניין הוא שהקבלנים והבנקים עושים הכול, הכול, כדי לא להוריד מחירים ולתת הטבות שונות ומשונות כדי שבפועל השורה התחתונה הסופית של המחיר לא תרד באמת.

‏אלעד: את הכנסת את הבנקים למשוואה, ואני יכול להבין למה הקבלנים לא רוצים שמחירי הדירות ירדו, אבל הבנקים?

‏עמליה: אז הבנקים הם אולי הגוף הכי רגיש לירידת מחירים בשוק הנדל"ן. לפי בנק ישראל, 40% מהתיק העסקי של הבנקים קשור בצורה ישירה או עקיפה לענף הנדל"ן - משכנתאות, מימון פרויקטים, הלוואות לקבלנים. כלומר, במילים אחרות, יש להם הרבה מה להפסיד אם מחירי הדירות ירדו, ודאי אם הם ירדו בצורה חדה. הירידות מחירים האלה יהפכו את הנכסים ללא מספיק בטוחים, הלוואות פתאום יכולות לא להגיע בזמן, קבלנים עלולים לקרוס. כל הדבר הזה מאוד מאוד לא כדאי להם, לכן מבחינת הבנקים כדאי לשמר רמת מחירים גבוהה.

‏אם אנחנו מסתכלים על הצד של הקבלנים, אז רוב הקבלנים הגדולים רכשו קרקעות בתקופת השיא. ב-2022-2021 המחירים היו בשיא אז, הריבית הייתה נמוכה, אלה לכאורה היו עסקאות מאוד מאוד כדאיות. מאז הריבית זינקה, עלויות המימון שלהם קפצו, לפעמים ב-30%, לפעמים ב-50%, והמשמעות היא שכל ירידה במחיר המכירה, כל ירידה, כל הנחה שהם נותנים ללקוח, פוגעת ישירות בשורת הרווח שלהם. במקרים מסוימים היא ממש יכולה ליצור להם פרויקט שהוא לא רווחי או אפילו גרעוני, וזה משהו שהם לא רוצים ולא יכולים להרשות לעצמם.

‏אלעד: אוקיי, אז קרה מצב שבו הקבלנים במרכאות או שלא במרכאות, "נתקעו" עם דירות שאין להם קונים. כוחות השוק מכתיבים במקרה הזה להוריד מחירים, אבל הקבלנים והבנקים לא רוצים להגיע למצב כזה, ברור. אז מה הם עשו?

‏עמליה: אז א', יכולים לתת איזושהי הנחה קטנה.

‏[הקלטה] איש מכירות: "בול בזמן, חברים. כל הדירות שיש לנו בשיווק בלעדי ומוצעות למכירה עכשיו ב-50% בדמי תיווך. אז לכל מי שחושש מעמלת תיווך, החודש הזה בדיוק בשבילכם."

‏עמליה: אבל מה שהפך להיות מאוד מאוד רווח, אלה כל מיני תמריצים קטנים. למשל, לתת איזה שיפור במזגן, חנייה נוספת, מטבח משודרג. היו כאלה שהציעו חצי חדר בחינם. כל מיני הטבות כאלה קטנות שאמורות למשוך אותך בכל זאת להיכנס לעסקה, למרות הריבית הגבוהה. אבל זה לא עבד.

‏אלעד: מה הכוונה? על סמך מה אנחנו יכולים לומר שזה לא עבד?

‏עמליה: כי ראינו שבסוף יש את אותו קיפאון, כלומר אנשים קונים פחות, יש ממש צלילה במספר העסקאות. אז הקבלנים הבינו שמצד אחד הם לא רוצים ממש להוריד את המחירים בצורה חדה, ההטבות הקטנות האלה, שאלה הטבות קטנות ושדרוגים, לא עושים את העבודה, אז הם עברו לכלים הכבדים יותר.

‏[הקלטה]

‏איש מכירות: "אני אישית עושה עסקאות 20-80."

‏אזרח: "על עצמך."

‏איש מכירות: "על עצמי וגם על המשקיעים שלי."

‏אזרח: "יאללה, נו."

‏איש מכירות: "ולמה? כי ב-80-20, הסיכון קטן משמעותית."

‏איש מכירות 2: "עם ה-300 שלקחנו, קונים דירה ב-80-20, זאת אומרת, 20% בחוזה, זה בעצם ה-300, 80% עוד שלוש וחצי שנים כשהבית מוכן, וזהו, השאר…"

‏עמליה: אז כאן נכנסות לתמונה הטבות המימון. אם מישהו מהמאזינים שלנו התעניין בשנתיים האחרונות ברכישת דירה, וביתר שאת בשנה האחרונה, אין סיכוי שהוא לא נתקל במונח 80-20. זו אחת השיטות הכי רווחות היום במדינת ישראל לרכוש דירה. המשמעות היא ששמים רק 20% בהתחלה, ועל ה-80% אתה יודע, שוברים את הראש, זה מעבר להרי החושך, אי שם במסירת הדירה.

‏אלעד: זהו, 20-80. בחלק מהמקומות, וראינו את זה גם בכתבה הגדולה שהכנת בנושא למהדורה המרכזית, הקבלנים אפילו יציעו 10-90. ועמליה, את יודעת, אני חושב על זוג צעיר שרוצה לקנות דירה, והקבלן אומר לו - תן לי כרגע, מראש, 10 או 20% מהשווי של הדירה. זה משמעותית יותר נמוך מאשר ההון העצמי שאותו זוג יצטרך להביא לבנק אם הוא ילך ויבקש משכנתא על כל הסכום.

‏עמליה: כן. היום, אם אתה רוצה לקנות דירה במדינת ישראל, אתה צריך להביא לפחות 25% הון עצמי, אם זו הדירה הראשונה שלך. הטבת המימון בעצם מאיינת את השלב הזה. אתה צריך להביא הרבה פחות כסף בשלב הראשון. אם זו הטבה של 80-20, אז זה רק 20% בשלב הראשון. אם זה 10-90, שזו הטבה אפילו מפליגה יותר, אז רק 10% בשלב הראשון. ובעצם את כל ה… גם את הסכום הגדול יותר של ההון העצמי וגם את כל הלקיחה של המשכנתא על כל יתר הסכום, אתה דוחה לשלב הרבה יותר מאוחר. אתה לא צריך להביא מינימום של 25%, ואתה עוד לא צריך להיכנס לתהליך בכלל של המשכנתא, אתה עוד לא בשלב הזה. כל זה קורה רק במסירת הדירה, וזה בשלב הרבה יותר מאוחר. ורוב האנשים, או רבים מהאנשים, קונים דירה על הנייר. יכולות לעבור שנים מהרגע שבו הם שילמו את אותם 20%, ועד הרגע שבו מגיעים אותם 80% מפחידים.

‏בתווך הזה אנשים בונים על זה שהם ישפרו את מצבם הכלכלי, שהם ימצאו מאיפה להביא את הכסף, וזה, בסוף, הופך את כל עסקת הנדל"ן הזו לפחות מפחידה, לכאורה בעיני הלקוח, בתפיסה בסוף של הכסף הזמין שלו בכיס, ליותר כדאית, ומבחינת הקבלן זה מאפשר למכור במחיר שבו הוא רצה, פשוט קצת לגלגל את הבלוף. כלומר, לגרום ללקוח לשלם יחסית מעט כרגע, ואת השאר בהמשך, ועדיין לשמר את מחיר הדירה בסוף בבסיס שלו בלי לתת הנחה משמעותית.

‏אלעד: רגע, אבל אני רוצה שתסבירי לי משהו, כי אם אני הולך ולוקח משכנתא, הלוואה מהבנק, אני נותן מראש, נניח 25%. הבנק משלם לקבלן את היתר, ואני מחזיר לבנק בתשלומים לאורך זמן עם ריבית. אם אני בעצם משלם לקבלן 20%, ואני בכלל לא מגיע לבנק בשלב הראשון, אלא רק מגיע אליו אחר כך, כשהדירה כבר נבנתה, אז מאיפה יש לקבלן כסף לבנות את הדירה? מי משלם לו על הפער?

‏עמליה: הקבלן מממן את כל העסקה הזו דרך הלוואה מהבנק. הוא לוקח מהבנק כסף. הוא אומר לבנק - "תראה, יש לי כאן זוג, נורא נחמד. הם עדיין לא מביאים לי את כל הסכום, אבל יש להם כוונה טובה לעשות את זה בעתיד. אני רוצה להתקדם עם הפרויקט, בוא בעצם תגשר לי על הפער הזה". גם הקבלן מקבל את זה בריביות טובות יותר מאשר כל אזרח פשוט. "תן לי את ההלוואה הזו, תן לי את הכסף הזה, אני אתקדם עם הפרויקט ואני אחזיר לך את הכול בשלב שבו הפרויקט יהיה מוכן". ואם זה היה איזה משהו בשוליים, אני גם חושבת שאף אחד לא היה מי יודע מה נבהל. העניין הוא שזו הפכה להיות כמעט השיטה המרכזית שבה מוכרים דירות במדינת ישראל.

‏אלעד: השיטה המרכזית, עד כדי כך?

‏עמליה: כן, כן, כן. אני אתן לך קצת נתונים. לפי נתוני משרד האוצר, בחודש מרץ, 69% מהדירות באזור חדרה נמכרו עם הטבת מימון. 65% באזור נתניה, בבאר שבע 60% מהדירות עם הטבת מימון, באזור תל אביב 35%. וכשזה הפך להיות כל כך רווח בשוק הנדל"ן הישראלי, הבינו שצריך שנייה לעצור ולחשוב על זה.

‏[מוזיקת מעבר]

‏אלעד: חסות אחת וממש מייד חוזרים.

‏[חסות]

‏אלעד: עמליה, הקבלנים רוצים למכור דירות, ברור. הם רוצים לשמור על מחירים שלא ירדו, ברור. אבל במציאות שבה ישראלים קונים פחות דירות, הקבלנים צריכים למצוא דרכים לנסות ולפתות, למרות הכול, קליינטים. אז סיפרת לנו על הנתונים, איך מבצעים כמו 20-80 בכל מיני וריאציות, הפכו לדבר מאוד נפוץ והפכו בעצם לדרך של הקבלנים להשאיר את המחירים גבוהים ולספק ללקוחות שיטות תשלום יותר נוחות. אלא שהדבר הזה הוא רחוק מלהיות מושלם. יש כאן סיכונים. בעצם, אם אני חושב על זה, לכל אחד מהגורמים בשרשרת יש סיכון.

‏עמליה: אני אחלק לך את הסיכונים שנוצרו כאן לשניים. קודם כל, הרוכש עצמו, הוא שם 20%. מה קורה אם הוא לא מצליח בסוף להביא את ה-80%? אותם 20% יורדים לטמיון. זה יכול להיות הרבה מאוד כסף למשפחה.

‏עכשיו לגבי הקבלן, הקבלן לוקח סיכון, הוא לא יודע בוודאות אם הרוכשים יצליחו להחזיר את אותם 80%. הוא לוקח את הגישור הזה מהבנק. מה קורה אם הם לא מצליחים לעמוד בזה? הוא לקח כאן הלוואה, הוא לא יודע מה יקרה איתה.

‏מצד הבנק, יש כאן סכנה, כי בעצם שתי החוליות האלה בשרשרת עומדות גם הן בסיכון. כלומר, אם הרוכש בקצה נופל ומאבד את הכסף שלו, זה עלול גם לסכן את כל הפרויקט. אם הקבלן מאבד את הפרויקט, זה יכול ליצור גלי הדף ובעצם לגרום לכך שהפרויקט כולו בסכנה.

‏אם קבלן אחד נופל, זה יכול ליצור איזשהי תגובת שרשרת. כלומר, החשש היה שכשאנחנו רואים שכל כך הרבה אנשים קונים באופן הזה, כל כך הרבה קבלנים משווקים באופן הזה, אז אם אחד יתחיל ליפול, זה עלול ליצור כאן איזה אפקט דומינו בשוק.

‏אלעד: בסוף, זו שיטת מינוף. הלקוח מקבל מינוף מהקבלן, הקבלן מקבל מינוף מהבנק, ועמליה, לא סתם יש רגולציות נוקשות, יחסית, על מינוף. לא סתם בנקים מבקשים לפחות 25% הון עצמי. כי בעולם שאחרי משבר הסאב פריים וקריסת ענף הנדל"ן והבנקאות בארצות הברית, אז בכל העולם, וגם בישראל, יש טראומה. טראומה מצונאמי של רוכשים בענף הנדל"ן שפשוט לא יוכלו להחזיר לבנקים את הכסף שהם חייבים.

‏עמליה: לגמרי. בטח בעידן של ריבית גבוהה, רוצים לוודא שכולם נכנסים להתחייבויות שהם יכולים לעמוד בהם. כי זה מהר מאוד יכול להיות כאן אפקט דומינו, שאם רוכש אחד לא מצליח לעמוד בהחזרים, ואז הקבלן, אם הוא קבלן נגיד יחסית קטן, פתאום לא עומד בהלוואה, ואז משם הפרויקט כולו עלול ליפול, ואז גם הרוכשים האחרים, שלכאורה כן יש להם את הכסף, לא יקבלו את הדירות שלהם. ואם הם לא מקבלים את הדירה, אז הם צריכים להתחיל לשלם עוד עלויות של עיכובים בפרויקט, ואז באמת אתה נכנס למשבר רחב יותר, שאתה לא רוצה להיכנס אליו.

‏אלעד: כן, זו סכנה אמיתית, וזו סכנה גדולה. ומתי הרגולטורים בישראל הבינו את זה? כלומר, מתי הם הבינו שיש כאן שיטת שיווק ומכירת דירות שבתוכה יש הרבה סיכונים?

‏עמליה: אז בנק ישראל ראה את הנתונים שהרגע סיפרתי לך עליהם, באמת על שיעורים מאוד מאוד גבוהים של מכירות בהטבות מימון, ואמר - "חבר'ה, שנייה, בואו רגע נעצור את החגיגה הזו", והתחיל להכניס הגבלות. החל ממרץ 2025 נכנסו שתי הגבלות מרכזיות. הראשונה שבהן אומרת שבפרויקטים שבהם שיעור הסיכון הוא גבוה, שזה אומר שיותר מרבע מהדירות נמכרו עם הטבת מימון, הבנק יהיה חייב להקצות יותר כסף, כלומר לשים יותר כסף בצד על הפרויקט הזה. אז אם היה לנו פרויקט שעד היום הבנק היה צריך לשים בצד X כסף, אז עכשיו הוא יצטרך לשים X פלוס. וזה אמור להפוך את הפרויקטים לפחות כדאיים מבחינת הבנקים, פחות כדאיים מבחינת הקבלנים, ובפועל, בלי לעשות הגבלה אקטיבית, פשוט לגרום לזה שזה לא יהיה להם כדאי והם יפסיקו לתת הטבות מימון.

‏אז זו הייתה הגבלה מכיוון אחד. הגבלה מהצד השני הייתה לצמצם את הלוואות הקבלן, כלומר, שאי אפשר יהיה שיותר מ-10% מתיק האשראי ילך להלוואות קבלן. אלה, לכאורה, מונחים מאוד מאוד סבוכים, אלעד, שהמשמעות שלהם היא אחת: לגרום להטבות המימון האלה להיות פחות כדאיות לבנקים, פחות כדאיות לקבלנים, ולעצור את החגיגה הזו.

‏אלעד: אוקיי, נשמע הגיוני.

‏עמליה: כן. אלא שאנחנו חיים במדינת ישראל, ואיך אמר לי קבלן שדיברתי איתו? בערך 10 שניות אחרי שהוא קרא את ההגבלה הזו של בנק ישראל, הוא כבר הבין שהוא יצליח לעקוף אותה. אז אמרנו שזה 20% בהתחלה ו-80% במסירת הדירה. אם את זה בנק ישראל הגביל, אז מה עושים? ה-80% הם לא במסירת הדירה, אלא שלושה חודשים קודם, או קצת קודם, כמה חודשים לפני, ואז פתאום זה לא נכלל בתוך ההגבלה של בנק ישראל.

‏כשהלכנו לאחד הפרויקטים, אז שאלנו איך היזמים יכולים לעקוף את ההנחיה של בנק ישראל? ומיד ענו לנו.

‏[הקלטה]

‏עמליה: "איך היזמים יעקפו את זה?"

‏יזם: "נחכה לראש היהודי שימציא לנו משהו אחר." [צוחק]

‏עמליה: "אז איך היזמים אבל יתמודדו עם זה?"

‏יזם: "אז יש לך פטנט של הלוואה, מסבסדים הלוואה, ואז אותו דבר."

‏עמליה: במקום אחר אומר לנו המוכר - אי אפשר לעלות יותר 80-20, אז מה עושים?

‏[הקלטה] מוכר: "עושים 20%, מיליון שקל הלוואת סבסוד והשאר אפשר להגיד די בסוף, כאילו."

‏עמליה: הוא אומר לנו - "השאר די בסוף". ואנחנו אומרים, "אבל רגע, אפשר אולי לשלם את הכול ביחד בסוף?" אז הוא אומר, "לא, זה אסור, אבל קצת לפני הסוף". אז זה, זה מבחינתו בסדר. או למשל נותנים לך הטבה שנקראת סבסוד משכנתא, שזה בעצם מילה אחרת להטבת מימון.

‏[הקלטה]

‏קונה פוטנציאלי: "מה ההטבות שאתם נותנים?"

‏מוכר: "א', אם תקנה דירה, אני יכול לתת לכם מיליון שקל משכנתא, בריבית של 2.49, קבוע, לא צמוד, ל-20 שנה."

‏קונה פוטנציאלי: "הלוואה?"

‏מוכר: "כן."

‏קונה פוטנציאלי: "אשכרה."

‏מוכר: "הטבה, כן, זה סוג של הדובדבן שבקצפת, הטבה משמעותית שווה מאות אלפי שקלים."

‏עמליה: אז בעצם מצאו כל מיני דרכים ושיטות ללכת מסביב להנחיה הזו של בנק ישראל, להמשיך לתת הטבות מימון שמעלות כרגע את הסיכון בשוק, ולהיות מתחת לרדאר.

‏אלעד: בעצם אנחנו מדברים על אותו הדבר, על אותה שיטה. ואני תוהה, עמליה, הרגולטור, במקרה הזה בנק ישראל, דני חחיאשוילי, המפקח על הבנקים, הם הרי אמורים לדעת שהקבלנים מצליחים לעקוף את ההגבלות שלהם, שזה בלוף. השאלה היא, מה הם יכולים לעשות? כי זה תמיד יהיה כמו משחק של חתול ועכבר.

‏עמליה: אז הראיתי את הקטעים האלה מהמצלמה הנסתרת למפקח על הבנקים בבנק ישראל.

‏[הקלטה]

‏עמליה: "זה בעייתי בעיניך מה שאני מראה לך עכשיו?"

‏דני חחיאשוילי: "ככל ככל שיש איזה עקיפה כזאתי, שאת החלק המרכזי הם משלמים בסוף או חודש לפני, ברור שזה בעייתי."

‏עמליה: "אז הנה, אבל זה מה שקורה."

‏דני חחיאשוילי: "אני… אני לא חושב שזה, זה, אנחנו רואים כל מיני דרכים שהשוק מצא בשביל להתמודד עם המגבלה ששמנו. אז חלק נותנים משכנתא, הנחות במשכנתא לאורך כל תקופת ההלוואה. זה משהו…"

‏עמליה: "אז עוקפים אתכם."

‏דני חחיאשוילי: "זה… לא."

‏עמליה: "אז אתה בעצמך מבין שעוקפים אתכם."

‏דני חחיאשוילי: "אני אומר, מבצע שעוקפים אותנו, זה כן, יותר מטריד אותנו ואנחנו מסתכלים ומנסים להבין איפה השוק נמצא ומה הדברים האלה."

‏עמליה: והוא התחיל ככה קצת להתפתל ואמר שהוא עוקב אחרי זה, ואם הם יראו שאנשים מצליחים לעקוף את ההגבלות, הם יכניסו הגבלה חדשה.

‏אני מסכימה איתך שזה חתול ועכבר לגמרי. יש כאן בעיה לבנק ישראל, שבסוף אתה לא רוצה להגיע למצב שאתה מפקח על מחירי הדירות, ואתה לא רוצה להגיע למצב שאתה מתערב יותר מדי רגולטורית בשוק, שלכאורה אמור להיות חופשי, כי בסוף זה ייצור עיוותים מסוג אחר. ולכן אני חושבת שיש כאן איזה ניהוג מאוד מאוד עדין. ההתנהלות של הקבלנים כרגע היא בעייתית, היא בעיקר מסכנת את הלקוחות בסוף. כלומר, יש כאן הרבה קבלנים שנמצאים בסיכון מאוד גבוה, ואנחנו עלולים לראות קריסה שלהם, פשוט ככה. ואז אנשים גם לא יראו את הכסף שלהם, וגם פרויקטים עלולים להיתקע ולקוחות לא יקבלו את הדירות שלהם. בנק ישראל בסוף יצטרך לתת לזה, עכשיו, לדעתי, עוד כמה שבועות לכל היותר, ואז או להוציא איזושהי הנחיה מעודכנת, או לנסות להיכנס עם כלים של סנקציות וכדומה, כדי לוודא שלא עוברים על ההנחיות. אחרת מה עשינו בזה?

‏אלעד: תראי, נשמע לי שיש פתרון מאוד פשוט. כזה שימנע את כל השיטות המתחכמות, ימנע את הסיכונים, ימנע, חלילה, מצב שבו קבלן לקח התחייבויות שהוא לא יכול לעמוד בהן ויקרוס. והפתרון הוא לתת לשוק הנדל"ן לעשות את מה שכל שוק אחר עושה במצב שבו ההיצע גובר על הביקוש, ולתת למחירים לרדת.

‏עמליה: זה הכי פשוט, על פניו, אלא שהקבלנים, כמו שהסברנו, קנו קרקעות במחירים מאוד גבוהים והם יבואו ויגידו לך, "סליחה, אנחנו לא פילנתרופים. אנחנו, אם בסוף יש מישהו שרוצה לקנות מאיתנו במחיר X, אז אנחנו מוכרים לו. ואם הדרך למכור לו זה הטבת מימון…" אחד הקבלנים אמר לי, "תגידו, מה אתם רוצים? הטבת המימון, זו הדרך שלי לעזור לזוגות צעירים להגיע לדירה. זו הדרך שלי לסייע להם". עכשיו, הכול טוב ויפה, כן? כל עוד זה בכמות מסוימת, כל עוד זה לא הופך להיות באמת חלילה משבר נדל"ן, וכל עוד אותם זוגות בסוף גם מקבלים את הדירה שלהם. אם אנחנו בחשש שיש זוגות שנכנסים כאן להרפתקה שהם לא יכולים לעמוד בה, או קבלנים שלוקחים כאן הלוואות מפליגות מדי ובסוף לא יצליחו להשלים את הפרויקט ולא יצליחו למסור ל… לאותם משפחות את הדירה שלהם, אז זה בדיוק המקום שנייה לעצור ולהבין.

‏אני מעריכה שהשוק כרגע כבר נכנס לדינמיקה של ירידת מחירים. יש קיפאון בעסקאות, אנחנו רואים את מדד המחירים שמתחיל לרדת. אני חושבת שהמדד כרגע אפילו עוד לא מגלם ומשקף בתוכו את מלוא הטבות המימון שאנחנו רואים, ואת מלוא הירידות שיש כרגע בשטח. לקבלנים בסוף בסוף בסוף לא יהיה מנוס מהורדת מחירים. גם אחרי שהם ניסו את כל השיטות האלה, ואת כל הטבות המימון המפליגות, עדיין הם מכרו רק 1,750 דירות במאי. כלומר, זה לא מספיק. אז בסוף, אחרי שהם כנראה יבינו שגם אחרי הסיכון הגבוה, וגם שבסוף זה לא מספיק עושה את העבודה, כנראה שלא יהיה מנוס מהמילה ה… שהם כל כך באמת מנסים להימנע ממנה - ירידת מחירים.

‏[מוזיקת מעבר]

‏אלעד: עמליה דואק, תודה.

‏עמליה: תודה אלעד.

‏[מוזיקת מעבר]

‏אלעד: וזה היה "אחד ביום" של N12. אנחנו מחכים לכם בקבוצה שלנו בפייסבוק, חפשו "אחד ביום - הפודקאסט היומי". העורך שלנו הוא רום אטיק, תחקיר והפקה שירה אראל, הילה פז, עדי חצרוני ודניאל שחר. על הסאונד יאיר בשן, שגם יצר את מוזיקת הפתיחה שלנו.

‏אני אלעד שמחיוף. אנחנו נהיה כאן גם מחר.

‏[חסות]

---

לעוד פרקים של הפודקאסט לחצו על שם הפודקאסט למטה